黑马地产置业顾问培训 销售人员工作准则 v控制过程比控制结果更重要 v该说的要说到，说到的要做到，做到的要 见到 v预防性的事前管理重于问题性的事后管理 v营销管理的最高境界是标准化 房地产专业知识 v建筑与房地产业 v房地产市场 v房地产 v国土局 v商品房 v发展商 v代理商 v土地类型 v土地权使用年限v土地使用费v房地产产权v如何办理产权v房地产产权登记v国土局产权登记处v房地产证v公证处v房地产公证v商品房预售许可证v五证二书一照v房地产买卖合同v房屋所有权v房屋使用权v银行接揭v契税v印花税v七通一平v公共维修基金住宅的结构形式 v砖混结构v砖木结构住宅v钢筋混凝土结构住宅商品房的销售面获如何计算 v建筑面积v套内使用面积v公用建筑面积惠州区域市场培训 v2003- -2004年 惠州别墅起步期v2005- -2006年 惠州别墅发展期v2007- -2008年 惠州别墅成熟期v早期惠州别墅市场的特点v惠城区别墅市场配套情况分析陈江片区分析市场特点v陈江宏观经济状况v商业规划v筹备中的房地产项目 v客户特点和构成 v陈江产品供应情况分析 项目分析v欣欣家园 v金宝创业家园乐园v口岸外商公寓v金茂精英现代城v格林童话世界v御景华城v总结格林童话项目知识培训v为什么叫“格林童话世界”v“硅谷”的概念是什么v南惠州具体指哪些地区v南惠州人口数量v发展商名称，公司所在地址v发展商的背景及公司主营范围v开发商公司规模及实力v童话世界的承建商名称？ 以往承建过哪些楼盘v童话世界监理单位名称及监理项目v设计单位名称及曾设计过哪些项目v物业管理公司名称？物管费、服务项目v环境设计由哪家公司设计？有何设计项目v项目所在地的现状简介v楼盘所在地理位置v楼盘的交通情况v连接其它地区交通情况v项目未来的交通如何v格林童话世界用地性质？批地时间？年限v项目的总占地面积、建筑面积、容积率、绿化率是多少？v一期的总占地面积、建筑面积、容积率、绿化率v小区的组团命名是什么？v童话世界的动工时间？开盘时间？竣工时间？入伙时间v售楼处电话、地址v公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线v项目周边的配套v为什么说童话世界是南惠州第一大盘？40万平米 TOWNHOUSE社区是什么意思v为什么叫第三代别墅？他与合生、奥园、润园的别墅相比有 什么优点v豪宅区里的高尚住宅-退台式情景洋房v商业广场为什么叫潼侨市民广场？小区生活配套如何v项目一期的建筑与园林景观的设计风格是什么v格林童话世界一期的设计特点v项目的园林景观设计理念v项目的主要的景观点v音乐喷泉主题水景介绍v中心商业广场介绍v迷你高尔夫球场介绍v主入口及沿街商业景观带介绍v次入口景观带介绍v中心景观轴介绍v小区中心组团空间介绍v入户花园介绍v小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）v小区有否有智能化监控系统?v一期的主要户型v各户型的主要卖点v户型设计的特点v别墅户型简介v洋房户型简介v别墅、洋房栋号v样板房设计定位及风格v会所面积、楼层、项目v入伙后可有家居服务v小区消防系统v住宅区是否受商业街的影响v小区商业配套服务v住户专车问题v水电收费标准？煤气、有线电视收费标准v商铺使用年限v一期住宅能否带装修v小区幼儿园v是否有游泳池v入住格林童话世界后孩子就读的学校v购买格林童话世界户口问题v办理房产证的时限v关于一期同二期间天桥的问题v本项目的楼体结构及基础v楼板的厚度？v楼体高度及层高v是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度v给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料v是有否天然气管道v楼宇的外墙为何材料？什么颜色v楼宇抗震等级v室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是 否为降板）v空调水的排放是做如何处理的v入户门与房间门的尺寸v每户供电最大负荷为多少v楼梯间照明系统v业主可否更改隔墙v可否安装防盗网v童话世界洋房交楼标准v童话世界别墅交楼标准（毛坯房） v童话世界商铺交楼标准vVIP认购优惠的有限期v解筹是何种方式v购房的方式？是不是马上就可以掏钱定房v通过内部员工购房有何优惠？