旅游管理专业旅游企业管理方向选修课程第四讲 旅游集团发育主体研究旅游集团研究旅游集团研究概念与原理 进化论：“物竞天择，优胜劣汰”；“适者生 存，不适者淘汰。” 迈克尔波特的竞争战略理论 价值链理论：迈克尔波特认为，企业的每项 生产经营活动都是起创造价值作用的经济活动 ，企业所有的互不相同但又相互联系的生产经 营活动，构成了创造价值的一个动态过程，即 价值链。 越来越模糊的产业边界带动了整业态的融合、衍 生与分化传统旅游产业： 旅行社、饭店、 景区民用航空业制造业农业房地产业民用航空业金融业旅游商业形态：融合、衍生与分化70年代至今调整主营业务方向金融服务与旅游相结合快递业务 始于1850年 是当时美国 最成功的快递 公司 在快递业务 中，发现银行 汇兑业务的市 场机会金融服务旅游业务 1882年开始 支票汇兑业务 1891年发行 旅游支票 1895-1910年 ，进入欧洲主 要城市 1915年进入 旅游业 1922年因运 作为期4个月 的环球行旅游 ，而闻名全球运通卡1850-1915年1915-60年代末 1958年发行 运通信用卡 1966年发行 运通金卡 上述卡业务 和旅行支票业 务在这一时期 迅猛发展从无关多元化到 相关多元化无关多元化 70年代开始 多元化、集团 化、跨国化经 营 子公司综合 效应的发挥不 尽人意相关多元化 1985年调整 发展战略 发展核心业 务，卖掉非核 心业务 商务旅游、 金融和卡服务 确定为主业美运通集团化发展路径美运通集团化发展路径私有化和资本运作多元化和一体化私有化 始于1959年 是德国第一 家通过发行 75%国有股权 被部分私有化 的公司； 1970年全部 私有化。资本运作 1959年通过私有化资 本金从1800万美元增 资到2500万美元； 1961-1990年，通过 发行新股、买卖企业 使资本金增加到47300 万美元； 1991年，发行到期公 债增资到51100万美元 1999年和2003年共发 行可转换债券94550万 美元。聚焦旅游业 90年代以前进入 集装箱、海运、 化工、天然气等 多个行业； 90年代中期以后 ，进入旅游业， 通过收购、兼并 等形式进入旅游 相关所有环节， 形成旅游相关多 元化和一体化。 2000年，100%拥有英国著 名旅行集团Thomson Travel Group和法国著名旅 行集团French tourism group Nouvelles Frontires 准备卖出所有非旅游相关 业务 完成在比利时、瑞士和东 欧等重要市场的战略布局 2003年旅游业收入占集团 总收入65%，2004年73%， 2005年预计85%。TUITUI集团化发展路径集团化发展路径横向一体化相关多元化入境游 始于1912年 品牌名称 “SUNRISE” 发展举措： 以专业化提升 服务水准出境游国内游 始于1968年 品牌名称 “lOOLJTB” 发展举措： 建立和完善国 外接待网络 始于1971年 品牌名称 “ACE” 发展举措： 建立和完善批 零、接待网络 信用卡 旅行支票 海外旅游保险 礼品券 旅游贷款产业提升从“综合性旅游产业” 提升为“交流文化产业”80年代以前80-90年代末21世纪日本日本JTBJTB集团化发展路径集团化发展路径航空供应商酒店汽车铁路等研发、批发产品和海岛度假旅游接待旅游批发商零售产品和城市观光旅游接待旅游零售商购买产品旅游者1971年1986年1986年1971年 JUAN JOSE IDALGO先生创建了阿拉贡旅行社，并快速建立和扩张连锁零售体系，目前门市总数达1200个。随着业务量和企业实力的不断扩大，他开始向产业链条的上游扩展，1986年分别进入产品批发和航空领域，于1995年形成几乎跨越所有产业链条的环球集团。环球集团发展路径环球集团发展路径旅行社集团的发育主体1954，中国国际旅行社总社国旅 1949，厦门华侨服务社中旅 1928，小型旅行社港中旅 1971，阿拉贡旅行社西班牙环球1912，日本旅行社日本JTB1850，货物、贵重物品和现金的快递业务美国运通1923 ，普鲁赛格股份公司（主营农产品贸易）； 1963，运输；1997，转型旅游等服务领域德国TUI1845，托马斯库克旅行社英国托马斯库克1912，日本旅行社日本JTB旅行社1984，康辉旅行社康辉 酒店集团的发育主体1952，假日旅馆1981，舒适客栈1957，（洛杉矶国际机场）饭店1937 ，（马萨诸塞州）酒店1970 ，（佐治亚州）汽车旅馆最佳西方汽车旅馆地产商塞西尔戴旅馆业主GUERTIN菜根汽水店，航空食品服务公司，1957，双桥汽车旅馆1960，四季饭店集团草地牛奶冷饮店，小餐馆，1958，伦敦的华尔道夫旅馆1947，法国“老沃特尔”饭店1950，非盈利性的协会组织“地中海俱乐部”1896，（巴黎）里兹饭店1897，（柏林）饭店股份公司1928，香港半岛酒店1971，新加坡香格里拉酒店1992，北京天平利园酒店巴斯 精品国际凯悦喜达屋天天最佳西方马里奥特四季福特饭店集团雅高集团地中海俱乐部里兹卡尔顿凯宾斯基半岛酒店集团香格里拉凯莱1919，红色砖楼的小旅馆希尔顿酒店集团酒店 一份研究报告中指出，近年来广州在建五星级酒店，八成以上为 房地产商投资。一些大地产公司，几乎无一不涉及酒店业。 酒店地产在全部商业地产中所占的比例超过10%，有些学者推算， 酒店业地产投资占到整个房地产市场投资额的12%。 从资本运作的角度而言，酒店本身就是商业地产的重要类型。 酒店地产的长期增值来源于土地等不动产的增长，对于投资者而 言，其收益来源于资本项目下的交易。它的收益更容易受利率、 汇率、通货膨胀率等宏观经济指标的影响。一般来说，股市与楼 市之间存在着相关关系。 全球的地产商，在其发展战略中体系中都含有以酒店为代表的商 业地产成分。 由是出发，饭店管理公司的作用有三：以专业化管理能力维护项 目、获得现金流和GOP、形成品牌为商业地产项目增值。酒店集团的发育主体商业地产 按物业用途划分，房地产可以划分为居住房地产、写字楼 房地产、商业房地产、工业房地产四大类及其他房地产。 房地产业内通常将商业物业的建设和经营为目的的房地产 开发定义为商业房地产开发，在通常情况下，都将其称为 商业地产。 商业房地产主要就是指按照用途划分的用作商业用途的房 地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅的商业配套 、购物中心、特色商业街、商业广场、专业批发市场、 Shopping Mall等用途的房地产。 从广义上讲，商业地产是指用于商业经营活动并通过经营 产生收益性的物业，主要由商铺、商场、写字楼、工业厂 房、仓库、酒店、宾馆、会展中心等组成，是生产要素。 