薛家菜场地块策划构思铭豪房产|融矩【宁波】|20109月场解读项目的自身现状我们已经解的能再透彻，产品户型也十分适合当前的市场环境，因此我们认为本市场篇的主要目的是帮助推广找出市场卖点，同时辅助营销抓出竞争对手和客户群。前言关于项目区域足本区域，放眼大宁波项目区位东扩联南统筹现状：城市西片区重要结点，海曙后花园，未被重点抄作的区域！区域规划未来海曙三个区级中心，城南区级中心为其中之一：环城西以西、新典以南、通达以东、环城南两侧区域，依托未来区政中心 ，形成以商贸、时尚展示为主的区级公建中心毗邻未来区政中心共享政中心配套与发展海曙区级行政中心海曙老城区本案区域周边配套本案城 投地 块华康家私城世纪盛业酒店宏远大酒店古林中学薛家小学工商学院周边配套主机成熟，能满足区域内的消费需求！区域交通机场中山西联丰环城南地块通途未来 气象 与 新典 将向西延伸，其中新典将穿过薛家南，与水岸枫情与瑞园之间的道相连接。加上 环城南 和 机场 的扩建，以及 望春、联丰中、通途 共同搭建起捷网。可方快捷的抵达海曙市中心。本案新典延伸段 气象延伸段多条网捷抵达市中心，海曙近邻的区位优势进一步放大。面得洪塘和西面的高桥将会有大的安置房源聚集，无法形成高端气质。场以西，联丰以南，环城南以的住区域，发展潜最大。区域潜洪塘高桥工业区住区环城南路杭甬高速最具发展潜力综上所述，我们认为：项目地块占据城西生活区核心，未来的海曙区级政中心旁，与市区近距离。具备打造成高端城市别墅的基础。从长远来看，发展潜同样人惊喜。地块本身条件优越，存在的威胁和风险主要来自人们对板块的固有印象和价值认识缺乏。可以通过后续的项目推广加以改善。这有 / 海曙政中心旁，地段与前景双重优势关于宁波楼市关注楼市，平方米） 供应套数成交趋向于平稳，供应随季节变化而变化宁波市商品住供销分析春节后的两个月供应连续两月足15万方，4月回暖供应达到今顶峰。后受新政的影响，宁波的供应在5月份出现大幅的下，近几个月开始稳步增加，维持在29万方左右。成交一从4月36万方的下到5月的10万方。虽然6月份开始小幅上涨，平稳发展。方）120921384614539179961636814554 ）全区大市均价突破15000元/平方米已经成为现实，市中心2万元时代、全大市1万五千元时代到来近几个月，由于大郊区盘的成交，宁波市成交价格稳定，维持在14600元/平方米左右，未突破15000元/平方米。宁波市商品住供销分析户型1月成交套数2月成交套数3月成交套数4月成交套数5月成交套数6月成交套数7月成交套数8月成交套数12 6 60 39 45 284 160 43 689140平方米以上161 30 106 682 128 42 111 115 1375903 234 832 285 379 837 460 349290平方米以下1115 186 313 456 598 617 683 1261 5229住6%13%32%49%别墅 140平方米以上 900平方米以下20101月小户型住比较受欢迎。尤其是90平方米以下住成交占总成交的49%，90总成交的32%，而别墅的成交就比较少。90平方米以下刚需产品仍为需求主宁波市商品住供销分析排名 城区 楼盘名称 套数 总面积元）成交均价元/和居 841 93878 144741 15418江南景苑 630 74359 25220 3461科技园区江区鄞州区镇海区鄞州区鄞州区科技园区镇海区长岛花园 497 104813 315105 28970色水岸 370 45183 103739 23068合生国际城 343 41259 55748 13615都市华庭 342 25078 35175 12992中海雍城世家 307 44003 79004 18396凤凰水岸 268 29526 49632 16940丰阳光 256 25015 9843 4007鄞州区 晴园 221 18210 27272. 1492520101宁波缺市场！关于项目竞争知已知彼，销售难！随着城市经济的发展，城市空间也向外扩大，在这个过程中，城西板块被重新审视，从前的农村稻田，到未来的高楼林立。由于未涉及到旧改等问题，因此城西蓝图的描绘，是一幅全新的景致图。随着地铁的建造，交通线路的排布，也是的城西与中心区的距离被再一次拉近。这块潜在的价值区，被更多的人所关注。从上2年的格兰春城一期、迪赛缘园，到上半年入市的晴园，待下半年即将入市的万科金色城市、恒威君园和庄、罗曼风情等。就像当初的洪塘板块一样，青林湾从3000 元/ 平米到现在的20000 元/ 平米，城西的价格上升空间还有多大，也是人们所热衷的。