万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告万宁银湖温泉假日酒店项目万宁银湖温泉假日酒店项目 可行性研究报告（征求意见稿）可行性研究报告（征求意见稿）海南正理项目投资顾问有限公司海南正理项目投资顾问有限公司二零一三年八月二零一三年八月万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告目目 录录第一章第一章 总论总论11.1 项目背景与概况11.2 可行性研究报告编制的依据21.3 可行性研究报告的范围31.4 拟建项目的主要经济技术指标31.5 投资估算与资金来源31.6 项目提出的背景31.7 结论41.8 问题与建议5第二章第二章 投资环境与市场分析投资环境与市场分析62.1 投资环境分析62.2 产权式酒店市场分析82.3 本项目介绍112.4 本项目定位122.5 本项目目标客户分析152.6 销售产品的确定及价格定位162.7 营销策略分析162.8 市场分析结论18第三章第三章 场址选择与建设条件场址选择与建设条件193.1 场址选择193.2 建设场地自然条件193.3 工程地质193.4 交通运输条件193.5 供水供电通信203.6 社会经济条件20第四章第四章 工程技术方案工程技术方案224.1 项目概况224.2 项目规划与布局234.3 建筑设计254.4 结构设计27万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告4.5 给排水设计294.6 电气设计324.7 消防系统384.8 暖通空调设计404.9 配套设施41第五章第五章 环境影响评价环境影响评价435.1 编制依据435.2 项目建设对环境的影响435.3 环境保护措施445.4 环境影响评价48第六章第六章 节能节水措施节能节水措施496.1 设计依据496.2 节能概况496.3 项目能耗状况506.4 节能措施526.5 耗能指标分析结论55第七章第七章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防567.1 劳动保护567.2 安全卫生措施567.3 消防安全措施56第八章第八章 项目实施进度安排项目实施进度安排588.1 建设工期588.2 进度安排588.3 项目建设进度计划表588.4 项目实施过程的控制措施58第九章第九章 项目招投标项目招投标609.1 招标依据609.2 招标投标管理的基本原则609.3 招标范围619.4 招标组织形式619.5 招标方式61万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告9.6 本项目的招标方案62第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措6310.1 投资估算依据6310.2 估算范围6310.3 估算金额6310.4 资金筹措63第十一章第十一章 财务评价财务评价6411.1 项目财务分析的主要依据6411.2 项目财务基础数据6411.3 营业年收入估算6511.4 总成本及费用估算6911.5 财务盈利能力分析7011.5 敏感性分析7211.6 财务评价结论72第十二章第十二章 社会评价社会评价7412.1 项目建设对社会的影响分析7412.2 风险分析7412.3 社会评价结论75第十三章第十三章 研究结论研究结论7613.1 可行性研究结论7613.2 建议76附件附件万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告1第一章第一章 总论总论1.1 项目背景与概况项目背景与概况1.1.1 项目名称项目名称万宁银湖温泉假日酒店项目1.1.2 承办单位概况承办单位概况项目承办单位：三亚亚洲实业有限公司三亚亚洲实业有限公司成立于一九九三年三月三十日，法定代表人为张春花，注册资本叁仟万元人民币，经营范围包括：房地产投资、市政建设、物流服务、组织国际文化交流活动、种植、养殖业、商业贸易、商务信息服务、商务会议服务，建材、装饰材料、糖烟酒、水产品、副食品、纺织品等。1.1.3 建设地址建设地址万宁银湖温泉假日酒店项目位于万宁市兴隆旅游度假区迎宾大道东侧。1.1.4 建设内容与规模建设内容与规模本项目位于万宁市兴隆旅游区迎宾大道东侧，兴隆银湖温泉假日酒店用地内。项目用地属于已开发建设用地，总用地面积为 54430，总建筑面积 23000，其中永久性建筑 12000（8 栋别墅和酒店主楼、副楼等） ，临时性建筑 11000。本项目拟保留现有的 8 栋别墅(建筑面积为 9172.06)，并对其进行二次装修；拟拆除其余建筑，拆除后进行重新规划建设。本次拟新建 2 栋商铺、61 栋独栋别墅、18 栋联体别墅（36 套）及酒店主楼，新建总建筑面积 52360，其中计容面积为 40020，不计容面积为 12340。万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告2项目建成后，本项目总建筑面积为 62532.06，其中计容面积为49192.06（含原有 8 栋别墅） ，不计容面积为 12340。