找你们张总可以打很多折扣 吗v开发商第一次开发楼盘，会不会有规划中的那么好v园林能像承诺的这么好吗v格林童话世界周边现在这么冷清，会有这么多配套吗？会 不会你现在说有，到时又没有了v按揭费用、购房费用为什么全是业主上交v你们楼盘不给我额外折扣我就不买房v从模型上看，感觉楼间很窄 v我去过工地看过，感觉楼间距很窄v你们这里什么也看不到，我怎么放心买v现在VIP卡靠后了，我买了VIP卡也选不到好房子v对优惠无动于衷的客户v你北面的这两栋高层会挡住通风采光的v这条河哪里有这么漂亮，完全是一条臭水沟v你们的位置太偏了，周围的环境太差v别墅全在四周的几幢高楼的视线下，完全没有隐私v如何保证赠送面积是属于我的v你们那片地的地势很低，很容易被淹v旁边的加油站太不安全v旁边的气站太危险了管理制度培训v总则v服从公司分配v现场管理规范v评分标准v赏罚制度v接待客户及业绩归属v销售报表的编制及管理制度销售流程培训 v流程一：接听电话v流程二：迎接客户v流程三：介绍产品v流程四：购买洽谈v流程五：带看现场v流程六：暂未成交v流程七：填写客户资料表v流程八：客户追踪v流程九：成交收定v流程十：定金补足v流程十一：换户v流程十二：签定合约v流程十三：退户房地产法律 （税种）v契税：v契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象 ，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包 括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房 屋赠与，房屋交换等。v面积小于（含）144平米以上缴纳房价款的3，不 超过144但每平米房价3600以上的（含3600），缴 纳房价款的3%，面积小于144单价低于3600的缴纳 房价款的1.5%v营业税2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全 额征收营业税。 2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住 房对外销售，可持有关材料向地方税务部门申请办理免征营 业税手续。 2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通 住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额 征收营业税。购买时间的确定：个人购买住房（包括房改房、经济适用房 ）以取得的房屋契税完税证明注明的时间作为其购买房屋的 时间，不能提供契税完税证明的，也可以以房产证上注明的 时间作为购买时间。v税率：营业税5%、城市维护建设税7%（税基为营业税额） 、教育费附加3%（税基为营业税额）、印花税0.5、堤围 防护费1。 v 个人所得税 v根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条 例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产 原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。按照“财 产转让所得”项目按的税率缴纳个人所得税。 惠城区地税局按转发国家税务总局关于个人住房 转让所得征收个人所得税有关问题的通知（惠地 税发号）规定执行：对个人转 让住房，按个人住房转让收入的核定应纳个人 所得税额；对个人转让除住房以外的其他不动产， 按个人转让不动产收入的3.3核定应纳个人所得税 额。 v土地增值税v 根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税以纳税人 在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收 的一种税。惠城区地税局按“关于印发惠州市土地增值税 预征及核定征收管理办法的通知”（惠地税发 136号）规定执行：按转让房地产收入的核定征收土 地增值税。土地增值税的优惠政策是：对居民个人拥有的达到普通住v宅标准的住宅，在其转让时免征或暂不征收土地增值税。 v印花税印花税是对经济活动交往中书立领受的各 种应税经济凭证征收的一种税。根据印花税暂行条例规定，个人买卖 房地产按交易合同记载金额的万分之五的税 率对买卖双方征收印花税。同时在领受房 屋产权证时，按件贴印花税五元。