瑞安解放路项目区域竞争环境及发展定位报告（住宅) 我们对本项目目标的理解城北首个城市综合体的诞生，全面提升城北区域价值瑞安品牌在成都的再次升华项目住宅实现轰动热销，迅速完成资金回笼瑞安集团创立于香港，至今已发展成为一个多元化的集团，瑞安房地产 (股票代号272) 为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。在内地开发 、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及 文化等项目，曾成功开发了“上海新天地”等品牌项目，公司在成都的 首个项目汇通大厦已经进入实质性的开发。项目净地约87亩，总建筑面积为30余万，其中商业近10万余，包 括写字楼和近5万的集中式商业。作为瑞安集团在成都的首个综合体项目，住宅部分的轰动热销是近期内 的首个目标。实现目标的关键提升区域认知，使该项目生在城北，跳出城北在保证高品质的前提下，实现住宅部分的快速销售，回笼资金规避项目土地成本过高导致的成本风险，跳出区域周边价格竞争，实现项 目价值的最大提升实现目标所需的工作流程及思路现场勘察 制定方式、方法撰写报告 执行阶段讨论洗澡间完全独立，湿气不会影响其它空间，同时门边用蓖子进行处理，防止溢水;具有收容性，可以作为业主的不怕潮湿物品的储藏空间。储藏空间双密封不锈钢地漏，能比一般地漏高速排水外，漏水 完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消 毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰 。 市场上的地漏一般按材料分为不锈 钢地漏、PVC（聚氯乙稀）、全 铜地漏，其中不锈钢材质最好水流冲击时开水流通过时闭不反水、无异味防害虫卫生间下水系统的处理双密封不锈钢地漏优点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度， 产品设计建议 舒居户户型室内空间利用入户花园及露台扩大室内空间增设270度转角飘窗及大面积落地窗可变空间提供多种空间使用功能。步入式阳台及落地凸窗设计厨房空间布局合理，强调操作便利性公共空间入户大堂强调尊崇感。在装修设计上更专注细节品质，从地面、吊顶、墙面到家具摆设等，尽显豪宅风范电梯前室可将过长的走道划分给部分户型，使该户型拥有双重的玄关空间，客户可根据自身的喜好装修个性的走道空间。架空层配置运动设施及休闲桌椅，为业主提供交流、休憩的场所，相对扩大园区的运动、休闲场地面积。地块纵深区域拥有的优质景观资源，以打造舒居户型为主。户型设计不仅需要合理的空间布局，还需要为产品增添更多的创新亮点，从而提升产品竞争力，实现更高的销售价格。产品设计建议消费者对于产品创新方式的接受度分析根据对于住宅市场主流产品的创新空间进行梳理和分析，我司认为，在赠送 面积不超过建筑面积20%的规范要求下，本案舒居户型的创新方式将以消费 者接受度较高的创新方式进行设置。入户花园是本案舒居户型的重要空间组成部分，其具备会客、小憩、绿化等多种功能。可将入户花园与露台结合布置，增加室内与自然的空间交流和联系。 利用入户花园及露台扩大室内空间可变空间满足多种空间使用功能项目按照20%的赠送面积将内凹阳台或露台设计为可变空间，装修后可作为书房、棋牌室等使用，当家庭结构发展变化时也可作为卧室使用。增设270度转角飘窗及大面积落地窗为卧室、起居室设计270度转角飘窗和大面积落地窗，通过空间延展，将室内空间的宽敞、舒适感“放大”、“升级”。确保本案大部分户型通过观景窗的延展视野可以欣赏到园区内部景观及沙河景观带的优美盛景。步入式阳台及落地凸窗设计利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊阳台同房间的区分。步入式阳台的设置抛弃了传统的居家模式，起到丰富室内空间变化，增加居家生活的情趣性，实现“ 多层次” 、“ 多角度” 的居家体验。