来自 盛大商业广场整合推广策划案 美灵地产咨询有限责任公司 美灵同路中国广告战略联盟 来自 我们的目标 打造中国商业地产新的销售神话！ 将每一平方米的商铺都卖出去 ,卖光它 ! 将每一平方米的商铺都卖出天价 ,卖疯它 ! 来自 本提案分为五大模块 业阵营 市场研究 规划研究 经营研究（营销策划 ) 整合推广 来自 第一模块 业阵营 来自 中国地产策划旗舰级新阵营！ 来自 美灵房地产咨询 成立于 2001年，是一个拥有深圳、上海、北京等城市地产品牌管理、策划营销顾问专家的智业团队。 中国首家文化旅游地产运营商 曲江地产 中国第一城市运营商 紫薇地产 公司服务过的客户 龙安地产 新兴地产 来自 中国第一城市运营商 紫薇地产 西北第一大盘 月销售 3000套 ,创造中国地产销售新神话 ! 西部第一家产权式商铺 新的投资理念引爆古城百姓投资新风潮 西安首家欧式水景园林社区 打造中国首家康居示范工程 紫薇 积达 30万平米的西部第一餐饮、娱乐、购物、休闲、娱乐、观光为一体的自 中国首家文化旅游地产运营商 曲江地产 1000亩大唐不夜城 依托曲江旅游文化打造的中国第一盛唐商业都城 龙安地产 锦都花园、锦园新世纪 新兴地产 骏景园、金马天地 来自 同路整合推广 来自深圳，是成立于 1994年，是处于中国地产 最前沿的实力派先锋智业团队 公司服务过的客户 万科集团 花样年集团 中信地产 招商地产 来自 四季花城、温馨家园、万科俊园、花园新城、美树丽舍 阳光假日、东泰花园、招商海月等 芳邻、喜年中心、锦上花、明年广场 武汉奥林匹克花园、南宁山水美地、贵阳山水黔城 万科集团系列项目： 中信地产集团系列项目： 花样年集团系列项目： 来自 很多地产企业要么侧重产业运作 ， 要么侧重资源运作 ， 但只具备一种优势无法长足发展 ， 通过策划可以使产业运作与资源动作互动 ， 带来新的发展空间 ， 策划本身也将创造出更大的新价值 。 将“产品价值、品牌理念、品牌形象”打造成品牌蓝筹股，激起股市魔力般的能量，引发企业新的价值资本游戏，从而使项目运营获得新价值空间与新财富金矿！ 我们的地产策划体系 地产新价值驱动体系 来自 同路 美灵的联合，是南北强强联合，重新洗牌中国地产市场的策划模式，引爆几何裂变能量，产生令人神往的美好愿景 。 无穷大的合力！ 来自 第二模块 场研究 来自 我们的思路 商业地产成功与否 ， 定位是关键 。 一个商业地产项目从立项 、 建设到开始经营 ， 涉及到建筑规划 、 市场定位 、 主题定位 、 装饰装潢 、 商品布局 、 商铺间隔 、 宣传推广 、 招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容 ， 而市场定位是项目前期工作的重点 ， 准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性 ，而定位不准确则可能使整个商业地产项目濒于失败 。 来自 所以 盛大时代商业广场的营销策划工作要完成三个方面的工作的研究： 市场研究定位 功能研究定位 经营研究定位 项目整体策划 来自 项目简介 来自 项目的基本情况 盛大时代广场位于科技路与唐延路的交汇十字，项目分为三层，正门朝西，紧邻唐延路，项目总占地 33502平方米，一期的商业建筑面积 58000平方米。 项目的建设是在原有的工业厂房上进行扩建的，建的建筑面积为 17050平方米。 来自 项目的运营现状 项目的建设 工程的施工已经全面展开，一、二层的扩建改建初 见轮廓，三层的钢结构工程已经开始。 项目的运营 项目已经成功对一层进行招商，核心主力商家是 正大易初莲花，目前在世界零售业排名在前 10名。 