此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2015年津味半年报及热点分析报告20152015年年7 7月月（天津）数据时间：2015年1月1日-2015年6月22日2开篇叨逼叨开篇叨逼叨1. 楼市：股市，想说爱你好难2. 股市，扶不起的阿斗3. O2O，敢问路在何方？4. 奢侈品降价，压力？动力？5. 东迁？有病3开篇楼市：股市，想说爱你好难股市代表着虚拟经济，楼市代表着实体经济，即使目前大家都说楼市中有很多泡沫，但不可否认的是，不管房价怎么跌，还是会有一套实实在在的房子的。钱就那么多，买了房肯定就没有那么多钱买股票了，投资了股市必然就没有那么多钱刺激房地产了，貌似这两者确实是相克相杀。还有一种说法：因为股市与房市都和经济运行景气度有着极强的相关性，所以当经济好的时候，股市飘红，房市企稳。想想也是，既然股市与房市都与宏观经济息息相关，没理由一个红火一个下跌。以上观点仅代表成熟市场及理论层面，不完全适用于我大天朝：房地产在天朝有着更为广泛而深刻的群众基础；央妈对市场的影响能力又远超相当一部分国家。因此我们发现，股市与楼市在政策上往往是趋同的，而在市场表现上却是相反的。CRIC观点4开篇股市，扶不起的阿斗6月27日，央行发布通知：自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准0.5个百分点，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。同时，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，以进一步降低企业融资成本。央妈降息降准的本意是心疼股市，由于资金面相对宽松，连续的降息降准预期落空；与此同时地产股表现良好，因为降准降息将从降低房企融资资本和降低个人按揭贷款成本两方面利好楼市，所以已经回暖的一、二线城市的楼市在下半年将会进一步趋好，不过也仅仅是锦上添花而已，没有决定性意义。CRIC观点5开篇O2O，敢问路在何方？近两年，“互联网+”成为房地产行业关注的焦点，一方面包括万科、绿地等在内的开发商纷纷谋求触网；另一方面，传统互联网平台转型和一些在资本市场实现多轮融资的房产电商动作频频，可谓风生水起。首先，自身支付业务是企业在试水O2O的执行方面的短板，如何形成产融结合、线上线下结合的完整产业链是未来互联网模式发展需要重点关注的问题。其次，O2O更多的体现还是流量思维，就是将线上的流量转移到线下来，但房地产是非标准化产品，现在的O2O还无力解决这一问题。CRIC观点随着房地产市场真正进入买方市场，特别是房 地产作为一种非标准化产品的特性，O2O能够 代表房地产“互联网+”的未来吗？6开篇奢侈品降价，压力？动力？从2015开年至今的6个多月来，奢侈品牌放缓新开门店的速度、调价、甚至降价已经屡见不鲜，包括Herms、Gucci、Prada、Burberry在内的奢侈一线阵营品牌都进入疯狂折扣季。为了控制成本，奢侈品牌放弃了“只管开店”的做法。于是乎，一些人开始坐不住了，大呼商业地产将遭遇迎头痛击，必须进行变革，当然，在市场经济大环境下，变革是任何产品必然要走的路线，但我们也大可不必这么杞人忧天三大因素影响奢侈品的价格浮动：1.反腐力度的加大；2.中国宏观经济增长放缓；3.欧元贬值，汇率变动；不管哪一点，都无法对奢侈品消费甚至商业地产造成深远影响，商业地产确实需要模式变革，但绝不是因为奢侈品！相反的，随着奢侈品行业在中国经济增速放缓以及“反腐倡廉”的持续影响下步调变慢，年轻人正在逐步形成新的购买力，塞翁失马焉知非福，对于商业地产来讲，这也许正是催化其成长的助力。CRIC观点7开篇东迁？有病近期，通州流传出一个美（炒）丽（作）的传说，“北京市政府搬迁通州进入倒计时”再次上演，让通州成为北京楼市回暖中的区域头牌（病得不轻）。