北京三里屯VILLAGE项目调研报告2013年3月11日目录u一、项目区位u二、项目概况u三、各层业态布局分析u四、交通动线分析u五、项目导视系统分析u六、消费人群分析u七、项目总体分析一、项目区位u1、三里屯VILLAGE是太古地 产在中国大陆地区首个落成 启用的综合商业项目，该项 目位于北京东二环和东三环 之间的休闲娱乐商圈三 里屯-工体商圈。三里屯 VILLAGEu2、项目北区区位图显示出项目的东侧和北侧聚 集了大使馆，国际人士消费潜力巨大；u项目南区区位图显示出项目的东南侧为高档写字 楼、公寓、酒店等高档消费人群聚集地；u3、交通线路u1）公交：三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701 、758，下车即到长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、 113、406、115，下车往西步行即到2）地铁： 10 号线：团结湖站，A出口，往西步行即到2 号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113 、115、406、416、431、 701、 758，三里屯站下车即 到3）自驾车：三里屯VILLAGE南区的入口位于南区与雅秀之间， 出口位于朝阳教育局南路三里屯VILLAGE北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间 ，出口位于幸福三村五巷项目名称北京三里屯village 项目类型街区式购物中心区位选址朝阳区工人体育场北路招商时间2006年11月开业时间2008年7月项目规模由19座充满创意的时尚建筑组成，南区11栋，北区由7栋与1栋精品酒店组成；总建筑面积17.3万，其中南区9.06万，北区8.23万；总楼面面积约13.5万平方米， 其中零售12万平米（南区7.2万平米；北区4.8万平米），小型豪华酒店1.5万平米（99间客房）开发商太古地产 招商代理高力国际建筑设计欧华尔顾问公司、Kengo Kuma&associates 租户数量南区约140个，北区约70个车位数量890个 （南区450个，北区410个，酒店25个）商业业态主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌）、餐饮和酒吧、娱乐 设施（美嘉欢乐影城）、精品酒店（瑜舍）二、项目概况 1、项目规模南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格 前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵 横交错的连接，体现老北京胡同的风味北区开放式庭院格局设计更接近四合 院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城 市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑， 凸现出奢侈品牌的高雅格调。2、项目经营u物业类别：商铺 u物业级别：综合体/购物中心 u所属商圈：朝外u装修状况：毛坯u租售方式：出租u租金价格：5-20.00元/平方米/天 u开盘时间：2006年11月u入住时间：2008年5月u物业管理费：40.00元/平方米月u占地面积：53000.00u开间面积：100-10003、开发商背景u太古地产於1972年成立，从事发展 和管理世界级的商业、零售、酒店 及住宅物业组合，尤其大型综合发 展项目。公司于2012年在香港联合 交易所主板上市。u太古地产在香港的投资物业组合以 太古广场、港岛东及又一城为核心 物业。 于中国内地，太古地产于北 京、上海、广州和成都，共拥有五 个大型发展项目，当中以北京朝阳 区的三里屯VILLAGE和瑜舍酒店最 为人熟悉。u项目辐射范围：u三里屯位于CBD、燕莎、东直门 、工体等商圈的包围之中。东北侧是由燕莎商城、五星级饭 店、甲级写字楼、高档休闲娱乐 场共同组成的燕莎商圈；南侧是 太平洋商城、盈科中心和高档娱 乐场；西侧因为有工人体育馆和 保利剧院，北侧为使馆区，使得 这里成为北京最具活力与人文底 蕴的地区之一，这些商圈与三里 屯形成良性互动。二、三里屯VILLAGE消费人群分析u项目周边人群特点：u年龄范围：客流的主要人群年龄在2545 之间，处于消费的黄金年龄段。u职业范围：高级白领、金领，企业管理层 、企业主、自由职业等。u收入水平：个人及家庭收入水平中高偏上 ，家庭年收入在20万以上。u性格特点：成熟自信、果断决策、敢于尝 试、乐于挑战。u消费观念：注重生活品质，走在时尚前沿 ，是各种时尚品消费的主力军。u 目标消费群：u三里屯早期时艺术、音乐、使馆 区交错在这个区域，不同国家、 种族的人群都在个区域汇集，形 成了三里屯独特的文化氛围。u其主要目标人群为：朝阳区的居 民，三里屯酒吧街消费的 客人、 使馆区的外籍人士、CBD中央商 务区的白领人群。u三里屯VILLAGE以南区时尚年轻 的品牌推向市场，加以北区国际 一二线品牌的旗舰店的引入，融 合体验式营销，配合应景活动， 消费客群从区域型客户扩展为其 项目品牌忠实消费客群。三、各层业态布局分析北区 聚集众多 国际奢侈 品牌，以 奢侈精致 生活品质 进行业态 组合南区 针对年轻 时尚客户 群体进行 业态组合商家业态比例u三里屯VILLAGE购物街区内无明显 分层分区的业态分布，而业态比例 中购物则占据75%的大份额，凸显 其开放式购物街区的定位。南区商家北区商家商家业态品牌-女装业态-男装业态-运动装业态鞋/箱包/皮具业态健康美容业态-书籍/音乐/电子产品业态超市/影院/童装/艺术业态珠宝/手表/配饰业态-餐饮特色租户34特色租户四、交通动线分析外部动线分析内部动线分析u北区为四合院设计 ，以楼梯间的连廊 为主。u南区为胡同式设计 ，一条主线，多条 辅助线路设计。u主线较为突出，但 次动线不明显，导 致一些店铺的可达 性不强五、项目导视系统外部导视系统u区位导视u三里屯VILLAGE分为南 北两区，项目整体导视 系统则在两区的动线起 始点进行标识，让消费 者不在不规则的建筑里 掌握自己的动向。内部导视系统u品牌导视u三里屯VILLAGE多条内 街铺设计，可到达性不 高，品牌导视让消费者 随时清晰下一个店铺的 方向；u内街导视u南区内街导视以黑色为底，自发光 体识别；u北区内街导视以棕色为底，自发光 体识别；u南北区的内街导视与品牌导视散落 在内街之中。电梯分布及导视北区扶梯南区扶梯北区电梯南区 电梯北区楼 梯各个关键节点（卫生间、停车场等）导视系统（附图）洗手间项目优势：项目劣势：七、项目总体分析谢谢