泛华集团www.pan-china.net.cn 武汉汉正街项目下一步工作方案泛华集团 2011年10月泛华集团www.pan-china.net.cn 目 录一、目标控制二、问题梳理三、项目简介（附件）2泛华集团www.pan-china.net.cn 3一、目标控制1、目标节点控制 开展预调预调 研，重点了解能否成立中外合资资公司及成立所需条件； 若成立合资资公司可行，取得汉汉正街项项目的意向书书及有关项项目的投资资分析概算，便于计计算资资金投入的时间时间 及规规模； 做成立项项目公司前的准备备工作：与摩根大通签签署协议协议 、确定合作模式，共同组组建工作班子，并争取前期费费用，开展深入调调研； 若项项目条件满满足摩根投资标资标 准，与武汉汉市及项项目所在区政府签签订订相关协议协议 ，锁锁定特许权许权 及优优惠政策；成立中外合资资公司，制定开发发、建设设及最终终退出方案并落实实。 泛华集团www.pan-china.net.cn 4二、问题梳理1、泛华华参与开发发的方式，联联合开发发，合作主体是谁谁；独立开发发是否接受外资资，成立中外合资资公司的可行性，了解当地的政策要求，如注册、立项项、结汇结汇 、资资本金比例、税收等已掌握信息：汉汉正街项项目接收外资进资进 入，但省内审审批权权限是3亿亿美金；项项目具体操作层层面的权权利已经经下放至硚硚口区和江汉汉区；项项目运作要签签两个协议协议 ：市里与投资资人签签署战战略合作协议协议 ，并负责协调负责协调 投资资人与区里对对接；区里与投资资人签签署项项目合作协议协议 并确定一二级联动细节级联动细节 ；此次调调研之前需要发发函确认认。泛华集团www.pan-china.net.cn 5二、问题梳理2、政府可接受的开发方式，如果可以将项目分拆，请政府推荐具体地块并确定开发范围、内容、进度、成本、投资回报及方式已掌握信息：汉汉正街项项目可以分拆，希望控制在2-3家投资资人；可以一二级联动级联动 ，孵化项项目，带带方案招标标，重大投资资项项目可以成本价拿地；投资资人可以表明意愿，希望选选取哪个片区进进行合作。泛华集团www.pan-china.net.cn 6二、问题梳理3、推荐地块内一级开发的总体资金需求（拆迁、安置、补偿、大市政、公建）及分期实施计划（开发时序）、土地收储及供应计划、投入产出测算等已掌握信息：已经编经编 制了汉汉正街区域的概念性规规划，其中对对投资资时时序及资资金有一个大致的安排，但详详尽的成本及收益测测算正在编编制中。泛华集团www.pan-china.net.cn 7二、问题梳理4、政府已经经及拟拟出台的相关政策已掌握信息：企业业参与整理的财务财务 成本高出银银行同期贷贷款利息的部分计计入土地储备储备 成本；企业业参与整理地块块在土地交易过过程中所产产生的溢价部分按一定比例分享；企业业参与整理过过程中同步建成的基础设础设 施，按决算成本8%的利润润率予以认认定，并计计入土地整理成本；土地增值值收益返还还。对纳对纳 入汉汉正街改造项项目资资金平衡方案的地块块，其土地增值值收益按国家规规定扣除各项项专项资专项资 金后，剩余部分全额额返还硚还硚 口、江汉汉两区用于汉汉正街项项目收储储和基础设础设 施建设设；税收实实得返还还。将2011年起若干年内汉汉正街新建项项目实现实现 税收的市级实级实 得部分，全额额返还硚还硚 口、江汉汉两区，专门专门 用于弥补汉补汉 正街整治改造的资资金缺口，直至资资金缺口总总体平衡。泛华集团www.pan-china.net.cn 8二、问题梳理5、推荐地块块的规规划条件，政府的开发发思路，对对区域定位、形象、进进度等具体要求，回迁安置实实施方案及进进展已掌握信息：见见附件。6、推荐地块块内政府已经经落实实的投资资方情况，资资金需求与缺口。