- 1 -江西省江西省 xxxx 县县 xxxx 商品交易大市场商品交易大市场可行性报告可行性报告编制说明编制说明项目名称：项目名称：xx 商品交易大市场商品交易大市场 建设地点：杨家畈建设地点：杨家畈 建设单位：田畈街镇人民政府建设单位：田畈街镇人民政府 建设性质：新建建设性质：新建 建设规模：固定资产总投资万元建设规模：固定资产总投资万元年交货额年交货额 3.6 亿元亿元基建基建 2 万平方米万平方米 项目负责人：项目负责人： 主管单位：主管单位：xx 县人民政府县人民政府 可行性报告编制人：可行性报告编制人：xx 县乡镇企业局县乡镇企业局   编制时间：编制时间： 联系电话：联系电话： 邮政编码：邮政编码：33xx05 开户银行：田畈街营业所开户银行：田畈街营业所目录目录 第一章第一章  总论总论 11 项目提出理由项目提出理由 12 项目建设单位现状和发展趋势项目建设单位现状和发展趋势 第二章第二章  项目建设有利条件项目建设有利条件 21 资源丰富资源丰富 22 交通便利交通便利 23 电力设施齐全电力设施齐全 24 通讯条件优良通讯条件优良 25 政府大力支持政府大力支持 第三章  市场和资源调查预测 31 丰富的产品资源优势给大市场带来生机 32 辐射区域购买力大- 2 -第四章  场址选址 第五章  项目实施方案 第六章  建设工期 第七章   投资概算 第八章  效益分析 81 经济效益 82 社会效益 83 投资回收期 第九章   结语第一章   总     论 11 项目提出理由 xx 县是一个 135 万人口的农业大县，素有“鱼米之乡”、“银 xx”之美誉，物化天 宝，人杰地灵。经过 20 年的改革开放，xx 县实现了由贫穷到小康的跨越。随 着改革开放的不断深入和市场经济的逐步发展，我镇各项事业均有长足进步， 特别是经济指标增长很快，“九一景”一级汽车专用公路的建成通车，和“鄱一田” 公路的改扩建竣工，以及九一衢铁路的即将实施，势必给我镇经济发展带来绝 好机遇，与此同时，它对现有的商贸和基础设施提出了更高、更新的要求。 为了深入贯彻落实十五届三、四中全会精神，加快小城镇建设步伐，放手发展 的壮大私营经济，实现资源优势向经济优质转化，在上级有关部门的大力支持 下，我们将本着“你帮我发展，我让你发财”的原则进行招商引资，开发建设“xx 商品交易大市场”。这对提高我镇、我县贸工农相关度、衔接产供销业链，发 挥我镇我县资源优势，加速 xx 经济增长，将起到相当大的促进作用。 12 项目建设单位现状及发展趋势 1-2-1 基本情况 田畈街镇座落在鄱阳湖畔，交通便利，区位优势独特，是 xx 县政治、经济、 文化的“窗口”。总面积 175.5 平方公里，辖 21 个村委会、2 个居委会、5 个农 场，常住人口近 5 万人，其中镇区人口约 1 万人。镇域地势平坦，东西宽约 13 公里、南北长约 24 公里，南北两端为黄山余脉所抱，常年不断的千秋河自北 向南贯穿全镇注入鄱阳湖，河内有取之不尽的各种可用沙、卵石，为各类建筑 提供了便利条件。气候属亚热带型，无霜期约 240 天，年降水量 1700mm 以上。2001 年，我镇实现国内生产总产值 6257 万元，完成财政总收入 460 万元，农 民人均收入 2900 多元。 1-2-2 对外交通辐射情况 田畈街镇地处九一景高速公路、九衢铁路与鄱田公路的交叉点，纵横连通两省 （江西、安徽）三市（景德镇、九江、安庆）五县（xx、乐平、都昌、湖口、 东至），全国各地大小车辆川流不息，穿镇而过，在中国地图上很容易发现我 镇的战略位置，是公路运输、铁路运输的交通枢纽，周边辐射以我镇为中心的 xx 北部和中部地区约 3 千多平方公里，近 80 万人口的 28 个乡镇，同时又是- 3 -xx 北部各地区进入县城的必经之道。 