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蓟 县 项 目 市 场 调 研 报 告天津新华投资有限公司 蓟县项目调研小组调查目的: 目标客户群和营销建议 通过市场调查和科学的统计分析,充分了 解蓟县房地产市场供需空间和价格趋势,确定 及其对产品和价格的取向,对项目的规划提出 建设性建议,实现项目投资效益回报的最大化 。 通过对项目的定位、规划、市场前景、投 资风险的调查研究分析,对后期推广提供合理 化。 调研内容概要w 宏观环境 w 项目自身情况分析 w 竞争市场分析 w 需求市场调查及分析 w 依据市场需求对本案的建议致谢宏观环境w 蓟县人口及经济状况w 宏观政策及规划w 蓟县房地产现状返回蓟县人口状况l全县现总人口数80.3138万人,其中1978年至1982年全县共出生人口51035人(现婚龄 人口)。信息来源:蓟县统计局2004年统计年鉴l用地规模将达到30平方公里,其中东至宝塔路、西至津蓟高速、南至南外环、北至府 君山以南。继续以旅游业为龙头,发展为中等旅游城市,同时预吸引大量外来人口。信息来源:计划委员会科长访谈及蓟县县 城总体规划(20022020)蓟县经济状况-城镇职工人均劳动报酬年度1978198019851990199520002004报酬 水 平5346359721792506991231495 6-职业收入分 析图蓟县经济状况返回100001200014000160001800020000220001、房地产业2、卫生、社会保障和社会福利业3、教育4、电力、燃气及水的生产和供应业5、公共管理和社会组织6、居民服务和其他服务业7、交通运输、仓储和邮政业8、科学研究技术服务和地址勘察业9、建筑业10、水利、环境和公共设施管理业11、租赁和商务服务业12、采掘业13、农、林、牧、渔业14、文化、体育和娱乐业15、住宿和餐馆业16、制造业17、批发和零售业系列1宏观政策及规划政 策:n 工商:要求项目所在地登记设立独立法人机构或子公司。n 税务:交纳5.45%的营业税;营业额在10万元以上,交纳33%的 所得税。n 其他:国土资源局、建委、规划局等办件程序与市内相同,无 特殊环节。信息来源:蓟县行政许可中心规 划: 蓟县政府土地储备: 地理位置体 量宝塔东路1290亩人民西路(南)750亩人民西路(北)296亩山地387亩累计2723亩信息来源:蓟县建委土地出让计划: n外环线休闲度假组团2000亩土地将分六块出让,性质为 住宅,出让时间未定。n津蓟高速附近物流贸易组团400亩土地计划以挂牌形式出 让,土地性质未最后确定,公建性项目可能性较大(例 如长途客运站、物流中心、商贸等),出让时间未定。n该县原则上不再为集资建房单位批地。信息来源:规划和国土资源局返回蓟县房地产现状2003年2005年蓟县房产市场总供应量:时间时间商品房集资资房累计计2003年20万平米20万平米40万平米2004年20万平米20万平米40万平米2005年20万平米20万平米40万平米累计60万平米60万平米120万平米信息来源:蓟县房管局2003年2005年蓟县房产市场总销售量:信息来源:蓟县房管局2006年蓟县商品房市场预计上市量:返回项项目名称预计预计 上市量山倾倾城 10万青山溪语语 4万乐乐园公寓7万山澜乡澜乡 韵8-10万凯罗凯罗 5万浩地 8-10万本案8-10万存量房 13万累计计69万左右项目自身情况分析 u 项目SWOT分析u 项目区位及四至楼盘 返回项目SWOT分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析S 优势分析:项目所在地属休闲度假组团内的核心位置,有 利于自身价值及品位的提升;项目地块规整,地势较高,有一定居高临下的 景观优势。翠屏山系、翠屏湖系的山水景观将 在绝大部分的地块区域内得以体现,迎合了绝 大多数客户对景观的需求。