： 前期已针对老年公寓市场、区域旅游度假市场、区域住宅市场等做过 详细调查研究，此次仅作简单回顾，并就典型项目作重点分析。 小 结 中原地产 市 场 简 析 3 1老年住宅市场现状 典 型 项 目 分 析 小 结 中原地产 养敬老院 传统家居养老形式 养敬老院与家居养老并存 老年商品住宅产生 老年商品住宅发展初步阶段 以普通家庭住宅 作为养老设施 需要及时良好的医疗服务，减轻子女负担 提供专业服务人员， 便利的医疗设施 养敬老院未被人们所完全接受，家居养老仍为主要形式 老年人养老需求心理对于 养老设施的品质要求提升，养老观念发生改变 以东方太阳城、北京太阳城的建设为标志 老年住宅项目数量小，发 展还处于摸索阶段 中原地产 市 场 简 析 3 1老年住宅市场现状 典 型 项 目 分 析 小 结 中原地产 养敬老院 老年商品住宅 现有形式 经营方式 典型项目 酒店式管理的会员制经营模式 出售 出租 太申祥和国际老年公寓 汇晨老年公寓 将府庄园 北京太阳城 东方太阳城 + 中原地产 占地 10万，采用中国传统古典园林建筑，集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合机构。 是北京市为侨服务定点单位，全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院， 太申祥和国际老年公寓 汇晨老年公寓 总建 25万，分 3期开发，共计 3000多套住房。目前一期可出租住宅 288套已全部建成完工。 2期将于年底或明年初动工，其中包含一栋独立的商业配套。 3期动工日期不定，包括少量的别墅产品。 一、养敬老院 中原地产 项目 产品 会员费 签约年限 存货 月租金 要求 入住情况 太申祥和 单人间 20 25万 - 无房 交水电费、餐费约 1000元 /月 50岁以上，生活自理，无精神病、传染病 常住会员500余位 标准间 30 40万 - 无房 套间 50 65万 3年 10套 汇晨 2居套间 （ 100 ) 100万 1288套， 2居较少，仅 20余套 0（水电、生活费另算） 女 55岁以上，男 60岁生活自理，无精神病、传染病 常住会员100余位 1居套间 (60 ) 50万 5600元（水电、生活费另算） 单间 (48 ) 8万 4250元（水电、生活费另算） 基本情况 一、养敬老院 中原地产 项目 基础服务 医疗特色 太申祥和 房间 设应急呼叫系统， 24小时热水供应，电视、电话、空调，每天专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面； 餐饮中心 设自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅； 开设图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等； 社团组织丰富，有合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等； 康乐中心 为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间等共 300个床位。设保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。 太医馆 ： 定点医疗机构，中医为主，邀请各专科权威专家定期坐诊； 会员可享受一年两次的免费体检服务； 常规门诊就诊可免除挂号费； 会员享受优惠费率。 健康管理 ： 老年疾病症状变化观察、健康生活方式指导、老年人慢性病防治、健康咨询及讲座、预防保健工作、院前急救和转院工作。 汇晨 基本服务 ： 24小时值班代订报、送报、邮寄叫醒服务房内宽带上网 清洁服务 ：每周一次房间打扫每日一次垃圾收集 膳食服务 ：预约订餐营养配餐 医疗服务 ：每年一次例行体检配备随身紧急呼叫器每月一次接送社区定点医院就诊 休闲服务 ：温泉、游泳、健身、娱乐设施、电影放映 购物服务 ：社区内超市送货班车停靠附近购物中心 医用专梯 ： 特配医用电梯，突发情况可快速进出公寓送达医院。 120急救卡 ： 通过老人救助看护系统将整个社区的室内外区域纳入无线救助网络监护，老人按下随身携带卡片上的紧急救助按钮时，监控中心电脑屏幕将显示老人的健康状况、曾患疾病等相关信息及该老人所处位臵，方便医护人员快速响应、紧急求助。 配套服务情况 一、养敬老院 中原地产 将府庄园 北京太阳城 东方太阳城 占地 38万，建面约 6万 ，设计床位共约 1000张。 前正在施工阶段。 占地面积 42万，总建面 34万， 分三期建设，共约 1500户。 其中一期的银龄公寓用来出租，其余部分均为销售； 目前一期二期售罄、三期在售。 总建面 234万 ，分三期建设； 其中项目会所作为老年公寓用于出租，由 3栋楼组成，共 110户。项目其余部分均为销售； 目前一期二期售罄，三期在售（共 2000套，已售 1000余套）。 