1-2-3 商贸现状情况 由于得天独厚的交通条件，我镇日车流量达 7 千余辆，人流量 4 万余人次，车 流、人流的活跃必然带动物流的频繁，我镇现有的个体工商户已超过 1000 户， 各条街区交易繁忙，商业一条街的服装、鞋业、景湖公路的饮食服务类、鄱田 公路的农产品交易等均具规模，势头良好，潜力巨大，仅商业街的批发与零售 市场，其摊位达 160 多家，日成交额近 100 万元。每到华灯初上，各类特色小 吃引得过往来客留连忘返，夜市红红火火，构成我镇又一幅繁华的景象。 1-2-4 用水现状、预测和供水情况 A、用水现状需求：田畈街镇区现有 1 万人，按镇区现有用户人口计算，居民 平均日用水标准取用 80 公斤，最高日用水标准取用 110 公斤，平均人日用水 量计算：100000.11=1100 吨，公共建筑平均日用水量 800 吨，其它用水 300 吨。平均日需用水量为 2140 吨，最高日需用水量 2490 吨。 B、预测用水需求：随着城镇化进程的加快，我镇用水需求量将进一步增大。 按 2005 年城镇人口 3 万人计算，平均日用水量 2160 吨，最高日用水量 2970 吨；加上工业用水，预计平均日用水量为 4860 吨，最高日用水量为 5160 吨。 C、供水情况：我镇境内地表水系发达，千秋河奔流不息，自北向南贯穿镇区， 与潼津河交汇，最后注入鄱阳湖，地下水储量丰富，且水质优良，正在兴建的 日供水量 7500 吨的自来水厂将于十月建成投产，供水量超过需求量。第二章  项目建设有利条件 21 资源丰富 2-1-1 农业发展型优势 xx 县是一个拥有 135 万人口的农业大县，辖 38 个乡镇，农业资源、名特优产 品极其丰富，有鸦鹊湖优质米、团林乡万亩百合（鲜百合片、干片、百合食品） 、一溪二街（横溪、四十里街、田畈街）的大豆、优质黑芝麻、油菜籽和花生 等资源，以及两万多亩的中药材，都可进入大市场。 2-1-2 水产发展型优势 xx 县现有水面 110 万亩，可养水面 23 万亩，盛产鄱湖银鱼、鄱湖青段、脚鱼、 鳊鱼、鳜鱼、东湖鲫鱼、黄鳝等，年总产量为 6 万吨，还有石螺、田螺、菱角、 莲子等水产品，数量可佳。 2-1-3 食品工业发展型 xx 明辉泰食品花生系列产品、新芝安春不佬系列产品、糟鱼系列、获金牌财神 酱油和各类土特产品异常丰富，市场销路颇好。 2-2 交通优势 项目区域选址九一景一级高速公路、九一衢铁路和鄱田公路交叉点，每日车流 量达 7 千余辆，日人流量 4 万人次，车流人流的活跃必然带动物流的频繁。位 于鄱阳湖畔，水陆直达长江，因此说水陆交通十分便利。 2-3 水电设施齐全 镇区建有 11 万伏变电站，农网改造工程已经竣工，电力充足，供水设施良好，- 4 -供给量远超过需求量。 2-4 通讯条件好：邮电、电话各项设施完备。 2-5 政府大力支持，营造了良好的投资环境。 各类市场培育和发展都离不开当地政府的大力支持，田畈街镇人民政府已制定 了开发建设大市场的一系列优惠政策，用行政的手段去引导和培育市场，确保 来者有安全感，并为投资者在生活、经营、子女就读等方面提供了便利，镇党 委、政府高度重视，把开发建设大市场、列为头等大事来抓。 第三章  市场和资源调查预测 3-1 丰富的产品资源优势给大市场带来生机 xx 县是一个 135 万人口的农业大县，素有“鱼米之乡”之称，地大物博，农副土 特产资源极其丰富，水产畜禽业又有得天独厚的发展优势，加之地理条件优越， 交通之便，使外地产品自然而然顺畅进入大市场。货源充沛将会给大市场带来 生机，且发展潜力将会越来越大。 3-2 辐射区域购买力大 我镇辐射的 20 多个乡镇人平收入达到了 2880 多元，高于全县平均水平，而且 发展势头很好，近 80 万人口是一个潜在的巨大消费群体，这些地区由于某些 条件的限制不可能建设类似的大市场，按照人们舍远求近的购物心理，来我镇 大市场购物将是首选。同时，南来北往的旅客也给我镇大市场带来了无限的商 机。