o本地块距蓟县中心城的繁华地带有一定距离, 生活配套设施相对缺乏,道路交通不便;o本地块地势落差较大,对整体的工程施工及方 案设计提出了较高的要求;o本项目入市时间相对较晚,竞争对手较多,品 牌竞争力不强。W 劣势分析:o顺驰对地块的前期宣传性导入以及对地块价格 整体带动,为我们带来了较大的操作空间和利 润空间,提升了区域市场对该地块的认同感;o随着集资建房退出市场,商品房项目将成为市 场的主导;o迎宾路的开通,将彻底消除交通、购物不便的 屏障。O 机会分析:n县城中心区域如阳光小区、乐园公寓的二期工 程,以及青山溪语清盘前的部分余房、山倾城 后续同类产品的上市等都对本项目构成一定的 威胁;n未来蓟县商品房市场供应量与需求量的矛盾;n地块周遍项目对区域市场消费群体的分流;T 威胁分析:返回项目区位及四至楼盘 项目自身情况分析 返回竞争市场分析l 竞争项目基本情况l 竞争项目各案分析 返回项目名称乐园公寓阳光小区富裕家园府君花园山澜乡 韵山倾城青山溪语建筑形态四、五、 六层 砖混 结构六层砖 混结 构三层、四层 半、五 层半砖 混结构六层砖 混 、别 墅四层半砖混及别墅四层半砖混三层半、四层 半、五层 半容积率1.21.31.150.750.70.91.03建筑规模项目14万 ,其 中一 期7万项目14万, 其中一 期5万6.7万4.5万12万(共59栋楼,22栋 别墅) 总建筑面积: 24万,多 层12万总建筑面积: 13.0747万主力户型90平米两 室、 120- 140三 室、 168平 米错 层三 室90-100平米 两室、 120-130 三室100平米两室 、140平 米三室双拼280- 290, 独体 330- 35090-100平米两室、120- 130三室及一些错 、跃层结 构/别墅80-100平米两 室,110- 130平米 三室100平米左右两 室,120- 130平米三 室销售均价3000元3200元(一 层带 地 下室和 车库 )2900元2800元3150元毛坯3075元, 精装3750 元2980元产品存量二期7万未 开盘 ,一 期尚 余3套 大户 型一期尚余十 多套余房20多套 ,销售 速度缓 慢已基本清 盘其中8万未开盘一期520套,至 10月26日 共销售 211套余房套数400余 套,面积 适中,楼 层全返回金盾小区 2004年10月入住,但五年前规划设计方案已经出台,该小区为公安系统 集资建房(1300元1800元),由于当时蓟县整体经济水平较低,当地公安 系统家属无经济实力购买,故方案搁浅至2003年全民生活水平得以提高才按 原方案建筑,户型较为落后,不能满足大部分公安家属的要求。全小区共有 居民800户,房屋建筑面积在96平米至150平米,环境及治安较好,在当地有 较好的口碑,此小区房源在二手房市场上较为活跃。阳光小区 开发商:蓟县建设开发公司;建筑面积15万平方米;2004年全年销售 336套,实现合同值76440931.72元,销售面积33481.13平方米,实现均价 2300元,平均面积100平方米。该小区邻近兴华市场、县医院、第三小学、 第六小学,交通、购物、就医、就学便利。阳光小区在二手房市场房源供 给较少,需求很大。主要由于其地理位置优越,周遍配套齐全,小区主入 口开阔、内部环境清新整洁,中心景观设计简单大方,景观规划及外檐色 调符合当地人审美标准。富裕花园 北临燕山西路、南临现状空地、西临东风路、东侧为府君花园住宅区 ,占地面积6万平方米。 2004年9月竣工,业主群体为较富裕经商者,全区共有551户居民,现 剩余房屋面积在130平 米和180平米以上大户型,余房不足20套。鑫海东苑 开发商:蓟县房地产 开发公司。位于蓟县四 中对面,离我公司开发 项目一公里处,正在施 工中,最低售价(六层 )2750元,最高售价( 三层)3390元(售楼处 信息)。山倾城 定位:高档住宅小区。土地价格:42万元/亩。