北京城市东迁通州消息一出，对通州楼市影响很大，整个通州住宅小区去化很大，有的项目一天能卖到上亿。先不说这是不是炒作，首先，我们想知道迁到通州目的是什么？仅仅为了缓解首都压力吗？这个理由有些过于牵强；其次，为什么要选择通州？一个离河北那么近的地方，既然是京津冀三方一体化，那么首都南方才应该是发展的重心才对；最后，如果真的搬到通州，不可否认确实会对周边市场带来利好影响，但局限性太大，完全是大材小用的套路，短期会刺激城市或区域的发展，可是从长远角度来看，这绝对不是一个一线城市政府该有的行为。综上三点所述，我们可以清楚的看到这完全就是没有半分营养价值的炒作行为，经过这次炒作，短期通州房市去化激增，但这是基于对市场需求透支的基础上，完全是鼠目寸光的行为，病得不轻呀CRIC观点8Part1 Part1 政策回顾政策回顾1. 330政策2. 510政策3. 重点政策解读4. 未来政策展望9政策分析政策回顾重点政策回顾330330各项新政落地情况：（即二套房首付、5改2等各项政策实际实行情况）。发文时间来 源资讯名称主要内容2015年3月30日中国新闻网二套首付降至四 成 公积金首套最 低两成央行、住建部、银监会30日联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款微结清的居民家庭购二套住房，最低首付款比例调整为不低于40%缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。发文时间来 源资讯名称主要内容2015年3月30日搜房网个人转让2年以 上住房免营业税1.个人将购买不足2年的住房出售，征收全额营业税（FAX5.5%）。2. 个人将购买2年以上（含2年）非普通住房对外出售，按其出售价，减去购房款价格的差额征收营业税（FAX5.5%）。3.个人将购买2年以上（含2年）普通住房对外出售，免征营业税。10政策分析政策回顾重点政策回顾330330政策出台，适当刺激市场活力，对于刚需特征的天津市场来说，降低了购房门槛，提升了市场的买卖机会；同时改善需求也将成为去化 主力军。一套房、二套房商办贷房产营业税客户 资质客户 资质政策 执行首套住房二套住房原政策新政策首套购房首套贷款 未还清首套贷款 还清房产满五年不 收营业税房产满两年不收营 业税（含两年）首付可使用公积 金最低20%首付最低40%首付可使用公 积金最低30%若不满足，营业税维持5.5%目前免税政策主要惠及卖房，在未来不动产登记和房地产税出台的预期下，不排除一些大量囤房的投机客群趁机抛售。但是购房者也会从中受益，如果大量抛售，将会盘活市场存量房，存量产品得以低价出售，降低了购房者购房成本。11政策分析政策回顾重点政策回顾330330凸显了“十二五”后期房地产市场的“稳定刚需去化、释放改善需求”的政策导向。u一、房地产将借政策东风走出一轮行情目前房地产的成交相当低迷，与经济增长低迷互为因果关系，今年为了确保GDP7%的增长目标，必须从投资、消费两端入手，房地产无疑还是最为有效的拉动手段。此前我们在专门给中央部委提供的中国房地产内参中提到，目前市场需要减税，而营业税免征年限5转2非常有必要。很多新政策都和我们建议的内容吻合。房地产市场需要有成交量的配合，保持经济的稳定。可以确定，这次五部委的新政，一定可以推动房地产市场的回暖，但也应避免重蹈过去的覆辙。政策扶持不宜矫枉过正。u二、二手房成交更加活跃由于财政部的营业税新政，符合免税政策的二套房数量激增，市场供应量加大。当然，央行下调首付比例，也使得需求端的需求量大增，两相配合，市场成交量也必然大增，但价格并不意味着大涨，而是有一个对冲的过程。量增价稳是本次政策的最佳期望值。相对一手房，二手房的区位更加靠近市区一些，更符合改善型需求的释放。大胆推定，本次政策一方面是推动新房首套改善需求，但重心则在释放改善需求，二手房成交量将大增。u三、价格不应出现大涨，否则政策失败回顾过去房地产十年的政策调整史，房价问题一度是政策调控的核心，也是评判政府政策成功与失败的标志之一。