住宅规划方法与规划评价01目录：目录：I.基础概念（居住区居住小区居住组团，规划用地，道路用地公共服务设施用地，容积率，道路红线，项目控制线，日照，建筑密度，绿地率，公共绿地，公共服务设施，用地平衡，停车位，层数划分）II.基本原则与发展III.表现形式与手法IV.规划方法（规划方法模块，实操示例）V.规划评价（规划图、三个层面，几个问题，实操案例）VI.规划案例（世茂佘山庄园，上海万科兰乔圣菲、中海翡翠湖岸/虹桥高尔夫、万科燕南园、上海奥林匹克花园、深圳百仕达红树西岸、万科第五园）I.基础概念1.居住区、居住小区、居住组团2.规划用地3.用地平衡4.项目控制线5.绿地率6.容积率7.建筑密度8.日照间距9.配套设施10.停车11.住宅层数2基础概念：居住区、居住小区、居住组团居住组团是城市中一般被小区道路分 隔，设有与其居住人口规模相应的、居民所需 的基层公共服务设施的居住生活聚居地。居住区是城市中由城市主要道路或自然 其他界限所围合，设有与其居住人口规模相应 的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生 活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活 聚居地区。居住小区是城市中由居住区级道路或 自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿 越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人 口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文 化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 区。居住区居住小区居住组团城市道路小区道路城市级公共服务设施小区级公共服务设施基础概念：规划用地规划用地居住区用地其他用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面 停放场地。公共服务设施用地公共绿地道路用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建 的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包 括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车 场等。公共绿地是满足规划的日照要求、适合于安排游憩活动设施 的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和 组团绿地及其它块状带状绿地等。指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建 设用地等。住宅用地指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含庭院、宅间 小路和宅间绿地）基础概念：用地平衡用地平衡确定各类用地的合宜面积分配与比例关系，编制用地平衡表，从而得出以人为单位的用地面积数，以此分析和比较。用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标。用地构成经验值备注住宅基底12%30%即建筑密度道路10%18%一般纯道路只有9%12%，如考虑路边停车，会超过12%，直至18%景观、绿化50%70%包括硬地、水面、绿化说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致。住宅覆盖率根据建筑物业形态不同差别较大，住宅小区的一般规律是中等以上规模小区高度越高建筑覆盖率越低。基础概念：项目控制线（红线）道路红线 城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线（路幅的边界线）。用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。车行道绿化带人行道建筑后退道路红线建筑控制线用地红线基础概念：项目控制线（红线）建筑退道路红线规范居住区道路小区路组团路及宅间路纵墙面向道路无出入口高层5.03.02.0多层3.03.02.0有出入口-5.02.5山墙面向道路高层4.02.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.51.51.5建筑控制线用地红线道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围。用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙、配套设施等可以建到用地范围线处。道路红线道路中心线基础概念：绿地率绿地率绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，即绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）；各类绿地面积总和 绿地率= 净用地面积小区集中绿地不少于总用地面积的10%。 居住小区的绿地率不少于总用地面积的35%。各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务 设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地 ），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算 各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地 绿地率=基础概念：容积率总建筑面积容积率= 净用地面积p 包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施 （居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站）p 不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层 高高于2.2米的架空层p居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地特点：p容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。p 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。p容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。