保利地产财务分析报告目录公司简介1财务分析2存在问题及改进措施3未来展望4保利公司简介十大股东公司历程股权结构关联方主营业务52143公司简 介公司历程 1992年9月 14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立 时注册资本为1,000万元 。 1997 年9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本 为6,000万元。 2002年8月22日 ，名称变更为“保利房地产股份有限公司” 。 2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公 司”。 2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成 为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房 地产企业。 自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪 深300” 、“中证100” 和”上证治理”五个指数样本股。 截至2007年8月，公司总资产已达300 十大股东公司名称持股数量（ 股）持股比例（ %）股本性质保利南方集团有限公司600459044 48.97 限售流通A 股广东华美国际投资集团有限公司1086858178.86限售流通A 股张克强306162512.5A股流通股 中国工商银行-南方绩优成长股票型证券投资基 金219876521.79A股流通股 中国工商银行-广发策略优选混合型证券投资基 金190669431.55A股流通股中国工商银行-广发聚丰股票型证券投资基金177527291.45A股流通股中国工商银行-广发稳健增长证券投资基金160393431.31A股流通股 中国工商银行-汇添富成长焦点股票型证券投资 基金128437511.05A股流通股 中国工商银行-汇添富均衡增长股票型证券投资 基金10779998 0.88 A股流通股 交通银行-易方达50指数证券投资基金9309888 0.76 A股流通股控股股东及实际控制人简介 控股股东名称：保利南方集团有限 公司法人代表：张振高 注册资本：1.005亿元 成立日期：1992年7月9日 实际控制人名称：中国保利集团公司 法人代表：陈洪生 注册资本：15亿元 成立日期：1993年2月9日 主要 经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管理等 业务 。保利集团持有保利南方集团100%股权，是本公司的实 际控制人。保利集团是经国务院批准，在保利科技基础上于 1993年2月组建的国有独资公司，现由国务院国有资产监督 管理委员会领导监督。 股本结构主营业务：房地产开发与经营业 股本结构：股本结构股份数量比例一、有限售条件A股合 计1,400,459,04457.11%国有法人持有股份1,200,918,08848.97%他内资持有股份199,540,9568.14%网下配售股份00.00%二、无限售条件A股合 计1,051,884,14242.89%三、总股本 、2,452,343,186100%关联方 至2007年12月31日，保利其关联公司有 68个.其中受其控制的企业有64家, 兄 弟公司3个，还包括实际控制中国保利 集团。2006年度,无重大关联交易.二、财务分析A A盈利能力分析B B偿债能力分析C C营运能力分析盈利能力分析 2007年度财务状况 截至2007年底，保利地产总资产达409亿元，比上年末增 长148%，公司负债总额为280.60亿元，其中不需要对外实 际现金支付的预收账款为109.4亿元，占负债总额38.99%。 营业收入达81.15亿元，同比增幅101%；归属于母公司的 净利润为14.89亿元，同比增幅122%，净利润的增长速度 快于营业收入的增长速度，公司在规模上实现跨越式增长的 同时，盈利能力不断增强。公司销售商品、提供劳务收到的 现金约140亿元，资本市场直接融资68.15亿元，保持了公 司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。盈利能力分析盈利 能力分析 企业经营业绩有很大幅度提高，07年的主营业务收入为 811523.49万元。06年为402722.30万元，05年为 235641.88万元，可见07年比06年实现主营业务收入比上升 101.51%。06年比05年上升70.9%。公司在07年盈利很多 且速度惊人，呈高速增长趋势。净利润07年比06年增加勒 内26.04%，06年比05年增加了61.92%，而且净利润的增长 速度高于主营业务收入的增长速度，可以看出公司在规模上 不断扩大，实现了跨越式的增长，而且盈利能力在不断的提 高。