上海天盈 黄山地块 开发构想2004/5/25内容提要第一部分、地块状况第二部分、我们的认识第三部分、地块操作建议第四部分、参考地块附、初步方案设计第一部分、地块状况黄山新城区，一片充满希望的处女地本地块本地块地块详细位置地块初步指标地块初步指标1/土地面积及位置：本地块总占地约85公顷(1274亩), 西至股份大道，东至码头路，北至屯光大道,南临新安江。扣除北面屯光大道沿线(步行街以北)已开发的地块后,实际可使用面积估计在1000亩左右.该地块位于黄山市行政中心区域，西面紧靠市政府/体育馆，世纪公园，地理位置优越，环境优美。2/主要规划指标：用地性质为商住用地；土地使用年限商业40年，住宅70年；由于目前正在着手做控制性规划, 部分指标还可调整.地块概况地块现状地块东面地块东南面地块南面地块西南面地块西面地块西北面地块北面地块东北面地块内部第二部分、我们的认识现状的启示位置和规模决定了本地块在黄山市占有举足轻重的地位不仅仅是一个地块，更是一大版块，甚至是城市新中心的建设过程，开发的成败将直接影响到黄山新区的形象和房地产的水平。项目的开发必须融入提升屯溪城市功能甚至于黄山城市功能的宏观大背景下，否则开发必将走入低档、微观、无序的状况综合业态，超大体量，对开发商具有相当要求。站在城市运营的角度来看待本案 重量级的地块需要重量级的发展商城市运营商！一、城市发展与板块地位问题。二、项目定位与城市功能问题。三、产品规划与市场变化问题。四、开发周期和持续发展问题。四大认识一、城市发展与板块地位旅游名胜，千年古城独特而独立的城市地位黄山，因山得名，隶属于安徽省，著名的旅游名胜之一，远播世界，闻名遐尔。 黄山，因山闻名，因独特的城市旅游资源而决定了其独立的城市地位。世界知晓中国有黄山，黄山天生便具有了国际化的地位和吸引力，黄山属于中国，甚至属于全世界。自然人文相得益彰，千年古城魅力昭然黄山市区极好地保留了徽派文化历史建筑与艺术文化，拥有极佳的历史文化及旅游资源，与黄山自然风景连成一体，相得益彰，为每一个到达黄山自然风景区的游客提供了另一个人文旅游天堂；黄山，是自然天工的神话，也是历史文化艺术的活标本。交通要冲，旅游节点每一个到黄山的游客，必经黄山市，如果说黄山是他们的终极消费目的，那么黄山市将是本经济特性的扩展、延续与深化长三角未来旅游经济重镇之一随着长三角经济圈的发展，交通体系的完善（杭州至黄山只需二小时车程），整个经济发展横向交流促进，在未来的规划中，黄山将作为国家重点“名城，名湖、名山”黄金旅游路线的重要组成部分之一黄山的城市地位与优势是天生的而经济与发展则需要人工的培育与扶持黄山老城，叙说城市文化历史的教科书黄山新城，城市现代科技文明的新地标本项目黄山走向国际现代化的分水岭不仅是一个地块， 更是一大版块， 是黄山新区的核心版块二、项目定位与城市功能板块地位和项目定位问题板块地位城市营造 城市东进城市中心迁移黄山新区CBD形成未来 城市中心未来性城市地位黄山新城市之光 城市副中心 城市CBD和CLD板块地位和项目定位问题板块地位城市营造 城市功能文化归属经济带动产业提升国际接轨文化归属城市，是有文化的，新城的创造必须赋予全新的城市精神，它将代表了新黄山的时代精神，及城市未来主流的发展方向，使城市具有时代文化的生命特点与此同时，作为一座具有千年文明与历史的老城新区建设，它还必须兼顾历史文化的传承与提升，将历史与时代精神充分融合新徽派国际文化经济带动本项目的建设差异于一般房地产项目的另一个特征在于它对城市经济建设义不容辞的责任城市的经济性不仅仅在于它对于城市新经济增长点的刺激性，甚至对于一个城市人口、就业机会空间的再创造旅游新热点形成旅游经济现代化功能配套建设产业提升产业格局通常代表了一个城市的文化、经济发展指标，城市的中心运营，带动金融、经贸、旅游、服务、信息等第三产业的发展，一个主题性的创造所带动的经济指标，引发产业能级提升，意义深远评判一个城市产业能级不仅仅看其产业格局比重，也包括其服务水准及规模效应现代化的商业交流环境国际化居住生活示范区国际接轨国际化的融合程度，是一个城市现代化程度的重要指标，国际交流能力，对外资的吸引力及商业服务水平是也是衡量推动商业、旅游业发展的重要因素之一黄山所具备的天然优势拥有了国际融合的产业及经济创造基础，未来的经济提升需要我们去创造高标准的集聚娱乐场所现代体验经济消费模式核心做点城市的“生活机能”、“商贸机能”、“经贸机能”的全方位发展吸引成百家商家投资进驻，引动城市消费欲望指数，增加上亿元人民币的经营业绩提升都市档次，吸引外地、外业人才定居，产生一个汇聚附近近方圆十倍距离以上的土地增值的最大效应，大大加快周边地区的繁荣满足国际化生活、消费需求功能，形成吸引游客前来观光旅游消费的诱因之一，建立新的良性循环打造城市的CCD City Centre DistrictCCD的主体功能集购物、休闲、娱乐、文化、旅游、居住为一体的大型城市体验空间项目定位黄山国际新城新徽文化生活滨江景观社区中心特色商业项目定位 