容积率又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。基础概念：建筑密度各类建筑基底总面积建筑密度= 净用地面积相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多正常情况下。居住区建筑密度一般在17%30%建筑密度地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例，即建筑覆盖率，基底面积之和/规划建设用地面积建筑密度=基础概念：容积率与建筑密度、建筑层数之间的关系计算公式：容积率（R）=建筑密度（C）建筑层数（H）1.不同容积率对应不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。2.低容积率，居住品质高，售价高，容易实现高溢价。3.在建筑密度不变的前提下，容积率提高，层数即增加，产品品质降低。4.容积率不变时，层数增加，表现为建筑密度的降低，绿地面积增大，进而提高小区公共环境品质和开发价值。注：表中的“层数”为既满足“容 积率”，又满足“建筑密度”的建 筑物最低“层数”。基础概念：容积率与建筑形式容积率层数产品形式0.33层以内独栋0.4-0.5 0.6-0.83层以内 3层双拼 联排0.8-1.03-4层叠拼1.0-1.24-5层花园洋房1.2-2.06-7层多层1.6-2.2 2.2-2.88-11层小高层12-18层中高层2.8-4.519-33层高层1.0容积率2.5的项目，物业组合方式存在多种可能。提高容积率的方式单体设计：增加层数（超过8层以后提升不明显）降低层高北退台斜屋面群体设计：东西朝向（可使房屋日照间距用地有部分重叠）高层塔式住宅旋转适当角度（折减日照系数）在城市道路北侧布置高层（把日照间距用地纳入道路用地）合理确定住宅排数和高度，用足地块南北向长度基础概念：日照间距p高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1h。 p多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。p朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。 居住建筑日照要求国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至1小时。日照间距为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离。基础概念：配套（公共服务设施）几个数据：1.商业需配的公共停车位：0.51个/100平米；2.幼儿园：幼儿园每班按30人计，建筑面积约20平米/人6班制幼儿园建筑面积约3600平米，用地面积与建筑面积基本相同；3.居委会配置：每500户70平米；4.物业服务用房按物业管理条例配置，项目建筑面积的千分之二。基础概念：停车停车设施规划设计1、居住区道路分级2、道路系统规划3、停车设施规划设计居住区级道路 不小于20米居住小区级道路 6-9米组团级道路 3-5米宅间小道 不小于2.5米居住区 道路分级人车分流人车混流基础概念：停车基础概念：住宅层数与垂直交通住宅类型划分标准电梯疏散楼梯低层1层到3层无要求普通楼梯多层4层到6层无要求普通楼梯中高层7层到9层一个电梯普通楼梯高层10层到11层一个电梯普通楼梯12层-18层两个电梯普通楼梯18层-100米以下两个或以上两个楼梯或剪刀梯超高层100米以上II. 规划的基本原则与发展201.规划的基本原则l功能l经济l美观2.住宅规划的发展l传统l现行规划的基本原则基本原则：在规划设计中，可从不同的角度出发，例如功能、经济、美观等等，在设计中应相互协调，相互补充，服务于整体规划理念；功能角度：以功能分布作为规划的主要因素，依照基地自然条件以及功能定位，布置功能分区；分类有：居住功能；服务功能；绿化功能；交通功能案例名称：仁恒怡庭总建筑面积：65000平方米；占地面积:54200平方米；容积率：1.2停车位：共376个(全部地下)楼层：18栋5-7层住宅开盘时间：2011-2-27绿 化 率：45%开发商：上海仁恒洋浦房地产有限公司会 所活动场地 地下车 库入口地下车 库入口居住功能服务功能交通功能绿化功能小节：规划设计中依据不同的功能类别，将居住、服务、绿化、交通等功能按照一定的次序和方式，在基地中进行有机的布局；规划的基本原则居住功能服务功能绿化功能交通功能组团中心绿地道路绿化景观外围绿化景观居住功能服务功能地下停车场出入口社区人行绿化道路经济角度：将经济因素作为规划的限制条件，在设计中注重对这种指标的控制；考虑要点：容积率；绿化率；覆盖率；总占地面积；总建筑面积规划的基本原则案例名称：绿城上海玉兰花园总建筑面积：87000平方米；占地面积:58000平方米；容积率：1.5停车位：655个楼层：由4-5层的平层官邸和12-13层的小高层组成开盘时间：2011-8 绿 化 率：65%建筑风格：欧洲皇室风格开发商：绿城集团，上海绿顺房地产开发有限公司小节：从经济技术角度对总体规划进行控制，通过容积率、绿化率以及覆盖率等的计算，以实现规划的既定数据指标；居住建筑 位置用地红线容积率 （1.5）总建筑面积 （87000） 总占地面积 (58000)=绿化率 （65%）绿化总面积 （37700） 总占地面积 (58000)=覆盖率 （25%）建筑基底面积 （14500） 总占地面积 (58000)=美观角度：将美观效果作为规划的设计标准，通过多种设计手法营造高端美观的社区氛围；规划的形式感规划的基本原则案例名称：迪拜棕榈岛迪拜“棕榈岛”，外形是一棵棕榈树，是目前最大的人工岛屿。“棕榈岛”是目前世界上最伟大的陆地改造项目，由3棵大棕榈树“朱美拉” 、“杰拜阿里”(The PalmJebelAli) 、“戴拉”(The Palm Deira)及一个世界地图(The World)组成。住宅规划的发展l 传统规划布局注重朝向从早期的住宅规划看，应该是人性化的，主要考虑自然朝向对住宅的影响，具体体现在以 讲究南向为主。如下图：“景蜜村”的建筑布局，注重建筑的南向设计。 照顾了自然朝向，景观朝向和空间处理就不甚理想。关键是规划布局的指导思想，是更多地考虑居住者的感受，还是考虑建筑空间的视觉效果。住宅规划的发展l 现行规划布局讲究空间 近年来，住宅小区在规划上主要考虑空间布局，其始作俑者为“万科城市花园”（深圳）， 由于当时的热销，形成了市场错觉，以为可以不论住宅朝向，全围合就行。（“万科城市花园” 在围合基本上是南偏东，或南偏西45度）。大多创新，都具有风险性， “万科城市花园”建成后，人们发现，围合太死的住宅小区对通风有影响，其内甚至会形成环境的回音！于是，“围而不合”，成为建筑设计界的共识。围合式规划实现了最佳的空间布置组合，但也带来了不能满足自然朝向的问题；而“围而不 合”式的