盈利 能力分析保利指标200720062005毛利率38.5%35.8 2 %42.56%营业利润率25.31 %26.1 5 %27.87%销售净利润 率20.06 %16.3 4 %17.23 %净资产收益 率12.49 %18.1 6 %42.81%总资产报酬 率5.67%5.38 %6.65%每股收益1.30 元1.20 元1.0171 元万科200720062005 42%36.15% 34.79%21.53% 19.13% 19.35%14.97% 12.07% 12.77%16.55% 14.48% 16.257.09%6.11%7.20%0.73元0,493元 0.363元保利与万科盈利能力的比较盈利 能力分析公司在07年毛利润上升，销售净利润也上升。说明管理费用和利息支出 没有上升，从利润表中可以看出，财务费用有明显的下降。在07年甚至 出现了负数，即财务费用成为-3193.38元。这是因为在07年，公司本期 募集资金到位后带来的利息收入较多而导致的。 资产净利润率：相对于上年下降了31.22%，主要原因在于随着业务规 模的扩大，净资产及负债增长。2007年该公司增加房地产项目投入及土 地储备，存货较上期增长149.31，从而导致总资产大幅度增长。从报 表上可以清楚地看到，资产总计4089466.42万元，存货2808436.53万 元，占总资产的68.67%。由于总资产的增加主要是由于负债，所以净 资产收益率呈现稳定增长。 总资产报酬率：相对于上年来说，增加了5.39，说明了该企业其资产 管理的效益在提高，财务管理水平也有所上升。 每股收益：比上年增长8.33%，说明该公司的盈利能力在增强，公司有 较好的经营和财务状况。偿债能力分析200520062007 万科流动比率1.411.842.151.96速动比率0.320.560.660.59现金流动负债比率-49.57%-71.83%-49.57%21.40%资产负债率85%75.71%68.70%66.11%已获利息倍数254.5-151.34-74.2522.25现金债务总额比-12.29-32.21%-33.41%15.77%短期偿债能力分析 从流动比率05年的1.41至07年的2.15，可以看出保利的 偿债能力正逐渐提高。07年比标准比例2要大，此指标 及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债能力比 较强 。 由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产 较少，从速动比例从0.32至0.66可以看出，但比例在逐 年趋向于1，且在剩下的速动资产中，预付账款有63亿 ，约占速动资产的51%，短期偿债能力较强。 由于企业积压大量存货，经营活动生产的现金收入小于 支出，从而使经营活动产生的现金流量为负数，现金流 动负债比例为负。长期偿债能力分析 资产负债率逐年下降，趋向于同行业先进水平，说明企业 风险降低，适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所 需的资金，又能保证资金的安全性。 07年保利的债务利息为负数，已获利息倍数为-74.25，与 同行业万科的22.25来比，已获利息倍数相当之小。说明保 利的长期偿债能力相当较弱，偿债风险较大。 现金债务总额比越高，企业承担能力越强，但是三年来， 保利的这项指标却越来越低，远不及万科。由于经营活动 现金流量为负数，从而使现金债务总额比为负，与同行业 先进水平相差甚远。企业承担长期偿债能力差。营运能力分析营运能力分析 07年该企业的存货周转率是0.25，比前两年低 。存货较上一年减少的主要原因是宏观调控上 的制约，如市场环境等。还可能由于税收政策 变动的风险造成的，主要因为近几年土地增值 税逐渐提高。 但是与万科相比，总体上低于万科，所以该公 司对存货的控制能力还是比较弱的，企业管理 结构需要改进。营运能力分析 该企业在07年的应收账款周转率为45.76，较上年 增加的主要原因是:卓越的战略规划和实施能力,提 升了抗风险能力。同时公司及时准确地分析把握政 策，有效降低各种不利因素的影响，善于抓住宏观 调控带来的发展机会。 与万科相比，总体上低于万科，但是在0607年， 保利上升幅度比万科却要大，说明保利的应收账款 周转率逐年增加，营运趋势良好。主要问题税收政策制约内部管理水平低净资产收益下降 运营效益较差募集资金 没有充分利用存货量过大经营活动现金 收入小于支出主要问题解决方案 扩大预售量 充分利用闲置资产、资金 销售现有存货 对税收政策密切关注。 改善公司财务结构 扩大企业规模，大加项目投资建设小组成员 组长:周利平 组员:郦佳、张天、姜莹晶、李凌剑、沈丽、徐洁、陈碧漪 、陈晓群谢谢！