步入式 景观凸窗室内地面步入式阳台步入式阳台步入式景观凸窗景观肆虐的闯入，阳光灿烂可人厨房空间布局合理，强调操作便利性厨房的布局尽可能使橱柜能够形成 “U”型台面空间，有利于烹饪流线组织及厨房用品的收纳；厨房通风采光的玻璃窗最好能够横向摆放，高于洗、切、炒台面150MM的通长窗体。产品设计建议户型功能空间建议功能空间设计建议客厅p 客厅开口不宜过多，需有两面完整墙体； p 开间至少大于3.6米，但不宜大于5米； p 进深与开间比不大于2：1。餐厅p 餐厅与客厅空间宜相对独立； p 餐厅至少需有两面墙夹一角。厨房p 厨房位置靠近餐厅且离入户大门较近； p 按洗、切、烧的顺序合理布置； p 厨房、厕所尽量不紧邻。主卧室p 最好有好的朝向，比客厅的南向要求更甚； p 大户型主卧室应配置专用卫生间； p 大户型主卧室设置进入式衣帽间，使主卧布局更为灵活。次卧p 次卧室的面积宜大于10平米。卫生间p 应有明窗通风和采光； p 公共卫生间厕裕分离、干湿分离，以利于情节卫生和使用上的便利； p 仅有一个卫生间时，卫生间与主卧的位置相对较近，避免不必要的穿堂越室。产品设计建议 可借鉴户鉴户 型分析采光面采光面采光面阳台阳台阳台内部空间无 柱和剪力墙户型通透，各功能空间均能自然采光；三阳台设计，半面积赠送，且分布较合理；户型内部剪力墙及柱体较少，能灵活、自由 的进行空间组合。产品设计建议 可借鉴户鉴户 型分析挑高阳台挑高阳台内凹 阳台主卧和客厅均配置有挑高阳台，一方面 提升了空间的舒适度，另一方面也增加了 房屋使用面积；户型中部利用内凹阳台的设计，赠送较 大面积的露台，后期通过装修可将其作为 书房等功能间使用，从而扩大实际使用面 积，使户型的性价比极高。产品设计建议 南北通透，格局方正，双轴线通风 独立玄关设计，完成公共区域向室内空间 的自然过渡 主卧、起居厅、书房构成横向空间序列， 任阳光登堂入室 起居厅、餐厅、厨房纵向空间排列，减少 交通面积浪费 厨房注重沟通与装饰性，三重收纳序列， 生活精致化可借鉴户鉴户 型分析赠送空间产品设计建议 公共空间间表现现入户户大堂精装修公共空间间表现现架空层层景观观布置架空层景观布置需体现较强的品质感，高度以4米为宜。架空层区域内配置运动设施及休闲桌椅，为业主提供交流、休憩的场所，同时也相对扩大园区的运动、休闲场地面积。产品设计建议产品设计建议公共空间表现小户型公共走廊及电梯厅吊顶装饰产品设计建议电梯配置建议电梯数量、容量和速度表对比对本案而言，建筑高度可达到120米，从成本控制等因素考虑，电梯配置标准仅需满足 使用要求即可，建议以常用级标准，为60-80户住户配置一台电梯。同时，结合乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒的市场常 规做法，建议本案电梯速度选择2.5m/s为宜。电梯是高层住宅中极为重要的机电设备之一，它是高层住宅的主要垂直交通工 具。电梯交通系统的设计是否合理还将直接影响建筑的使用安全和经营服务质 量以及经济效益，因此，对电梯必须给予足够的重视。建筑风格建议本案的建筑风格强调简洁、现代的立面感，可以利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，使建筑具备区域标识感。建筑单体设计不止考虑其本身的风格面貌亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合，利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。建筑风格建议临街建筑群示意临河建筑群示意景观设计建议通过规划使中庭景观与500米的沙河景观 带形成一体化连接，保证社区的通透性， 达到“临河看河，临院看院，院内享院” 的景观效果。景观设计不强调园林整体的风格，注重 绿植面积；园区景观打造主要以绿地为主，从建造 和维护成本的角度考虑建议控制水系的面 积，可布置集中小水景点缀其间；园区景观节点提供参与性空间，扩大邻 里感情交流和亲情交融的区域；灵活利用植物、步行道、小品等形成自 然隔离，保证开放性与私密性的结合。景观园林设计原则彰显空间层次感的精细化园林景观设计建议人文气韵的场景丰富的层次多种植物，错落有致 适当的隔离遮挡，避免视觉通达景观示意参与性景点营造建议景观设计建议中心绿植散步林廊在园林景观之间，穿插以绿植作为背景 的小型小品景观，富有生活气息，增加 居民交流，打造悠闲的生活格调。