在今天看来，房价确实是大问题，但要保持房价稳定，更要从供求关系入手。衡量尺度，也要看区位、看城市、看经济发展和常驻人口的收入水平，而不仅仅看某个指标、某个时段的平均值。现在一系列的新政并没有从房价入手，我们认为是政策的进步，但这并不意味着对房价的走势听之任之。房地产政策无论是救市还是打压楼市，都应避免房价的大起大落，否则就是政策的失败。12政策分析政策回顾重点政策回顾330政策刺激，改善型需求释放对市场而言：1、二套首付下调对于房价较高的一二线城市影响较大，购房者首付资金大为降低，改善型需求将在短期内得以释放；2、公积金首套首付比例降至2成，由于一二线城市总价较高，公积金贷款数额有限，影响有限，但对房屋总价相对较低的三四线城市的刚性需求或有较大的刺激作用；3、随着需求受激励短期内的集中入市，各地房价或有上扬的机会，一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线城市。但期望房价出现09年的报复性上涨，经济环境以及行业发展阶段都决定了这是不现实的。4、此次政策调整将缓解短期的市场矛盾，虽然对于市场有着利好，但我们认为这无法扭转中长期内经济下行，供应过剩以及人口老龄化所致需求疲软，从而导致房地产市场将逐步下行的趋势。对企业而言：5、一、二线城市90-144平米的中大户型普通住宅库存去化有望加快，而对90平米以下刚性需求产品和144平米以上非普通住宅影响有限；6、三、四线城市144平米以下普通住宅受二套首付调整和公积金首套首付调整影响，或均有一波看涨行情。值得注意的是，此次央行调整只涉及普通住宅，对于非普通住宅并未明文提及，银行或存灰色操作空间，但是具体要视银行的资金状况和利润空间而定，影响有限。 营业税“五二”，一、二手房市场联动受益财政部也是几乎在同时发布了关于营业税政策调整的通知。通知中将免征营业税的年限由五年降低至二年，惠及2010-2012年成交的约2700万套普通住房。这一方面有助于二手房交易税费大幅降低，进一步降低购房人现金支出，特别是可以让更多的首置群体可以选择“眼见为实”的二手房，释放首置需求；另一方面，对一手房市场，由于“以小换大”、“学区房”、“社区更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低，促进改善性需求加快入市，直接利好一手房市场。13政策分析政策回顾重点政策回顾5105 5月月1010号降息后，号降息后，5 5年以上贷款基准利率仅为年以上贷款基准利率仅为5.65%5.65%，创下自，创下自20002000年以来的新低，这将促使金年以来的新低，这将促使金融机构贷款利率进一步总体下行。近期，货币政策环境的渐进利好，地方政府的纷纷发文托市，融机构贷款利率进一步总体下行。近期，货币政策环境的渐进利好，地方政府的纷纷发文托市，刺激着各地楼市不断升温。刺激着各地楼市不断升温。购房端：开发端：市场端：继330政策降低购房者购房门槛后，新政的出台降低了购房客群的贷款成本，刺激了市场购房潜在需求。降息政策降低了开发商的贷款资金成本，一定程度上缓解了融资贵问题，或引发新一轮投资，但目前市场现状以去化存量为主基调，大盘开发需谨慎。刚需特征明显的天津市场在政策利好的情况下，刺激的是刚需刚改需求，短期内造成的市场价格上扬会引发部分人的恐慌性购买，但持续上涨仍会造成购房者持续持币观望。14政策分析政策回顾重点政策回顾510u一、政策延续，延缓下行此次央行降息降准，压低资金价格，释放流动性，虽然是针对整个经济层面市场，但对于房地产市场而言同样有着巨大的影响。如果说330是报复性刺激购买，那么此次调整，对房地产市场有着明显的改善作用，将会延缓整个市场的下行。u二、风险防范，缓解债务压力降息最大的意义在于存量的风险防范。货币流入房地产，可以通过抵押品价值缓释信用风险和银行资产质量压力。降息降低企业负债成本，企业利润和先进流改善直接缓解存量债务风险。虽然货币市场