开发商:顺驰融信置业;建筑面积:33万平方米;一期15个楼,520套, 2006年底 入住,二层、四层半,面积区间60400平米,一室60平米左右,两室80100平米 左右,三室 110130平米 左右,别墅170400左右。建筑面积51293.89平方米, 小区10月6日开盘,至10月26,日共销售211套(市内销售105套、蓟县销售106套), 一次性付款优惠6%8%,精装修均价3750,毛坯均价3075,整体平均价格为3232元 。精装修主要客群为市内高收入人群,蓟县客户仅购置3套精装房,面积在90平米两 室和110平米左右紧凑型三室,总款在30万元左右。 青山溪语 定位:高档住宅小区。土地价格:75万元/亩。建筑面积:总建筑面积130747平方米,住宅建筑面积127008平米,三层 半、四层半、五层半,面积区间75170平米,一室75平米左右、两室100 平米左右、三室120/130平米左右、洋房层层退台140/150平米左右、跃层 170平米左右。价格区间28万45万。会所3739平米,会所分割250平米左 右,约14个左右。五层:3100元,二楼:3450元,截止到调研结束为止已 销售套数809套,面积92814.3平米,实现合同值277062194元,成交均价为 2950元,成交面积115平米左右。房型较新,全明设计,脊顶但不负责室内吊 顶。住宅一期2005年8月31号入住,二期全面封顶。余房套数400余套,面 积适中,楼层全。山澜乡韵 开发商:蓟县建工集团。定位:中高档住宅小区。最高售价3580元, 平均售价:3150元。复式房型设计较多,客户对该小区的整体认可度一 般,销售状况平平,但山澜乡韵项目目前的销售理念是“不求销售速度 ,只为增加利润率”。在山澜乡韵项目的销售中,向客户主推“无理由 退房”承诺,这是整个蓟县所有地产项目的先例,也是该小区较有力的 一个卖点。 返回需求市场调查及分析 问卷调查概况 调查问卷基本数据汇总 调查问卷系统分析 返回问卷调查概况 为获取全面、真实、准 确的需求市场数据,此 次调研分别采取了定向 访谈式和社区公开两中 方式,调查地点主要分 布在城区商业中心文昌 街和四正街及区内几所 重点中小学校等。调查 期间共收集问卷618份。关于问卷内容方面,主要分为三部分: 第一部分为甄别部分,其目的在于筛选出潜在的购买商品房的客户群; 第二部分为问卷主体部分,包含了客户对房间面积、配套功能、物业、 可以接受的价位等方面内容,通过深入分析以掌握两至三年内客户对住 房的需求情况如何; 第三部分是被访问者的背景资料,这部分内容有助于后期的客户定位, 以及进行交叉分析获得不同人群的不同需求是怎样的。 返回调查问卷基本数据汇总 问卷形式类别发放数量取样回收数 量有效问卷数量教育机构270270260定向走访式个体商户140140120社区公开繁华街区240240238我们在考虑目标客户群体的定位上,通过对蓟县各收入阶层人群的分析 ,综合考虑本案自身的特点,把教师作为主力客户人群。为此,在调研过 程中,把教师队伍列为此次调查的着重点,有针对性的进行定向问卷调查 。其中对蓟县渔阳中学 、燕山中学 、蓟县一中 等学校进行重点定向问 卷调查。返回需求市场调查问卷 调查对象基本资料 调查问卷系统分析返回调查对象个人 资料个人资资料性别别性别分额人数男41%252女59%366个人资资料年龄龄 年龄分额人数 20岁以下14%86 20-30岁32%195 31-40岁43%266 41-50岁8%51 50岁以上3%20分析:如图所 示,在被调查者中,75%的人群的 年龄区间在20-40岁之间,其中绝 大多数为30岁以上的中年人,他 们有良好的事业基础和相对稳定 的收入,并且有一定的购买能力 ,这部分人群应作为本项目的主 力客户群。个人资资料职业职业职业分额人数 教师42%260 医务人员10%60 个体经营者
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