项目进度计划管理专题讨论黎永斌 2010年7月房地产企业项目进度计划理发展历程1房地产企业项目进度计划管理业务流程2房地产企业项目进度计划管理重点3房地产企业项目进度计划管理难点4项目进度计划管理系统流程5一、房地产企业项目进度计划管理发展历程1.房地产企业项目进度计划理发展历程时间管理 初级阶段项 目管理仅实 现时间管理 ，主体控制 项目的进度 计划。单项目项目资源 的争夺、整 体协调 企业初步扩 张规模，多 项目的时间 管理和资源 协作。矩阵 式管理。多项目管理优化流 程、完善管 理 企业阶段战 略目标的制 定，根据已 完成项目提 炼经验并标 准化。战略 需落实到项 目管理。战略标准化项目复制项目知识、 标准的复制 标准化的项目 计划模板、人 员配置、缩短 开发周期,加速 资金流转 自我复制,规模 扩张。精细化管理资源管理、 项目指标分析 _ 项目计划管理 与成本、质量 整合。对项目 资源进行理性 分析，如资源 的投放，项目 绩效管理。12345一、房地产企业项目进度计划管理发展历程2.案例：卓越IT发展历程。单项目公 司/住宅异地多 项目管 理战略、流 程、人力 咨询/IT5 年规划土地储备 ，异地扩 张/标准化标准化复 制/组织管 控战略调 整/流程 优化K3/邮件/ 金蝶成本20042005泛微OA明源项目 管理POM2006集团网站/品 牌/OA流程 固化2007用友NC（财 务升级/成本/ 营销/客服/会 员）20082009NC系统 实施/知 识管理计 划 上 市ESB /PO M与 成本 结合2010一、房地产企业项目进度计划管理发展历程3.案例：卓越项目管理发展历程。单项目管 理 发 展项 目 管 理单项目多项目单总控计划多项目分别建 立总控计划多项目战略标准化项目复制精细化管理战略制定流程梳理人力咨询知识管理关键节点计划总控计划（模板 ）分项计划（部门 ）楼栋计划项目知识库战略调整绩效管理项目绩效管理计划模板优化管理决策支持计划与成本结合计划与绩效结合计划与知识结合资金管理阶段性成果一、房地产企业项目进度计划管理发展历程4.案例：卓越项目管理应用情况A.总控计划管理B.分项子计划-营销B.分项子计划-设计C.项目达成率情况D.形象进度E.标准工作指引库F.项目知识库G.与绩效管理相 关联二、房地产企业项目进度计划管理业务流程1.房地产开发流程说明及图例： 一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。 二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。：配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理 阶段拓 展营 销设 计工 程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至 具备预售条件工程施工 至竣工验 收销售及入伙配合销售事务管理成 本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变 更、招标采购 结算入伙事务管理客 服报 建建设用地规划许可证、 签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设 计报建、基础提前开工报建办理房地产预售 许可证产权初始 登记合同备案、 按揭办理工程施工配合设计配合销售配合采购管理土地获取1.房地产项目开发流程全景图二、房地产企业项目进度计划管理业务流程2.项目计划编制审批流程关键节点计划审批12二、房地产企业项目进度计划管理业务流程3.项目计划编制审批流程总控计划审批流程12二、房地产企业项目进度计划管理业务流程4.项目计划编制审批流程分项计划审批流程12三、房地产企业项目进度计划管理重点1.房地产企业项目管理的9大要素 根据PMP的项目管理理论，将房地产项目管理划分为9大要素。9大 要素集成管 理 范围管 理时间管 理成本管 理人力资 源管理风险管 理质量管 理采购管 理沟通管 理集成管理： 在项目分析中，房地产项 目管理人员必须把各种能 力综合起来并加以协调利 用。范围管理： 定义项目的边界，着眼于“ 大画面”的事物。例如项目 的生命周期、工作分工结 构的开发、管理流程变动 的实施等。 时间管理： 项目经理需掌握整体项目 计划和实际开发进度，当 项目出现偏离规划时，如 何让它重回规划。成本管理： 要求房地产项目管理人员 培养经营技巧，处理诸如 成本估计、计划预算、成 本控制、资本预算以及基 本财务结算等事务。 人力资源管理： 着重于人员的绩效管理， 工作能力、高效率的组织 结构规划、团队工作和团 队形成。风险管理： 需要管理人员在信息不完 备的情况下作决定。风险 管理模式通常由三个步骤 组成： 风险确定、风险影 响分析以及风险应对计 划。质量管理： 要求房地产项目管理人员 熟悉基本的质量管理技 术。