第六章 范宝芬范宝芬租赁管理考试大纲n考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理 与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管 理等的知识水平和实际应用能力。掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法 熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁 方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。 了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容， 租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。 本章考试知识要点： n1.房屋租赁的特征n2.物业租赁的分类方 式n3.物业租赁管理模式 的类型n4.租赁管理的工作内 容n5.租赁方案与策略主要 涉及的工作内容n6.经营性物业的租金水 平的确定n7.房屋租赁合同的基本 条款n8.实施客户关系管理的 目的与内容第一节 物业租赁概述一、物业租赁的概念及特征 （一）物业租赁的概念通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房 屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租 人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用 ，由承租人向出租人支付租金的行为。出租实际上是出售一定期限（月或年）的 物业使用权。（二）房屋租赁的特点（掌握）房屋租赁不转移房屋所有权；房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。双务、有偿、书面、登记二、物业租赁的分类（熟悉）按房屋所有权的性 质，房屋租赁分为：n公有房屋的租赁（简称 公房租赁）n私有房屋的租赁（简称 私房租赁）。按房屋租赁期限约定 模式的不同，可分为：n定期租赁n自动延期租赁周期 性租赁，一方提出终止 ，否则续约n意愿租赁延期依据 双方意愿二、物业租赁的分类（熟悉）按照出租人所收取 的租金中是否包含上述 费用支出，通常将物业 租金分为n毛租n净租n百分比租金还可以按照房屋的使 用用途，将房屋租赁分 为n居住用房租赁n非居住用房租赁n三、物业租赁管理模式（了解）物业租赁，根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同，物业管理企业有不同的管理模式。常见的有：n包租转租模式n出租代理模式n委托管理模式不同的管理模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。n四、房屋租赁的行政管理（了解）（一）程序为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理， 建设部1995年颁发了城市房屋租赁管理办法（建 设部令第42号）。该办法规定，房屋租赁实行登记备 案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发 房屋租赁证。房屋租赁登记备案的一般程序为：n申请n审查n颁证n（二）房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租： 未依法取得房屋所 有权证的； 司法机关和行政机关 依法裁定、决定查封 或者以其他形式限制 房地产权利的； 共有房屋未取得共有 人同意的； 权属有争议的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；抵押，未经抵押权人 同意的； 不符合公安、环保、 卫生等主管部门有关 规定的。n（三）房屋租赁中的违法行为及处罚租赁管理办法规定，有下列行为之一的 ，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者 给予行政处罚：（1）伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证 书，并可以处以罚款；（2）不按期申报、领取房屋租赁证的，责 令限期补办手续，并可处以罚款；（3）未征得出租人同意和未办理登记备案 ，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其 非法所得，并可以处以罚款。n一、租赁管理的概念与内容n二、租赁方案与策略n三、租户选择n四、租金确定与调整n五、租约谈判与签约管理n六、租赁管理中的市场营销 第二节 租赁管理与租赁方案（熟悉）第二节 租赁管理与租赁方案n一、 租赁管理的概念与内容租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括：三个阶段n租约签订前n租约执行过程中n租约期满时 二、租赁方案与策略租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁 策略是为提升物业破引力而制定的一些特殊手段，两 者是贯穿在一起的，在这里并不进行严格区分。租赁方案与策略主要涉及到：n确定可出租面积和租赁方式；（熟悉）n编制租赁经营预算；n定位目标市场物业档次、区域商业特征n确定租金方案；n明确吸引租户的策略宣传手段和租约条款优惠从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费 和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租 金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。三、 租户选择（11、12章讲解） 四、 租金的确定与调整（掌握）房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用 权而付给房屋所有权人的经济补偿。房屋租金：n净租金n毛租金（二） 基础租金与附加租金基础租金：租约中的最低租金附加租金：超额租金（特别的摊位）百分比租金（十一章讲解练习）（三） 租金的调整长期租约（35年）：按约定定期调整六、租赁管理的市场营销（了解）市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：（1）价格优势；（2）物业本身的素质；（3）良好的声誉；（4）经济实用。 n一、房屋租赁合同的概念和法律特征n（一）房屋租赁合同的概念n（二）房屋租赁合同的法律特征n二、房屋租赁合同的基本条款第三节 房屋租赁合同第三节 房屋租赁合同一、 房屋租赁合同的概念与法律特征n（一）房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。n（二） 房屋租赁合同的法律特征（未提及、也当注意）房屋租赁合同是双务合同；房屋租赁合同是有偿合同；房屋租赁合同是诺成合同；房屋租赁合同是要式合同；房屋租赁合同是继续性合同。 