疏 林 草 坪中心交流休闲场所设备设施建议设备设施的选择原则：本案定位主要针对中高端收入客户群体，并非打造顶级奢侈产品。因此，本案 智能化系统设备的选择原则是：既能有效提升产品品质，增加营销卖点，同时 又不大幅增加建设成本。对于在建筑规范中要求安装的相关智能化设备，在此 不作描述。基于以上原则，对本案需要安装的系统设备作出如下建议：设备类型设备利用外窗系统三层中空断桥铝合金窗外墙系统外墙外保温+五层防护系统降噪系统墙壁上增加挤塑聚苯材料隔音、保温； 门窗内装隔音隔热胶条，用陶粒混凝土加厚楼板排水系统同层排水新风系统单户新风（临街小户型）楼宇自动化控制系统闭路电视监视系统、安保巡更系统、紧急广播系统、 背景音乐系统、停车场管理系统设备设施建议优点：第一，节能，大大降低因辐射而造成的室内外冷热量的传递 ；第二，良好的光学性能对太阳光中可见光有高的透射比，可达80%以上，避免了光污 染现象，营造出更为柔和、舒适的光环境； 第三，隔音降噪，双层中空有效阻隔室外噪音，保证室内安静的环境 。外窗系统设备设施建议优点：第一，保温节能，减少了能量的损失，节约能源；第二，隔音降噪 ，四层外墙系统有效阻隔室外噪音，保证室内安静的环境；第三，外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温。外墙系统原理：住宅的主体以钢筋混凝土和砖 砌块墙体为主，在其外侧设置高热阻 性能的保温板（通常为聚苯板）。高 性能的保温材料在夏季能起到有效的 隔热作用,冬季能起到有效的保温作用 。设备设施建议新风系统室外新鲜空气经安装在窗框上方（窗框与墙体之间）的进风口进入室内，利用自 动循环定时开关控制新风机循环定时工作(可节能,避免24小时运转,有效保证风机 寿命),使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。出风口进风口优点：第一，有氧，新鲜有氧空气在室内漫游 第二，恒湿，经温湿度处理后，常年保持室内湿度在3070 第三，健康，多级净化后的空气充分保证了人的健康 设备设施建议降噪系统22厘米陶粒混凝土加厚楼板，一方面可以有效节能， 另一方面也使楼板的隔音效果从通常的75分贝减小到 30分贝，达到欧洲标准。分户隔墙上增加了10公分厚的挤塑聚苯做保温、隔音u以不同日照角度设计的不同倾角的外窗和低辐射中空LowE玻璃挤塑聚笨板是以聚苯乙烯树脂为原料，经由 特殊工艺连续挤出发泡成型的硬，质板材, 其内部为独立的密闭式气泡结构，是一种具 有高抗压、不吸水、防潮、不透气、轻质、 耐腐蚀、使用寿命长、导热系数低等优异性 能的环保型保温材料。 陶粒混凝土比普通混凝土 的优势有：重量轻，保温 性能好、抗渗性好，耐火 性能好，施工适应性强原理：墙壁上增加挤塑聚苯材料隔音、保温；门窗内装隔音隔热胶条，用陶粒混凝土加厚楼板。设备设施建议排水系统同层排水原理：将器具排水管、排水横支管设置 在其卫生器具所在层,只有排水立管穿 越楼板的一种排水方式。 优点：第一，避免了上层污物通过管道渗漏到下一层，减少疾病传播的可能；第二，管道的维护和检修在同层进行，不会干扰下层住户；第三，避免了混凝土楼板被多次穿洞，有利于楼板的整体性，减少火灾时蔓延到 楼上的可能性；第四，减小排水噪声污染等。 设备设施建议楼宇自动化控制系统设置完善的楼宇自动化控制系统，通过智能化的控制手段，使各子系统设备始 终处于有条不紊、协同一致和高效、有序的状态下运行，从而达到高水平的现 代化管理和服务能力。同时，自动化控制系统也能够有效降低管理的人力成本 ，增强管理力度，起到设备有效节能的效果。系统类型工作原理闭路电视监视系统采用高清晰度、低照度黑白摄像机与红外对射探测器、防闯入装置 构成社区安防系统的防线，安保巡更系统离线式巡更系统，采用电脑集中管理，可以集合物业管理系统，实 现巡更人员的高效管理。紧急广播系统安装在首层，提供背景音乐，可与背景音乐系统共用。背景音乐系统安装在首层，提供背景音乐，可与消防广播系统共用。停车场管理系统将先进的I