沿海丽水印象营销推广方案都江堰项目公司营销部目录第一章第一章 销售目标销售目标第二章第二章 市场分析市场分析第三章第三章 产品分析产品分析第四章第四章 客户分析客户分析 第五章第五章 销售策略销售策略第六章第六章 财务指标财务指标第七章第七章 媒介策略媒介策略第一章：销售目标第一章：销售目标08年512月，完成项目住宅75918.13（763套）， 1383.1商铺，76个停车位销售工作。销售目标住宅销售均价需达4626元/，商业销售均价需达7500 元/,车位30000元/个。经济指标08年度内实现住宅产品全部去化，实现利润指标 5000万元以上。第一章：销售目标2.1 销售目标2.2 经济指标 都江堰城市圈层规划及项目契合点都江堰城市圈层规划及项目契合点都江堰新房需求人口都江堰新房需求人口土地供应土地供应商品房销售商品房销售 本地楼市客源构成本地楼市客源构成本地楼市客源构成本地楼市客源构成第二章：市场分析第二章：市场分析中心城区，124.35平方公里 ，6个主要镇区发展带规划控制区，544.38平方 公里，20个乡镇全市域，1208平方公里2.1城市圈层规 划及项目契合点2.2都江堰新房 需求人口 2.3土地供应 2.4商品房销售 2.5 本地楼市客源构成 2.6 竞争项目分析 第二章：市场分析项目契合点：丽水印象项目地处都江堰幸福镇片区，隶属城市中心 城区范围，为政府规划的新兴高尚生活片区。城市圈层规划2.1城市圈层规 划及项目契合点2.2都江堰新房 需求人口 2.3土地供应 2.4商品房销售 2.5本地楼市客源构成 2.6 竞争项目分析 第二章：市场分析2007年底，都江堰非农业人口约30万人， 2010年将达36万人，城市净新增人 口6万 。目前城市中心一环内约8万人，几年内人口由现在的8万人逐步疏解至4.5万人 ，外迁3.5万人.在近期腾讯主持的四川省首届千万Q友住房需求调查白皮书中，共获得成 都25499个有效调查样本。结果显示，亟待解决基本住房问题首次置业及二次购房 改善居住质量总体为55.7。在首次置业群体中，适婚群体占到样本总数的20.83 。市场刚性需求360,000三年内，本地约10万人有购房需求，以户均3.5人计算， 约近3万套房源需求。本地适婚龄购房需求活跃 。2.1 城市圈层规 划及项目契合点2.2 都江堰新房 需求人口 2.3 房地产市场 2.4 商品房销售 2.5 本地楼市客 源构成 2.6 竞争项目分析 第二章：市场分析都江堰房产市场110月，全市房地产总投资 25.35亿元，比上年增长 125.36。其中，竣工面积 43.23万平米；预售面积80.72 平米；3年以上空置面积0.84 万平米。05000001000000150000020000002500000300000011250025353720062007房地产投资110月，全市商品房施工面 积209.09万平米，同比增长 25.16。新开工面积74.72万 平米，同比减少4.79施工及新开工面积050100150200250167.062006200778.48209.0974.722.1城市圈层规 划及项目契合点2.2都江堰新房 需求人口 2.3房地产市场 2.4商品房销售 2.5本地楼市客 源构成调查 2.6竞争楼盘分析 第二章：市场分析都江堰房产市场110月，全市批准预售的商 品房面积72.39万平米，同比 增长19.77，其中住宅63.36 平米，同比增长18.65，占 比87.53。商品房销售110月，全市二手房成交 34.72万平米，同比增长6.93 ；住宅成交面积24.36万平 米，同比减少9.54；商业 成交面积3.36万平米，同比 增长77.78。