六大功能区文化产业区博物馆休闲商业区滨河风情商业街、滨江公园市民生活广场体育中心、地区级商业中心中央商务区报业大厦写字楼旅游配套区高档星级酒店居住区高尚住宅社区+板块的时代中心城市CBD城市活力源引擎组合 （人文之馆、滨江公园、高尚社区群）板块亚文化组合 （休闲文化、城市文化、新徽文化）复合社区的跳跃成长 1、河景（第一阶段引擎）&商业（第二阶段引擎） 2、楼盘分阶段跳跃 3、产品分层次组合+定位成长模式 三、产品规划与市场变化项目总平图公建 (体育中心/博物馆/报业大楼/五星级酒店/医院/学校/消防中心)旅游 (江边公园/博物馆/新天地/水上游乐场)四大金刚住宅 (多层/小高层/高层/叠加别墅)商业 (步行商业街/沿路商业/休闲商业街/块状商业)产品规划商业产品一座特色的滨江文化休闲娱乐商 业公园COMMERCIAL PARK一条连接城市中心的步行商业街一个为高尚社区群体度身定做的 社区商业群提供商业、人文、生态景观三种不同设施， 三种设施将满足不同需求商业人文生态景观人流商业购物行为休闲社交特殊行为 日常行为 基本行为运动旅游健康商业公园COMMERCIAL PARK商业公园COMMERCIAL PARK规划空间上，采用内外街的形式，将山景、水景、地标性雕塑、城市历史印记纳入到人物购物的视野中业态上，外街主要强调餐饮、休闲功能，内街主要强调风情化购物功能，可为安徽本地的旅游产品及主题商业区单体建筑上，主要采用现代徽派建筑，而内部装修则强调现代风情功能（类似于上海的新天地）整条街区曲线式构造，讲究畅而不通，形成一个个小节点，增加移步换景的功能高尚住区规划邻江而建，以小高层、多层、联排别墅、叠加式别墅等多种产品复合而成充分借用山、水天然资源优势，因地制宜，南高北低的规划布局邻城市中心主体采用高层及小高层建筑，体现黄山新城市节点风貌单体建筑采用现代化风格，打造一片新住宅地标形象注重社区居民交流空间打造形成地区中心社区中心组团中心绿化广场架空层交流空间，五级空间体系街区化构造规划，组团明确，天际线明朗，路网系统完备配套完善，设九年制中小学校、医院、消防中心1.黄山民营经济所创造的新富阶层2.工业园区内的从业人员3.城市化所带来的周边村镇客群1.上海、杭州、宁波等度假客2.定向营销所吸引的温州、义乌、海宁等 投资性客群1. 市区二次购房客群2. 结婚、旧改等造成得分流客群基 础 客 群成 长 客 群创造客群变化客群四、开发周期与持续发展1、开发周期。 4-5年考虑因素商务区建设 城市地位确立产业再发展 消费能级跳升城市化推进 消费观念发展开发周期和持续发展战略解析以市场发展作为动态定位依据以高端定位带动基础市场以品牌力认同转化产品力认同开发周期和持续发展A、第一期：2004年-2005年战略任务：确立版块的基础定位及基础市场抓住第一批领袖客户以公建和首期开发确立版块高端地位开发周期和持续发展B、第二期：2005年-2006年战略任务：以一期中高端定位带动二期高端市场 以成熟社区推动版块发展，进一步获得城市发展客户开发周期和持续发展C、第三期：2006年-2008年战略任务：利用市场、消费观念变化，发展城市化产品的升级抓住特殊群体、投资需求，提供补充市场 以特殊产品获得超额利润开发周期和持续发展2、持续发展 原则持续跳跃开发周期和持续发展A、持续黄山城市建设不断完善日益成熟的版块市场复合的项目概念不 间 断 开 发 过 程开发周期和持续发展B、跳跃独立的城市版块概念市场的养成与创造副中心与城市的发展关系阶段 价值 的跳 跃式 发展开发周期和持续发展第三部分、地块操作建议1、整体开发将黄山博物馆、体育中心二期、报业大厦、酒店等一起纳入本地块的范围，进行整体开发。企业为政府无偿做公建，政府为企业开发提供土地和必要的支持，在国家规定的政策法规内市场化操作，达到“双嬴”。操作建议操作建议、一次规划将报业大厦、黄山博物馆、体育中心二期与挂牌的地块整体考虑，先进行控制性详规设计。发展商再根据控制性详规进行地块分期的规划调整和开发建设。类似：上海的联洋新社区和碧云国际社区。、综合投入让政府无偿提供土地，天盈根据政府要求，投入资金建设公建（三大估计在人民币2.45亿左右），三年内造好后无偿提供给政府相关部门；同时，政府通过在出让地块的地价部分来弥补天盈的投资。操作建议操作建议4、分步实施，分期释放配套先行，价值示范：第一期政府先提供200亩左右的土地，由天盈公司负责开发，建立地块的示范样板，明确地块的价值，让市场接受；同时，政府提供报业大厦、黄山博物馆、体育中心二期的用地，天盈进行公建的投资建设。第四部分、参考地块我们有着大型地块操作的丰富经验参考案例: 碧云国际社区(4平方公里) 联洋新社区(2平方公里) 陆家嘴地区整体规划(28平方公里) 新江湾城(9,000亩) 华江居住区(4,600亩) 中远两湾城(160万方超大型社区) 古北新区(总规划用地1366万平方米，总建面300万方) 南京宁南开发区(8.9平方公里)我们相信 这是 一个双赢的机会谢谢！附:初步方案设计