红 星 农 贸 市 场策划方案成都四合院房地产营销策划广告有限公司成都四合院房地产营销策划广告有限公司20062006年年1010月月8 8日日一.项目评价项目位置：项目位于成都市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与 省政府临街相望。 紧连与红星路交汇的生活休闲广场“东升广场”。 地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。周边环境：地处成都市中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。 红星路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发 达。地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。二.大环境分析 1.政府宏观计划:经过二十多年的改革开放和经济社会发展，政府对城 区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费 观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严 格。同时，城市农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮 演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市消 费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法守株待兔 。随着成都市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力 推进农贸市场的配建工程建设。二环路内的占道菜市将有计 划的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二环路内将 修建80至100个永久性农贸市场（不包括大棚市场）。成都 将掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于 黄金口岸内。2.农贸市场正经历着三个转变:地 点从室外到室内的迁徙；形 态从简陋到精致的蜕变；经营管理者从街道办事处到民营企业的交接。3.农贸市场超市化趋势所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策 的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙 头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消 费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态 、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造 ，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、 经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副 产品为主的超市。4.农贸市场的投资优势成都近几年商业形态同质化严重，导致许多商 家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是 已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市 场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营 的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的 经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投 资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄 悄成为中小投资客的新宠。农贸市场超市化是成都市旧城改造和整顿市容 的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导 向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没 有投资经营的压力。三.项目定位 .市场调查调查的项目均为成都市内的农贸市场，有传调查的项目均为成都市内的农贸市场，有传 统的农贸市场，也有新型的农贸市场，其中以玉统的农贸市场，也有新型的农贸市场，其中以玉 林农贸市场对本项目最具参考价值。项目附近区林农贸市场对本项目最具参考价值。项目附近区 域的两个临时农贸市场也在调查之列，主要考虑域的两个临时农贸市场也在调查之列，主要考虑 到租金的参考价值。到租金的参考价值。（1）义学巷农贸市场位置： 义学巷与镗钯街交汇处 市场概况： 市场为临时搭建的棚屋，规模小 ，无品质可言，属于临时满足周 边生活配套的需要而设置，即将 拆除。 租金情况： 蔬菜摊位：200240元月 肉类摊位：300元月 摊位面积：10左右； 管理费：每月20元摊位（2 2）南糠市农贸市场）南糠市农贸市场位置：南糠市街位置：南糠市街 市场概况：市场为临时搭建的棚屋，规市场概况：市场为临时搭建的棚屋，规 模小，无品质可言，属于临时满足周边模小，无品质可言，属于临时满足周边 生活配套的需要而设置，即将拆除。生活配套的需要而设置，即将拆除。 租金情况：租金情况： 蔬菜摊位：蔬菜摊位：250250元月元月 肉类摊位：肉类摊位：400400元月元月 杂货铺：杂货铺：800800元月元月 摊位面积：摊位摊位面积：摊位1010左右，左右，杂货铺位：杂货铺位：25202520； 管理费：每月管理费：每月2020元摊位元摊位（3）望江综合农贸市场位置：川音大学附近望江街位置：川音大学附近望江街 市场概况：典型传统型农贸市场市场概况：典型传统型农贸市场 ，由大棚摊位和沿街门市组成整，由大棚摊位和沿街门市组成整 个经营区域。个经营区域。 租金情况：租金情况： 蔬菜摊位：蔬菜摊位：120150120150元月元月 肉类摊位：肉类摊位：300400300400元月元月 门市：门市：600700600700元月元月 摊位面积：摊位面积： 摊位：摊位：8 8左右，左右， 门市：门市：20252025； 管理费：每月管理费：每月5050元摊位元摊位（4）双楠农贸市场位置：成都永丰乡外双楠位置：成都永丰乡外双楠4 4组组 市场概况：一层室内摊位，二层餐饮加室外市场概况：一层室内摊位，二层餐饮加室外 大棚摊位门市，是一个界于传统农贸市场和大棚摊位门市，是一个界于传统农贸市场和 新型农贸超市之间的农贸市场。