我镇地理位置优越，交通便利，将吸纳景德镇、九江、安庆、xx、乐平、 都昌、湖口、东至等地商客云集而来，他们将会带产品来，又批产品回去，活 跃了我镇大市场。并与相关县市建立进行销售网络，互通有无，互惠互利，形 成大市场货物大流通态势，大兴旺的局面。 第四章  场址选址 项目选址决定着大市场的命运，因此，我们充分考虑，选择交通要道既是 鄱一田公路与九一景一级公路的交叉点，又紧靠九一衢铁路沿线，这地方可谓 是田畈街黄金地段，水源条件好，通讯设备齐全，电力充足，环境绝佳，大市 场对面是公安派出所，治安环境优良。 第五章  项目实施方案 项目计划征地 200 亩，总投资 2000 万元，占地面积 13.2m2，建筑面积 2 万 m2。 场内大致安排十大种类：1、粮油类；2、水产类；3、畜禽类；4、蔬菜果品类； 5、工艺品类；6、服装类；7、鞋业类；8、烟酒食品类；9、工业品类；10、 餐饮住宿类。以上十大品类，分段分区经营，科学布局，便于经营活动，初步 设计，经营场所建筑面积共 2 万平方米，290 个单间，原则上二层一套，每套 约 70m2，一层铺面营业，二层可作仓储，居住或办公。铺面的开间，进深规且 水、电、通讯、闭路电视线到位，另设若干座适当的高层建筑，全场集酒店、 银行、金融、物业管理、保安、仓储、住宅、办公、停车场、幼儿园、生活、 生产、商贸为一体。 第六章  建筑工期 本项目性质为新建，待资金到位，才能进行施工，由于规模较大，施工周期定- 5 -为 12 个月竣工、验收、营业运转。 第七章  投送概算 1、征地 200 亩4 万元/亩=800 万元； 2、工程造价：400 元20000m2=800 万元； 3、配套设施：150 元20000m2=300 万元； 4、规划配套费：建筑面积15 元/m2=30 万元优惠减半； 5、设计费：建筑面积15 元/m2=10 万元； 6、质检费：造价 800 元3%=24 万元； 7、管理费：造价 800 元1%=8 万元； 8、不可预见费：造价 800 元3%=24 万元； 9、营业税：售价款 800 元5.5%=44 万元； 合计：1710 万元+配套设施 290 万元=2000 万元。 第八章  效益分析 效益应从两部分考虑：一是经济效益；二是社会效益。 81 经济效益 日营业额估约 100 万元/日，100 万元360 天=年交货额 3.6 亿元，年税金估计 3000 万元左右。私营业主按交货额 10%利润计算，年获利润 3600 万元。 综合财务分析：店面 20000m2-自用 200m2=1.98 万 m2，按每平方米出租价 15 元计算，年收房租 356.4 万元。 固定资产投资回收期：20000 万元/356.4 万元=5.6 年 82 社会效益 初步分析可产生五种社会效益 8-2-1 可为 xx 县各乡镇的特色产品开辟开放畅通的交易场所，为其扬名声，展 丰姿，提供使人瞩目的“舞台”，为其成批量、上规模、深加工、高档次提供互 动力。同时为 xx 展数家珍、推介名优、引进技术、改良品种、对外互通有无、 互相促进、互惠互利、搭金桥、交厚谊，建立常年敞开，四通八达基地，为 xx 县的凝聚力和辐射力展现“亮点”。 8-2-2 可带动相关行业的进展。如建筑业、运输业、乡镇企业（给砖生产、沙、 石、水泥、石灰）及服务行业。 8-2-3 可解决劳动力就业 1、根据大市场基建需要，按 2 万平方米基建量需 100 名工人同时做一年，再 加上建材和生产、运输和饮食等可吸纳 200 人就业。 2、在市场建成后，营业时期，每个铺面 2 人计算，可解决 600 人就业。日交 易量 200T 需运输工约 100 余人，每日共需解决 700 余人就业，对社会稳定、 政通人和有明显的社会效益。8-2-4 大市场的建成可带动我县特色农业、水产畜牧业的更快发展，使我县农 副特产、特种水产品和食品有序地进入大市场，互相促进，相得益彰。 8-2-5 可与至少两省三市五县沟通，逐