从狭义上讲，商业地产主要是指商铺、商场、购物中心、 商业街、批发市场、写字楼和宾馆酒店类物业。商业地产 和住宅地产相比,商业地产具有投资规模大、风险大、收益高、经营管理要求高、经营内容和方式多样化、长期性、稳定性等特点。 商业房地产的回收期长，甚至延续到整个商业房地产的存续期。其收益除了受区位、建筑结构、建筑面积等因素的影响，还会受周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策、经营状况等其他因素的影响。 其收益性与地段繁华程度、建成后经营管理、商业企业品牌商誉、物业价值有关。商业地产的特点我国商业地产的发展现状目前，商业地产已经成为我国房地产市场的投资热点，从2000年起，商 业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并快 速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业 地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点。其实 从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的 增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势 。2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35% ，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%，分别高出整个房地产开发投 资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商 业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目 开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。2006年全国土地交易价格指数(商业、旅游、娱乐用地)第1季度的价格 指数为107%。2006年1一7月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元， 比溉刃5年同期增长15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年 同期增长13.6%。根据国家统计局的统计，自2001年以来，我国商业地产投资年均增 长率达到33%，超出住宅投资增长率6个百分点；2004年商业营业用 房投资完成额为1723.7亿元，比2003年同期增长31.4。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月 至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增 长38.7%。2006年17月份商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年 同期增长15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增 长13.6%。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中 城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计 划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场 发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面 融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产 、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点 。我国商品房空置率地产与酒店的耦合传统住宅领域竞争加剧、利润率下降。 传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展期，特别是传 统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。京沪 深人均居住面积已超过20平米。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场 出现了萎缩的先兆，即滞胀期。大量的传统房地产资金开始开辟新的领 域。其中，就包括房地产介入旅游、休闲、度假置业。 近期一项针对北京、上海、广州、深圳等7城市近千名高收入者的抽样 调查显示，各种投资理财工具中，房地产投资被列为各类投资理财工具 的前三位，而其收入也是所有投资品中最让他们感到满意的。而在房地 产所有业态当中，酒店地产又是呼声最高、最被市场看好的投资渠道。 酒店本身就代表着一个楼盘的形象，星级酒店更是身份和地位的象征， 能够出入星级酒店，在星级酒店居住，本身就是一种荣耀。 酒店地产作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、 股票投资、储蓄及国债等投资相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚， 同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来， 全世界产权式酒店平均每年增长15.8。与银行储蓄和投资股票债券相 比，投资风险相对较小的酒店式公寓有望成为中产阶层的首选。各类土地利用付租能力距离递减曲线商业地产价值链各环节之间的关系商业地产定位结构投资者价值行为及参与者旅游房地产开发模式图主流地产运营商的饭店产业 北京国华置业有限公司：在运作北京华贸中心项目时 介入了酒店业。该项目是一个典型的复合地产项目： 华贸丽兹卡尔顿酒店、JW万豪、18万平方米的华贸商 城、华贸公寓、写字楼、商业街、商务楼。 北京万达广场房地产开发有限公司：运作北京万达广 场，首期总建筑面积50万平方米，2003年10月25日开 盘。二期总建筑面积20万平方米。业态包括甲级写字 楼、国际精品商城、白金五星级酒店、国