二、老年商品住宅 中原地产 出租情况 项目 类别 会员费 合同期限 起租期 月租金 (元 /月 ) 将府 庄园 会员 入会费： 3000元 年费： 100元 1年 1年 35 40002 北京 太阳城 会员 20万 11年（有租期限制最长 不超过 5年） 单人间 2000 双人间 2200 大双人间（北向房） 1900 非会员 无 - 1个月 单人间 3000 双人间 3300双人间 3500 东方 太阳城 会员 1万 无 1天（ 320元 /天 * 公寓一居室 ） 4500*天（ 600元 /天 * 公寓一居室 ，带阳台） 7000*天（ 900元 /天 * 公寓二室一厅 10200*会员 无 无 1天（ 320元 /天） 公寓一居室 ） 4500 1天（ 600元 /天） 公寓一居室 ，带阳台） 7000 1天（ 900元 /天） 公寓二室一厅 10200 二、老年商品住宅 中原地产 出售情况 项目 产品类型 数量 面积（ ） 均价（元 / ） 将府庄园 别墅 67 5805000 公寓 148 116,156 北京太阳城 公寓 196 70500 东方太阳城 公寓 1100 110500墅 114 2408000 将府庄园所出售产品均不含产权，只有 52年的使用权；北京太阳城和东方太阳城所出售产品与普通商品房一致，拥有产权； 将府庄园对购房者有严格的年龄限制：男 60岁以上，女 55岁以上，夫妻至少有一方需满足，如多方合买则须有一人满足；北京太阳城和东方太阳城则对购房者无年龄限制。 二、老年商品住宅 中原地产 配套服务情况 项目 基础服务 医疗特色 将府庄园 综合服务中心：供应日常生活用品，二楼设计为可出租的单间 健身娱乐中心：内含健身娱乐设施、餐厅、酒店 医疗保健中心 ：聘请专业的医生进驻园区，提供老人日常体检、保健、基础门诊等服务，与北京多家三甲医院开通绿色通道； 护理中心 ：首层为护理室、康体医疗设施，二层为不方便行动的老人提供有单间； 呼叫中心 ：在每栋板楼的一层均设置有呼叫中心，用于紧急情况的应急处理。 北京太阳城 中庭绿地、酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务中心、中国邮政储蓄 娱乐区有乒乓球、美式台球、英式斯诺克、棋牌、游戏机等设施， 凡是入者均可免费活动； 伙食费每月在 300养餐每餐保证 6个菜 (家常菜）。 全保姆服务 ； 每天有医务人员进行身体检查； 有专门的医疗中心 太阳城老年医疗中心 东方太阳城 5万平米康体会所、嘉宾国际酒店等高端配套设施； 餐饮、娱乐、购物休闲商业街、社区幼儿园等一应俱全。 每种户型均有厨房并厨具齐全，有冰箱、电磁炉、炒锅等；客厅配 置茶几沙发、桌椅、柜橱、电话等；卧室配备卫星电视、空调，卫 生间配备热水器、温泉淋浴间及浴巾等。 所有酒店客房及公寓房间均可以宽带上网。商务中心可以提供打 字复印、传真及收发邮件等服务，商务事宜随时处理。 康体医疗中心 ：包括温泉疗养浴、洗浴中心、有 氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑 道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等； 社区医院 ：由东方太阳城与中日友好医院合作成 立，开设老年病专科门诊，聘请老年病专家定期 坐诊，并为来此就医的病人建立与中日友好医院 总部共通的医疗档案 开展“家庭病房”、医务人员上门服务； 社区医院还配救护车，实行全周日服务。 二、老年商品住宅 中原地产 市 场 简 析 3 1老年住宅市场现状 典 型 项 目 分 析 小 结 中原地产 纵观以上市场上现有的高端养老公寓经营现状，有以下共同点： 建设 运营 服务 推广 位臵均较偏远，且周边无景观，多为项目内部造景 均设臵康体会所，满足老人活动、娱乐需求 均设臵医疗中心或社区医院，注重医疗设施 多采取“出租 +出售”的方式 出租多采用会员制，入会费从 3000元 100万元高低不等 出租均有严格的年龄及身体状况限制 出租有一定的起租期限，多为 1 针对老人出售的公寓的仅出售使用权，出售产权者多演变为常规商品房，老年公寓特征已不明显 均有餐饮服务 均有清洁家政服务 组织多种社团活动，重视老年同龄层次交流，但忽略家庭（下一代、下下一代）层次情感因素 营销上相对低调，客户的群体界定具有共性 中原地产 项 目 定 位 2 定 位 支 持 项 目 定 位 定 位 战 略 目 标 客 群 中原地产 项 目 定 位 2 定 位 支 持 项 目 定 位 定 位 战 略 目 标 客 群 中原地产 亟待开发的市场空间 创造新需求 开拓、扩展产业边界 蓝海战略 红海 蓝海 位臵均较偏远，且周边无景观，多为项目内部造景 出租均有严格的年龄及身体状况限制 出售公寓针对老人的仅出售使用权 重视老年同龄层次交流，但忽略家庭层次情感因素 ？ 中原地产 项 目 定 位 2 定 位 支 持 项 目 定 位 定 位 战 略 目 标 客 群 中原地产 环境支持 自然景观 （群山、河湖 ） 健康指标 （空气清新、环境污染小 ） 交通便利 （京