二手房销售2.1城市圈层规 划及项目契合点2.2都江堰新房 需求人口 2.3土地供应 2.4本地楼市客 源构成调查 第二章：市场分析2007年8月37日都江堰房交会期间，累计前来购房咨询者约9.62万人 次，实际成交826套，成交面积10.55万平方米，成交金额4.43亿元，其购房人 群组成如下2007年110月，都江堰市城区商品房个人购买人群组成客群构成2.6竞争楼盘分析2.5本地楼市客 源构成调查 2.1城市圈层规 划及项目契合点2.2都江堰新房 需求人口 2.3土地供应 2.4商品房销售 2.5本地楼市客 源构成调查 2.6竞争楼盘分 析第二章：市场分析本地市场竞争本案竞争项目包括：岭秀都江、春语华璋、锦顺山水间、利贞锦水苑 、紫坪丽景等。上述各项目与本案均存在一定产品抗性竞争。岭秀都江的产品类型与 本案类同，为主要产品竞争对手。小区配套上，岭秀都江略优于本案。主要竞争项目春语华璋、鸿坊河畔、景顺山水间与项目处同一片区，为片区直接竞争对手。区域竞争其它项目竞争儒城春天”、“中城美山居”等项目前也都在前期蓄势中，均在各自的优势上大做文章，将环境、产 品打造、特色亮点一一呈现，预计大都在08年正式入市。2.1城市圈层规 划及项目契合点2.2都江堰新房 需求人口 2.3土地供应 2.4商品房销售 2.5本地楼市客 源构成调查 2.6竞争楼盘分 析第二章：市场分析春语华 璋岭秀都江景顺山水 间鸿坊河畔利贞锦 水 苑天源佐岸紫坪利景其它合计户数约4001022728约700约400约70约150约500约4000 户本地市场综述纵观07年底至08年，本地楼市呈以下格局： 1、楼市消费需求与市场供应同时增加； 2、购房者可选房源类型增多，可选半径增大； 3、众多项目间的品质比对成为购房者下定关键所在； 4、项目间的品牌竞争成为影响本地购房者的重要因素之一； 5、项目推广形象成为干扰购房者下定的主要动因之一。综合来看，都江堰市区楼市竞争进一步加剧。市场供应竞争分析本地竞争项目中，拟将在08年推出的房源统计预估如下表：第三章：产品分析第三章：产品分析项目属性分析项目属性分析产品对照产品对照户型分析户型分析项目优劣势分析项目优劣势分析项目属性分析规划设施环境交通地段项目区位及 口岸私人交通 和公共交 通状况政府对项目 所在区位的 意图市政设施 和生活设 施项目周边的 自然环境和 人文环境第三章：产品分析3.1 项目属性分析3.3 户型分析地处城市一 、二环之间 ，为政府规 划中新兴生 活社区。片 区内品质楼 盘云集，都 市美丽洲等 项目引领的 片区价值被 市场认可。价值点： 南城区新 兴高尚生 活社区项目处于成 都青城 阿坝重要节 点位置。连 通成灌高速 、成青快速 、都汶快速 等交通优势 明显；离汽 车站500米紧邻走马 河，为一 线河居项 目；项目 成形后的 沿河景观 带为住户 提供优越 的休闲生 活空间基础设施配 套不完善， 项目周边缺 乏品质社区 的居住氛围 。最近大型 超市为快乐 购物超市。项目所处 区域为政 府规划的 居住聚集 区，也是 拟重点打 造的市政 景观节点 之一。价值点： 快捷都市 生活社区价值点： 一线河景 生活社区价值缺陷： 生活配套成 熟度差价值点：都 市核心生活 区3.2 产品对照3.4 项目优劣势 分析总占地48366m2总建筑面积84786m2可售面积77301；16幢房屋；35个销售单元；住宅762户； 商业1383.1；151个地下车位。第三章：产品分析栋号户型及户数对照图3.1 项目属性分析3.3 户型分析3.2 产品对照3.4 项目优劣势 分析80-90m2555 户2-2-172.70%90-100m2无无 无 100-130m2102 户3-2-213.39%130m2106户3房以上13.91%两房产品597户，3房及以上产品166户 共9个户型大类，主力户型为：8090两房小户。