李隧老年公寓（度假村）项目建议书 二七年九月 编制依据 1、 中国老龄事业的发展 白皮书 2、 中国老龄事业发展 “ 十一五 ” 规划 3、 关于对老年服务机构有关税收政策问题 的通知（财税 200097号） 4、 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门 关于加快发展养老服务业意见 的通知（ 06 02 20） 5、 中华人民共和国土地管理法 6、 国务院关于深化改革严格土地管理的决定 的通知 7、 朝阳区东三乡地区控制性详细规划 项目背景及市场分析 项目区位优势及政策分析 项目规划及投资分析 结论 据 中国老龄事业的发展 白皮书，到 2005年底，中国 60岁以上的人口已经达到 全国人口总数的 11，占亚洲老年人口的 1/2，占全球老年人口的 1/5，已经进入老龄化国家的行列。 截至 2005年底，北京市常住人口 1536万人，其中 60岁以上的老年人口约 其中有 20%的人具有较高的消费能力，约 15万人。 一、项目背景及市场分析 项目背景 据调查显示，北京市有 老年人（ 75万）表示愿意 “ 移地养老 ” ，比例高于全国，其中有 20%的人具有较高的消费能力，可以选择入住高端老年公寓，约 15万人。 城市现有的养老设施不能满足市场的需要，更不能满足高端人群养老的需求。北京市场上高档养老设施很少，医疗水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。 市场分析 为此，我们建议在顺义区李隧镇投资建设高档老年公寓（度假村）项目。 该项目利用优美的自然环境，为高端老年客户提供优质的养老场所 ,可填补北京市老年服务机构的一个空白。 老年公寓实景 项目位置图 二、项目区位优势及政策分析 新国展中心 首都机场 商务区 加 工 区 保税区 保税区 汽车城 林河工业区 三高农业示范区 项目用地 项目区位优势 项目用地 位于李遂镇西侧，潮白河东岸的万亩森林中，与北京市顺鑫绿色度假村接壤。地块林水相依，环境优美，空气清新，地热资源丰富，是健身疗养、文化休闲的理想之地。 李遂镇距离首都机场仅 5公里路程，开车 10分钟即可到达。首都机场第三期扩建工程将于 2007年落成，今后每年可起降国内外航班 50万架次，机场的年人流量将达到 6000万人次。 、根据 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 （ 2002国土资源 部 “ 11号 ” 令），目前已经建立和规范了土地有形市场，实行了国 有土地使用权招标、拍卖和挂牌交易。 、 中华人民共和国土地管理法 第 43条规定，任何单位和个人进 行建设需要使用土地的，都必须依法申请国有土地。 本项目用地性质为国有土地，避免经营土地开发权所需进行的招拍挂程序。 政策分析 三、项目投资分析 经济指标 投资完成工程情况 投资成本 效益分析 项目总投资： 10000万元 （ 不含 145亩土地使用权 ） 占地面积 : 96667平方米 (145亩 ) 容积率 建筑面积 : 30000平米 床位： 400张 主体工程 基础设施工程 未付款的已完成工程 555万元 未完成工程缺口资金 4800万元 合计 : 平均单价 :3481元 /建筑平米 (折合 张床位 ) 经济指标 投资完成工程情况 已完成总建筑面积 29260平米 ， 已投资 不含土地使用权 ） 。 其中： 投资完成主体情况 （ 共计 1） 综合楼 5600平米 711万元 2） 客房楼 4300平米 3） 康乐中心 6300平米 4） 后勤服务楼 （ 已装修 ） 2600平米 416万元 5） 会议中心 3700平米 6） 变配电室 200平米 7） 人工湖 1260平米 8） 屋面网架 9） 前期拆除工程 10） 室外三通一平 、 围墙工程 449万元 （ 包括 145亩地垫土 、 室外排水工程 ） 基础设施及其他投资项目（共计 1） 地热井 1眼（深 1800米，水温 43度） 261万元 2）建筑物基础打桩工程 3）戏水乐园设备款 4）设计费 110万元 5）监理费 33万元 6）职工厨房设备 7）勘查费 5万元 8）临时配电费 60万元 9）打井等工程 10）筹建费用 11）基建税费 未付款的已完成工程（共计 555万元） 1）贵宾客房楼 5300平米 530万元 2）配电室改造及二次土回填 25万元 3、未完成工程及缺口资金（ 4800万元） 1）建筑物装修工程 2600万元 2）各种设备 1000万元 3）洗衣房、库房 500平米 60万元 4）配电、地热水净化设备 220万元 5）锅炉房 550平米 70万元 6）锅炉等保暖设备及空调设备 600万元 7）室外工程（含绿化及大门工程） 250万元 效益分析 每张床位为 26万元 ,即以 26万元 /间的价格全部销售会员证后 , 刚好能收回成本。 盈亏平衡图050001000015000万元万元销售会员证收入 项目成本销售会员证收入 6000 8000 10440 12000 14000项目成本 0 0 35通过调查附近北京绿色度假村客房价位如下： 普通间 560元 /间 /天 448元 /间 /天 贵宾间 880元 /间 /天 704元 /间 /天 本项目开发完后按上述价位经营： 普通客房 200间；标准客房 200间 平均空置率 40% 年总收入 4977万元 运营费用率为 25% 两税一费 年税后利润 3459万元 动态投资回收期 项目周边另有 100亩租赁土地，拟建 土地面积： 66667平米 容 积 率： 筑面积 : 50000平米 开发总成本： 21316万元（折合 4264元 /平米） 土地转让价： 3500万元（ 35万元 /亩） 楼面毛地价： 2750万元（ 550元 /建筑平米） 出让金税费： 82万元 建安费用： 11500万元 小市政费用： 1200万元 其他费用： 2284万元 销售收入测算 通过调查周围项目销售价格如下： 莫奈花园 顺义区前沙峪 均价 8600元 /平方米 东方太阳城 潮白河边上 均价 7800元 /平方米 考虑该项目周边经济发展状况，开发完成后均价为 8500元 /平方米 销售总收入 39000万元 销售成本 3120万元 净销售收入 35880万元 根据北京太阳城银龄公寓入住价格表以及入住情况，北京市温泉度假村以 26万元 /间的价格全部销售会员证后 , 刚好能收回成本，因此该项目是可行的。 1316万元，销售净收入为 31200万元，因此该项目可行。 谢谢！