城西楼市历程城西在交通网线地进一步发展中，居住氛围渐浓，区域房产较高的性价比，也成为购房者和开发商所青睐的区域。相对去末，今上半的城西市场，如维科水岸枫情、晴园等楼盘，均以轻轨结合新住区和成熟商圈作为卖点，走势好，这也成为城西的一大特色。环城西版块：对本案构成边缘化竞争项目共计4个。在售：永和居：存634套，其中468套为公寓或大面积产品；2010第四季：青湾、维科上院，总计供应1810套。城西片区各板块分析城西片区成交分析楼盘名称 套数 成交面积 成交均价1 晴园 220 18036 149792 维科水岸枫情 142 16382 165473 格兰春晨 24 2267 116144 东源华府 6 1134 104445 高桥家园 7 1010 88216 缘园 10 1008 7274虽然今遭遇史上最强的政策调控，但基于城西区块的潜在价值以及日渐成熟的配套和居住氛围，所受影响相对较小，客群中的自住型所占比较高，区域价格稍低于鄞州中心区域。楼盘名 开发商 代商销售状态预计推出时间占地面积总建面积容积主户型在售/预计推出套数去化青湾4期宁波房地产股份有限公司宁波迪赛房地产投资咨询有限公司待售 4万 73770）11674，可售4100永和居宁波永和建设开发股份有限公司宁波万泰代在售 2010/6/4 9万 14万 0775 76%维科上院维科 自销 待售 2万 16万 0000 0项目一览城西各板块现状：集士港版块：共计7个项目会在2012上半之内推出。20108月底：杉杉水木清华项目属于人才公寓，此部分已经对内销售，该项目具体有多少体会面向市场，需要进一步跟踪；2010第四季：长江地块、半岛悦城、香槟水郡，预计下半推出，总计供应1440套；2011下半之后：格兰春晨二期、布杰地块、祝家桥地块。楼盘名 开发商 代商 销售状态预计推出时间占地面积 总建面积 容积 主户型在售/预计推出套数去化杉杉人才公寓（水木清华）杉杉集团有限公司自销 在售 290299000（住）0098内部去化50%以上高层76149高层:706别墅 别墅:78高层：90洋房：120层:610叠拼:160花园洋房:170联排:200联排:44叠拼:48195(89)半岛悦城宁波泰丰置业有限公司自销 待售 2011前 19848 37070 119164(119)0香槟水郡宁波万宏置业有限公司未定 待售201089212 0布杰地块布杰集团有限公司未定 待售 2012 51969 88347 定 未定 0祝家桥村2号居住地块宁波爱伊美未定 待售 2012 37500 67500 0未定 00长江地块宁波长江置业有限公司未定 待售2010底78811 127兰春晨二期宁波信达中建置业有限公司自销 待售2011下半65146项目一览主要楼盘概况望春板块：对本案构成间接竞争，共计3个项目，会在2010之内推出。在售：晴园，近2周成交有所上升，存187套；2010第四季：罗曼风情、君园和庄，2个项目总计977套。楼盘名 开发商 代商销售状态预计推出时间占地面积总建面积容积主户型在售/预计推出套数去化晴园宁波银亿永盛房产开发有限公司银策销代（自销）在售 2010/4/28 5万，一期约5万2 6818（余187）曼风情宁波吉时达置业有限公司迪赛 待售 万 18万 6087(住794)0高层：110、130高层：217联排：230排：43高桥镇长乐村一号居住地块君恒房地产未定 待售2011上半13281 19922 定 未定 0新联村1#居住地块恒威地产未定 待售2011下半49146 98292 2 未定 未定 00恒威君园和庄恒威地产柏业 待售 5万约10万2项目一览主要楼盘概况联丰薛家板块：对本案构成直接竞争，是本项目最重要的竞争板块，共计3个项目，会在2011之内推出。在售：维科水岸机情，近2周成交有所上升，存207套；楼盘名 开发商 代商销售状态推出时间占地面积总建面积容积主户型在售/预计推出套数去化171789别墅：280别墅6万）高层：13070丰地块恒威地产未定 待售2011下半18106 36212 层未定 0集成广场 款定 待售 2011 10434 43463 0 130140 未定 0维科水岸枫情宁波市鄞州维科房地产开发有限公司自销 在售2010/4/2184169 0271(余207)84%未定 星 待售2011上半107368项目一览主要楼盘概况地位置：薛家南266号业态：普通住（小高层、多层）建筑面积：18万平米容积：1