来自 先让我们比较性的 看一看西安商业市场格局 自 钟楼商圈 商圈类型：大型综合性商圈 辐射范围：全市 商圈状态：成熟商圈 小寨商圈 商圈类型：大型综合性商圈 土门商圈 辐射范围：商圈所在城区为主要辐射范围 商圈状态：成熟商圈 易初莲花商圈 商圈类型： “ 孤岛式 ” 商业建筑单体 辐射范围：高新区及高新区边缘区域 ， 核心区为 以科技路 、 唐延路交汇处为中心 ， 东 以高新路 、 西以高科新花园以西 、 北 以二环路为半径的非规则圆形区域 商圈状态：人气 、 商气有待开发的新 “ 商圈 ” 西安几大核心商圈的形态分析 来自 南二环商圈 电子城商圈 爱家商圈 糜家桥商圈 洗浴、餐饮、 专业电子市场 +超市 超市 +餐饮 +金融 餐饮、休闲、娱乐 娱乐为主 +餐饮 +其它 高档 +中高档 中档为主 中档 +中档偏低 中档 +中高档 客户范围 西部电子周边区域 爱家周围居住区 周边区域消费群 全市 及部分从业人员 （主要为产业人员） 经营状况良好 经营状况优喜参半 经营状况不是非常好 整体经营良好 西高新商圈结构研究 来自 洗浴 、 餐饮经营状况普遍较好 中高档 、 高档服务性项目经营普遍较好 综合性商圈业态整体经营较好 结论 1 来自 缺乏百货商场 缺乏中高档 、 高档商品 （ 专卖店 、 精品 店 、 旗舰店 ） 缺乏家居家私 缺乏大型综合性娱乐场所 缺乏家电 、 电信专业市场 缺乏特色、特殊服务性项目 结论 2 来自 高新路以西：电信大厦 +高新国际商务中心 +海星诚品 广场 +金花大厦 +创业大厦 高新路以东：新科花园 +华奥大厦 +凯丽大厦 +龙腾项 目 +中天项目 +豪盛时代 高新区以南：高新区二期 中央 目以北： 二环沿线商业及新增商业项目 ， 如均利 二环住宅项目 南二环商圈 电子城 紫薇大卖场 糜家桥 /爱家 易初莲花 “易初莲花”商圈格局 来自 人口属次级商圈及边缘商圈人口 人口渗透率存在提高的机会 人口消费水平属中低收入消费集团 消费频次及消费总额相对较低 存在不确定因素 客流动线研究 丈八东路 易初莲花 边缘商圈消费群体 来自 人口属于次级商圈人口 ， 更远区域人口属机会商 圈人口 消费渗透率存在较大机会 人口消费水平介于中低收入 中等收入之间 消费频次及消费总额较之前者要强 存在商圈人口分流的竞争威胁所带来的不确定性 因素 南二环路 唐延路 易初莲花 来自 人口渗透率较高 消费水平属中等 中等偏上收入阶层 （ 总要为产业人员 、 居民区人员 ） 消费频次及消费总额较高 消费存在不确定性因素 （ 产业人员受上 下班时间的限制 ） 存在来自紫薇 威胁 （ 存在消费者分流的威胁 ） 丈八路 以及丈八路以外区域 唐延路 项目 来自 科技路 项目 人口结构：主要以产业人员居多，部分消费者 为科技路沿线居 民区人员 潜在客户：枫叶苑别墅、枫叶高层、枫叶多层、 高科 新花园、枫叶新家园以及一些拆迁居民区 消费水平；属中高收入阶层，消费频次及消费总额 较高，消费存在来自其它商业物业分流 消费者的威胁（如爱家、电信大厦、糜 家桥以及西部电子商圈、大卖场以及小 寨等商圈） 来自 产业人员受上下班时间限制 ， 将成为项目的机会消费群 体 ， 但对于不同的商业类型 ， 产业人员又可能成为忠实 的消费群体 ， 如零售商业部分可能成为机会消费群 ， 而 餐饮 、 休闲 、 娱乐部分则可能成为忠实的消费群 水晶岛 、 明威项目以及丈八路一带产业人员和居民可能 存在部分消费群分流的紫薇 居民区将是本商业的主体消费群体，其中枫叶新都市、 高科新花园、杰座、中华世纪城、锦都花园、群贤庄、 均利项目以及靠近二环路以南的城中村、居住区等 商圈分析的几点说明 来自 枫叶苑别墅 、 枫叶苑多层 、 枫叶新家园 、 枫叶新新家园 、 含光佳苑以及甘家寨 、 蒋家寨等离 “ 爱家 ” 较近的区域将使本案失去相当一部分消费群体 南二环路洗浴 、 餐饮 、 休闲 、 健身等业态将可能成为本案休闲 、 娱乐 、 餐饮 、 健身等的最大竞争 科技路 （ 高新路什字以东 ） 住宅可能成为本案的边缘消费群 ， 但随着科技路沿线商业物业的增多以及紫薇 其机会消费群体将呈现递减之势 来自 基于以上对潜在客户动线的分析，得出 本案的核心商圈辐射范围： 向西 枫叶新都市、杰座、高科新花园 向北 锦都花园、群贤庄、均利项目、中华 世纪城以及周边城中村 向南 水晶岛、明威项目以及就近的一些产业园 （如大唐电信、开米、软件园、西工大科 技园等） 向东 高新区 “ 老区 ” 的产业人员 向东南 高科花园、枫叶苑别墅、枫叶苑高层、 枫叶苑多层、枫叶新家园、枫叶新新家园 以及一些“旧”的居民区 来自