新型农贸超市之间的农贸市场。 租金情况：租金情况： 蔬菜摊位：蔬菜摊位：160280160280元月，（室外大棚摊元月，（室外大棚摊 位）位） 肉类摊位：肉类摊位：400700400700元月，（一层室内元月，（一层室内 ） 区域内门市：区域内门市：60012006001200元月元月 摊位面积：摊位：摊位面积：摊位：8 8左右左右门市：门市：12221222 管理费：每月管理费：每月6060元摊位元摊位（5）晋阳农贸市场位置：成都武侯区晋阳路位置：成都武侯区晋阳路 市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊 位和沿街门市组成整个经营区域。大棚位和沿街门市组成整个经营区域。大棚 摊位主营小菜、肉类、渔类；围合大棚摊位主营小菜、肉类、渔类；围合大棚 的门市主营副食、日杂、粮油等。的门市主营副食、日杂、粮油等。 租金情况：租金情况： 小菜摊位：小菜摊位：100150100150元月元月 肉类摊位：肉类摊位：400500400500元月元月 门市：门市：1200180012001800元月元月 摊位面积：摊位面积： 摊位：摊位：8 8左右左右 门市：门市：2020 管理费：每月管理费：每月6060元摊位元摊位（6 6）点将台农贸市场）点将台农贸市场位置：成都锦江区点将台路位置：成都锦江区点将台路 市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊 位和沿街门市组成整个经营区域。为满位和沿街门市组成整个经营区域。为满 足消费增长的需求，部分位置正在改造足消费增长的需求，部分位置正在改造 之中。之中。 租金情况：租金情况： 蔬菜摊位：蔬菜摊位：150200150200元月元月 肉类摊位：肉类摊位：300400300400元月元月 门市：门市：1200150012001500元月元月 摊位面积：摊位摊位面积：摊位5858左右左右门市：门市：12201220 管理费：每月管理费：每月3030元摊位元摊位（7 7）玉林农贸市场）玉林农贸市场位置：成都玉林小区玉林西街位置：成都玉林小区玉林西街 市场概况：新型立体农贸市场，一层、二层为农副产品，三层为社区配套市场概况：新型立体农贸市场，一层、二层为农副产品，三层为社区配套 设施，经营划分：临街门市摊位独立商铺，一层至二层在市场内中庭设施，经营划分：临街门市摊位独立商铺，一层至二层在市场内中庭 设置电动扶梯两部，提升了二层的经营竞争能力和商业价值。设置电动扶梯两部，提升了二层的经营竞争能力和商业价值。 租金情况：租金情况： 蔬菜摊位蔬菜摊位200400200400元月元月 肉类摊位肉类摊位70012007001200元月元月 水果干杂摊位：水果干杂摊位：500600500600元月元月 临街门市月租金：临街门市月租金：150220150220元元 摊位面积：摊位：摊位面积：摊位：5858左右左右 门市：门市：16301630 管理费：每月管理费：每月3030元摊位元摊位成都农贸市场商业区域分析从90年代初期的玉林小区、双林小区、青 羊小区，到90年代中期的五大花园、棕北小区 、双楠小区，再到2000年后缤纷亮相的小户型 SOHO、新城市广场、蓝色加勒比成都房地 产发展的15年里具有标志性的各大小区几乎无 一例外，伴随着居住区域的日益成熟，出现了 相应区域农贸市场的经济繁荣。城 南（玉林、肖家河片区）建于80 年代中后期，于90 年代中期形成较大规模居住社 区的玉林，已经成为成都生活的居住样板区。其社区配套完善 、商业成熟、交通便利，学校、商场、医院、幼儿园、休闲娱 乐场所、餐饮场所和运动体育场所一应俱全，综合条件优于其 他早期开发的中型社区。玉林也因为时尚、休闲的生活氛围代 表了成都生活方式。紧邻玉林片区附近的肖家河片区，由于交 通便利、配套齐全，紧邻高新区和市中心，其居住配套的农贸 市场经济也极其活跃。区域内的玉林农贸市场是现在成都农贸市场中设施完善， 经营情况良好的新型农贸市场代表之一。也是租金稳定，市场 商业价值增值较快的一个项目。城 西（抚琴片区） 该片区是成都规划较早的居住片区，也是目前 规模较大、配套完善的城西生活片区。由于抚琴片 区交通便利、配套齐全，所以是成都西门片区较为 集中的居家首选区域。大多数居住者为外来人口， 一般多为在城西以及羊西线一带就业居住者，选择 该区域的主要因素是考虑生活与工作地点的交通便 捷。区域内的农贸市场因为居住人群的密度高、消 费力度大而经营良好，农贸市场经济发展稳定，农 贸市场价值也相应保持快速增长。 城 东（双林片区、八里小区）位于城东一至二环路之间的双林片区，南临水碾河路、 位于城东一至二环路之间的双林片区，南临水碾河路、 北至新鸿路、地处成华区，由新华公园北面的新鸿大社区和北至新鸿路、地处成华区，由新华公园北面的新鸿大社区和 新华公园南面的双林大社区构成。该片区于上世纪新华公园南面的双林大社区构成。该片区于上世纪8080年代中年代中 期至期至9090年代形成规模，八里小区于上世纪年代形成规模，八里小区于上世纪9090年代中期开始规年代中期开始规 划建设，至今已成为了一个成熟、规范的大型社区。划建设，至今已成为了一个成熟、规范的大型社区。区域内的农贸市场已经摆脱了传统的 区域内的农贸市场已经摆脱了传统的“聚街为市聚街为市”的局的局 面，逐渐建立起了一批相对规范的大型农贸市场，且市场依面，逐渐建立起了一批相对规范的大型农贸市场，且市场依 托大量居住人群的消费，经营情况良好，发展势头旺盛。托大量居住人群的消费，经营情况良好，发展势头旺盛。城 北（李家沱片区 、交大片区）李家沱片区位于解放路和府青路之间，覆盖了从内环路至二环路外的区 李家沱片区位于解放路和府青路之间，覆盖了从内环路至二环路外的区 域，是成都北面最大的住宅片区。从上世纪域，是成都北面最大的住宅片区。从上世纪9090年代中期开始，李家沱片区开年代中期开始，李家沱片区开 始了大幅度的改建、扩建工程，尤其是环境和市政设施，配套设施的逐步完始了大幅度的改建、扩建工程，尤其是环境和市政设施，配套设施的逐步完 善，交通条件的便利，社会治安的稳步提高等已经使李家沱片区成为城北区善，交通条件的便利，社会治安的稳步提高等已经使李家沱片区成为城北区 域重要的大型居住社区之一。区域内新建商品房项目众多，配套的餐饮、娱域重要的大型居住社区之一。区域内新建商品房项目众多，配套的餐饮、娱 乐、休闲业都比较发达。乐、休闲业都比较发达。交大片区一直在不断地完善、升级和扩容。交大片区南北分别外延到了 交大片区一直在不断地完善、升级和扩容。交大片区南北分