第三章：产品分析户型分析产品分布户型解析3.1 项目属性分析3.3 户型分析3.2 产品对照3.4 项目优劣势 分析项目优劣势分析沿海集团品牌优势项目板块优势项目口岸优势 物业管理优势产品优势现代都市风格产品，从长期处于川西民居风格中突围出来，对本地购房者而 言具备时尚诱惑性 大面积现代简约风格园林，丰富了小区的现代气质；沿河城市配套公园为项 目重要卖点之一 本案户型基本做到户户有花园，部分户型可实现两房变三房、三房变四房的 功能需求，市场追捧度高。 优势第三章：产品分析劣势 项目周边形象的较大改善尚需时日 项目周边配套成熟度差作为外来开发商所面临的系列地方性陋习对项目推动的直接影响项目建筑设计方案整体上缺乏特色小区主入口气势不足小区布局设计显得凌乱建筑密度略大3.1 项目属性分析3.3 户型分析3.2 产品对照3.4 项目优劣势 分析第四章：客户分析第四章：客户分析客群及产品需求对应客群及产品需求对应客户群分类客户群分类 客户群构成客户群构成 第四章：客户分析本地客户购房动因 自住型 投资购买后出租 获取回报收益 跟风购买 投机炒房 都江堰本地客户 具有较好的经济基础、以改善居住条件、居 住品质及生活舒适度为目的、作为第一居所 的都江堰中产阶层为主要目标客户 三州客户、成都客户 、外地离退休人员 认可都江堰优越的地理气候条件和悠闲舒适生活价 值、作为第二居所或投资的成都和三州区域的客户 4.1 客户群构成 4.2 客群分类4.3 客群及产品需求对应主流购房群体及其产品需求分析客群类别类别特征购购房动动因产产品需求都江堰市机关党政机关 公务员稳定的收入，有很好的人 脉 关系网，可申请公积金贷 款拥有1套以上住房，改善现 有居住条件或为将来退休 安居打算大3房或更高端产 品都江堰市及城市周 边企业主经济实 力雄厚，拥有2 套及以上住房彰显身份，多次购房成为 其重要的理财手段小区大户产 品，临 河产品 阿坝州地区选择 都江 堰 置业的机关干部群体、 当地富裕阶层经济 条件相对优 越，常往 返成都都江堰阿坝地 区改善生活环境，享受城市 生活，提升子女教育质 量，同时考虑未来生活成 本成为其购房主要动因价值2房，宽绰 3房都市年轻置业群体个人积蓄有限，通过家 庭经济 支持完成购房结婚成家购房成为此类客 户群体的主要动因价值2房辅助客户群体及其产品需求分析 客群类别类别购购房动动因产产品需求成都及本地的投资客对房产市场持续火火爆持足够信心，炒楼是其重要 的生财之道价值2房自营工商人员、个体工商 户改善自身生活条件，为子女创造更好的生活环境和 质量是其购房动因。价值2房，宽绰 3 房 成都及本地离退休干部 或有一定积蓄的离退休人 群逃避大城市喧嚣，选择 有山有水的地方安度晚年或作 为第二居所价值2房成都及都江堰还乡团常年在外的辛勤劳作，只为未来的生活品质感更高价值2房,宽绰 3房 .第四章：客户分析4.1 客户群构成 4.2 客群分类4.3 客群及产品需求对应价值2房主流目标 客群 价值2房阿坝州地区选 择都江堰置业 的机关干部群 体、当地富裕 阶层都市年轻 置业群体成都及本 地的投资 客自营工商 人员、个 体工商户 成都及本地 离退休干部 或有一定积 蓄的离退休 人群成都及都 江堰还乡 团舒适3房以上产 品主流目标客群 阿坝州地区选择 都江堰置业的机 关干部群体、当 地富裕阶层都江堰市机 关党政机关 公务员都江堰市 及城市周 边企业主自营工商 人员、个 体工商户成都及都江 堰还乡团舒适3房第四章：客户分析客户需求与产品对应 4.1 客户群构成 4.2 客群分类4.3 客群及产品需求对应第五章：销售策略项目定位项目定位推盘策略推盘策略产品组合产品组合价格定位价格定位销售动线销售动线阶段性营销推广策略阶段性营销推广策略项目定位 项目核 心价值 南城区高尚生活区 （保值升值空间） 河