已投入资资金及在建项项目，哪些属于保留、哪些需要改造提升、哪些需要重建7、最新概念性规规划及控制性规规划（是否获获批，根据投资资方修改的可能性）8、政府主导导、市场场参与下合作方式及投融资资模式，探讨讨集合各方资资金发发起汉汉正街改造建设设基金或依托城投公司发发行城投债债的可行性泛华集团www.pan-china.net.cn 三、武汉汉正街项目简介（附件）泛华集团www.pan-china.net.cn 10一、项目背景资料汉正街区位图：汉正街在武汉位置泛华集团www.pan-china.net.cn 11一、项目背景资料汉正街区域图：汉正街四至图2.6平方公里泛华集团www.pan-china.net.cn 121、改造项目情况（1）汉正街规划（改造区域规划为金融及居住用地为主）一、项目背景资料泛华集团www.pan-china.net.cn 13一、项目背景资料1、改造项目情况（2）汉正街区域占地：2.6平方公里，其中改造区域泛华集团www.pan-china.net.cn 141、改造项目情况（3） “9+8=17”片区区位片区数量占地面积征收面积征收户数拆迁资金成本单价区域内9大改造片 区1085亩189万平米2.2万户295亿元1.6万/平米区域外8大配套安 置房源片区463亩66万平米56亿元0.8万/平米合计171548亩255万平米351亿元1.4万/平米一、项目背景资料表：17片区基本情况泛华集团www.pan-china.net.cn 151、改造项目情况（3） “9+8=17”片区12345678129大片区中1、2号长 江食品片、三特片属 于已完成交易及正实 施拆迁片区。一、项目背景资料349大片区中3、4号 红燕和竹牌片区为 就地安置区域，其 余5片区被拆迁户 近一半就近安置在 区外8片区。678495采取汉汉正街核心区内9个开发发地块块与核心区外8个安置地块块相对应对应 的模式整体打包。泛华集团www.pan-china.net.cn 162、市场基本情况汉汉正街现现有69个市场场，经营经营 服装针织针织 、布匹辅辅料、皮具箱包、鞋帽制品、家用电电器、副食品、工艺艺礼品、文体用品、日用小商品、塑料制品、儿童玩具、床上用品、日化用品等12大类类商品。改造区域内需要搬迁服装辅辅料、鞋帽制品、副食品和塑料制品4大类类23个市场场，市场场搬迁总总面积积达55.6万平方米。其中：l 服装辅辅料市场场12个，39万方；l 鞋帽制品市场场3个，6万方；l 副食品市场场7个，10.1万方；l 塑料制品市场场1个，0.5万方。一、项目背景资料泛华集团www.pan-china.net.cn 173、客运、物流企业情况汉正街区域内物流企业304户（其中有工商营业执照218户，无工商营业执照86户）；客运站点2个（其中二级站点1个，三级站点1个）。一、项目背景资料泛华集团www.pan-china.net.cn 184、改造区域内企业基本情况企业86家，其中市属4家、区属73家、私企8家、外区企业1家。目前仍有18家区属企业未改制，其资产总额3670.8万元；总负债4718.5万元（其中金融机构贷款2319.4万元，含本金879.82万元，利息1313.6万元），净资产-1047.7万元，企业欠社保563.75万元，未交税金235.37万元，企业欠职工医药费、生活费、工资福利等1600万元。18家未改制企业土地面积共约9237.86，房产面积23307.53平方米，在职员工人数854人，总工龄2562年，经济补偿总额3843万元，离退休人员总人数1338人，其中离休95人，退休1319人。一、项目背景资料泛华集团www.pan-china.net.cn 195、片区道路情况由于历史原因，汉正街区域的基础设施十分薄弱，欠帐较多，片区道路陈旧，破损较严重，汉正街、长堤街、大夹街等14条道路尚未按规划形成，严重影响居民生活质量。