三、租赁合同应当具备的条款（熟悉）当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；租赁双方的权利义务；当事人约定的其他条款：税收与保险费的分担、改造的规定、保证金注意：租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任的具体内容 n租赁房屋的修缮责任出租住宅用房的自然损坏或合同约定 由出租人修缮的，由出租人负责修复。不 及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产 损失或者人身伤害的，应当由出租人承担赔偿责任。租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方 当事人在租赁合同中约定。房屋修缮责任人对房屋及 其设备应当及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使 用安全。房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力 修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出 的修缮费用，可以折抵租金或由出租人分期偿还。 租赁合同的终止合法租赁合同的终止一般有两种情况：n自然终止，n人为终止人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。一般包括无效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止。n一、客户关系管理论简介n（一）客户关系管理（CRM）的含义n（二）CRM出现的原因和必然性n（三）CRM对企业的作用n（四）CRM的本质n二、租赁管理中的租户关系管理n（一）租赁管理中实施CRM是市场化要求n（二）租赁管理中实施CRM涉及到的工作第四节 租户关系管理第七章 范宝芬范宝芬成本管理考试大纲考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理成本及其分类，成本 估算方法，成本预算与编制方法，成本控制等知识的熟悉程度，以及 从事物业管理企业成本管理工作的能力和知识水平。掌握：物业管理成本及其分类和估算方法。熟悉：成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。了解：成本控制原则、程序与组织体系。n本章考试知识要点：1. 物业管理企业的成本的构成2. 物业管理企业收取物业管理服务费的方式3. 物业管理服务成本估算的主要内容4. 成本预算、固定预算、弹性预算的区别5. 零基预算的基本要求6. 物业管理成本控制的内容、分类与原则7. 成本日常管理的工作内容一、物业管理中的成本n（一）成本的含义n（二）物业管理成本的含义n（三）划清营业成本与期间费用的界限二、物业管理成本的分类n（一）按照经济性质分类n（二）按照经济用途分类n（三）按照与业务量的关系划分n（四）按照计算依据不同划分第一节 物业管理中的成本及其分类第一节 物业管理中的成本及其分类一、 成本的含义（掌握）n 物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供 维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。n 成本，是指人们为达成一事或取得一物所必 须付出或已经付出的代价。（二） 物业管理成本的构成（掌握）物业管理成本由营业成本和期间费用或经 营管理费用两个部分构成。营业成本是企业在从事物业管理活动中发 生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接 材料费和间接费用等。期间费用或经营管理费用是物业管理企业 在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管 理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间 耗用的费用。（二） 物业管理成本的构成（掌握）物业管理成本营业成本期间费用直接人工费直接材料费间接费用管理费用财务费用营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用。二、 物业管理成本的分类（掌握）n1、按照经济性质 分类（P185）n2、按照经济用 途分类： （P186 ）n3、按照与业务 量的关系划分：n固定成本n变动成本n半固定或半变动成本二、 物业管理成本的分类（掌握）4、 按照计算依 据不同划分：n目标成本n定额成本n计划成本n实际成本5、按照与决策的 关系划分：n边际成本n差异成本成本：增量成本n机会成本n估计成本n沉没成本n可缓成本n可免成本n附加值成本一、成本估算的目的 二、主要成本项目的估算方法n（一）人工费的估算n（二）办公费的估算n（三）公共维修费的估算n（四）秩序维护费的估算n（五）清洁卫生费的估算n（六）绿化养护费估算n（七）固定资产折旧费的估算n（八）保险费估算n（九）专项维修资金 三、成本估算结果汇总第二节 成本估算方法第二节 成本估算方法（掌握）一、成本估算的目的n方法（掌握） 包干制与酬金制（掌握）目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方 式，有包干制和酬金制两种形式。实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务 费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业 管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固 定总价合同。实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。二、 主要成本项目的估算方法（掌握）（一）人工费是指物业管理企业的人员费用， 包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提 取的福利费以及加班费和服装费等。（二） 办公费是物业管理企业开展正常工作 所需要的有关费用。（三）共用部位与共用设施设备的日常运行和 维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例， 而且其中的具体项目也比较多。二、 主要成本项目的估算方法（掌握）（四）保安费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由保安系统费、保安人员人身保险费以及 保安用房和保安人员住房租金构成。 （五）清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用。（六）绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用，包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等 。（七）固定资产折旧费是指物业管理企业拥有 的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用 。（八） 保险费是指物业共用部位、共用设施 设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险 和失业险，后者在人工费里列支。（九）专项维修资金支出，是在新建物业包修 期满后，为确保物业的公用部位、公共设施和共用