例如：制作和说明质 量控制图、实施80：20规 则、尽力达到零缺陷等。 采购管理： 房地产项目需按项目计划 制定相应的采购计划，并 执行，并掌握较强的合同 管理技巧。 。沟通管理： 要求房地产项目管理人员 能与他们的经理、客户、 厂商及属下进行有效的交 流。三、房地产企业项目进度计划管理重点2. 管理重点 (1)项目时间计划管理项目论 证项目策 划设计管 理采购管 理工程施 工管理销售管 理客户关 系管理规范与预警 时间管理：公司各 层级通过不同的分级 计划监控和推动项目 按时完成。 要点：员工通过合 理的工作流程和作业 指导实现跨部门、跨 区域的计划执行。时间管理关 键 节 点总 控 计 划分 项 计 划工 作 流 程作 业 指 导三、房地产企业项目进度计划管理重点(1)项目时间计划管理（项目时间计划管理）a.计划开始时间b.计划完成时间c.对关键节点的 影响公司计划时 间达成率项目计划达成 率部门计划达成 率个人计划达成 率（项目总， 员工等）三、房地产企业项目进度计划管理重点2. 管理重点 (2)采购管理a.延时计划原因何在？a.施工单位速度慢？b.材料未到位？c.墙体未达要求 ？三、房地产企业项目进度计划管理重点2. 管理重点 (2)采购管理关键节点 计划项目总控 计划分项计划楼栋计划采购管理成本管理采购计划需要将项目开发计划与采购计划相关联。三、房地产企业项目进度计划管理重点2. 管理重点 （3）阶段性成果管理阶段性成果管理工作成果的 体现 工作计划汇报 的“提交物” 下一阶段的“ 工作前提”可标准化的 参考模板 按业态进行阶 段性成果整理 便于提炼和应 用项目总结 按业态进行阶 段性成果整 理。 为新项目积累 经验。三、房地产企业项目进度计划管理重点2. 管理重点 （3）阶段性成果管理(案例)专业知识库项目知识库项目总结四、房地产企业项目进度计划管理难点1.现状：行业及企业内部项目管理水平参差不齐；万科较早实现项目 管理，积累经 验丰富，项目 管理已进入精 细化管理。卓越2006年实施项目管理 系统，实施过程中将 近10个月是对项目总 控计划的管理模式进 行梳理。 2010年初再次对深入 应用项目管理系统。深业2010年初建立 项目总控计划 ，无分项计划 ，楼栋计划。2010不同项目公司、 不同项目应用深 入均有不同。四、房地产企业项目进度计划管理难点2.高层如何获得有力的决策支撑；关键节点计划项目总控计划分项计划楼栋计划高层项目总职能经理项目管理人员当管理人 员不及时正 确录入数据 ，高层与管 理层难以对 项目监控。 当问题显 现，项目已 经延期。四、房地产企业项目进度计划管理难点3.如何建立有效的项目计划体系，以适应不断的变化；项目计划变更项目总控计划变更审 批流程关键节点计划变更分项计划变更国家政策调控公司决策调整职能部门 计划调整部门协调变更楼栋计划变更施工进度变更四、房地产企业项目进度计划管理难点4.各部门“背靠背”式工作，协同配合不够.项目总职能部门项目总设计部营销部工程部成本部客服部实际项目执行过程中 ，不同业务部门缺乏 有效的沟通，会给项 目总控带来延期和滞 后的影响。 最后所有的问题都归 集在项目总的身上。四、房地产企业项目进度计划管理难点5.项目知识难以共享，经验难以复制；阶段性成果成果标准、案例项目总结项目成果未按时提 交谁来总结谁来提炼和整理经验积累、分享与复制五、项目进度计划管理系统流程1.通过战略目标，分解项目计划。战略管控执行桌面战略目标经营目标经营目标年 度 计 划项 目 计 划计 划 管 理阶 段 成 果会 议 管 理全面预算收 入成 本费 用资 金组织绩效财 务 管 理流 程 管 理人 力 资 源知 识 管 理销 售 管 理成 本 管 理费 用 管 理资 金 管 理待办事宜关键点预警合同管理付款审批费用报销知识分享五、项目进度计划管理系统流程2.房地产企业4级项目计划流程体系集团领导项目总项目职能 经理现场工程 师集团关键 节点计划项目总控 计划分项计划楼栋计划总控计划 模板分项计划 模板楼栋计划 模板部门月度计划个人月度计划五、项目进度计划管理系统流程3.制定项目开发关键节点计划 集团层面（管理层）对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需 要在集团层面重点关注的里程碑事件。项目关键节点五、项目进度计划管理系统流程4.建立总控计划（总控计划加入关键节点） 区域公司层面对各项目的管控计划，一般由集团统一定义指导性模板 。总控计划关键节点按地产开发业态建立总控 计划模板五、项目进度计划管理系统流程5.分项子计划（部门计划） 各职能部门在项目主计划的指引下，进一步细化本专业线的工作计划，形成项目 的分项计划（部门计划）；分项子计划、部门 计划二、房地产企业项目进度计划管理业务流程6.楼栋施工计划现场工程师在工程专项计划的指引下，细化形成每栋单体楼的工程施工计划。 工程部经理统筹管理。汇报完毕 谢谢！