一、项目背景资料泛华集团www.pan-china.net.cn 20二、甲方实施方案1、区域内拆迁量剔除已完成交易、正实施拆迁的长江食品片、三特片项目后，需征收：p住宅面积106万平方米（15633户）：n45平方米以下7658户n45平方米以上85平方米以下5535户n85平方米以上2440户p非住宅面积55万平方米（3028户）。泛华集团www.pan-china.net.cn 212、投资测算表：包内项目9片区投资测算序号地块名称用地面积 （亩）拆迁面积 （万）拆迁户数拟建面积 （万）拆迁资金（亿元）1汉正街东片282.243555182.00 86.07 2银丰片77.415.7296827.20 22.96 新安片7711.89171324.96 21.92 3九如片509.314879.35 13.68 4宝善片11824.8292743.32 52.17 红燕片7011.34171025.60 21.54 5石码正巷38.86.5771012.939.83 6工业学院片12317.08118041.17 25.78 7跃进片8818.5197629.30 37.13 8三特454.882015 竹牌片17.72.84396.493.47 9长江食品厂9823250622 小计1085.1188.821987339.32294.55二、甲方实施方案泛华集团www.pan-china.net.cn 222、投资测算序号地块名称用地面积 （亩）拆迁面积 （万）拆迁户数拟建面积 （万）拆迁资金（亿元）1站邻街片29.13.95 9.73.25 2玉带一村片528.96 9.595.52 3弘玉二期22.18 73.00 4硚口路片548.5970189.26 5皮子街片20036 58.722.17 6宝康片263.8 9.543.13 7一职教东区片21.41.6 5.941.49 8利济电子商场片58.63.5635819.548.68 小计463.28 66.37 1328138.01 56.50 表：包外项目8片区投资测算二、甲方实施方案泛华集团www.pan-china.net.cn 233、安置补偿方案需安置对象分类安置方案被安置区域市场（ 55.6万平 方米）非住宅面积55万平方米3028户l采取全货币补偿方式安 置一批 l市场异地还建安置一批 l企业改制分流一批。结 合国有、集体企业的改 制工作，收购储备一批l汉口北市场住宅20% （21.18万 方平方米）85平方米以上 2440户l产权调换 l就地安置（用于汉正街 东片约40%住宅的对口 安置）l红燕片规划建设安置房15.5万平方米，1720 户 l竹牌片规划建设安置房6.5万平方米，720户 ） 住宅30% （约32万 平方米）45平方米以下 7658户l货币安置 l异地还建l需要在全市范围内调剂经济适用房等保障性房 源8000套住宅50% （约53万 平方米）45平方米以上85平方 米以下5535户l区外8片区限价房就近 安置l在汉正街区域周边选取站邻街片、宝康片、玉 带一村片、弘玉二期、硚口路片、皮子街片、 一职教东片、利济电子市场片等8片共计463亩 的项目 l8片区用于与汉正街区域改造打包，平衡项目 资金，共可提供约83万平方米、10850套安置 房源表：包内项目9片区安置补偿方案二、甲方实施方案泛华集团www.pan-china.net.cn 241、总体原则三、甲方进度计划l还建先行l顺序推进l滚动实施2、“四同步”原则l同步征收l同步规划l同步设计l同步审核泛华集团www.pan-china.net.cn 253、开发时序三、甲方进度计划汉汉正街项项目计计划实实施两年半时间时间 。以下方案可根据开发发地块块与安置地块块相对应对应 的方式同步推进实进实 施。序号片区开发时序备注1弘玉二期2011年6月份前供地为竹牌巷、红燕片提供900套安置房源2竹牌巷片、红燕片同步推动该地块房屋征收工作 ，争取2011年年底供地新增限价安置商品房22万平方米，提供安置房 约2440套，用于汉正街东片约40%住宅的对 口安置3长江食品厂片