主要技术经济指标详见下表：序号项目单位规模一土地面积54430二总建筑面积62532.06 1已建建筑面积9172.062新建建筑面积52360 2.1计容建筑面积40020 2.1.1新建别墅建筑面积325202.1.2商铺建筑面积15002.1.3酒店主楼60002.2不计容面积（新建）12340 三容积率0.9四绿化率45%五建筑密度15%六地面停车位个3001.2 可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据1、与委托方签订的合同；2、万宁银海温泉假日酒店有限公司宗地图；3、酒店股权转让协议书；4、 国有土地使用权证证号：万国用（2010）第 500020 号；5、 建设项目可行性研究指南（试用版） ；6、 建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；7、 房地产开发项目经济评价方法 ；8、 城市房地产开发经营管理条例 ；9、海南省相关定额；10、委托方提供的其他资料。万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告31.3 可行性研究报告的范围可行性研究报告的范围本报告的研究范围为：项目建设背景、投资环境与市场分析、场址选择与建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能节水措施、劳动安全卫生与消防、项目实施进度安排、项目招投标、投资估算与资金筹措、财务评价、社会效益评价等。1.4 拟建项目的主要经济技术指标拟建项目的主要经济技术指标项目总投资：65661.41 万元；项目财务净现值（所得税后）：22497.04 万元；财务内部收益率（所得税后）：28.83%；静态投资回收期（所得税后）：2.90；动态投资回收期（所得税后）：3.17。1.5 投资估算与资金来源投资估算与资金来源本项目总投资估算为 65661.41 万元。其中：房地产开发成本60300.54 万元，房地产开发费用 5360.87 万元。项目资金来源详见下表：序号资金来源数额占总投资比例1银行贷款27000 万元41.12%2自有资金38661.41 万元58.88%4总投资65661.41 万元100%1.6 项目提出的背景项目提出的背景产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在 1995 年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告4，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。2001 年 4月，产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。海南省产权式酒店的发展已经初具规模，形成了以半山半岛、海南康乐园海航产权度假酒店、三亚湾红树林度假酒店、三亚湾国际公馆等项目为代表的产权式酒店项目。但是这些产权式酒店项目户型多为小户型，销售对象也主要针对城市中产阶级的个人。目前，海南适合企业级客户别墅式的产权式酒店项目较为罕见，本项目的建设无疑将补充此区域的空白。本项目拟创建清华大学紫荆学院总裁班游学基地，该基地是海南省唯一一家游学基地，也是全国为数不多的清华大学游学班基地之一。另外，为了弘扬“教育为本，人才为主”的教学理念，本项目成立了国家关心下一代工作委员安全教育基地，关心国家教育人才事业，与中国关工委相互配合，共同推进全国关心下一代教育事业的发展。1.7 结论结论本项目的建设符合国家产业政策，能有效地促进万宁市建设优秀旅游的步伐，加快海南国际旅游岛的建设，提高旅客接待能力，更好的满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物等需求。同时项目的建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进万宁市经济的发展，改善投资环境。因此，本项目的建设是必要的。通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为 28.83%，大于基准收益率 10%；财务净现值为 22497.04 万元 ；动态投资回收期为 3.17万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告5年，说明项目投资收益率高，经济效益好，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是可行的。综上所述，本项目具有良好的社会效益和经济效益，因此本项目的建设是必要的也是可行的。1.8 问题与建议问题与建议通过项目财务数据分析可知，本项目在预计的销售价格和经营模式下，具备良好的经济效益，项目可行，项目的运行中需注意以下几个方面：1、项目建设资金的来源为企业自筹资金及银行贷款，项目建设所需资金的及时到位是项目建设顺利进行的必要保障，建议建设方积极与银行沟通，保障资金的及时到位，同时在建设过程中要建立建全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问责制度。2、制定切实可行的运营模式，保障客户基本收益的同时确保自身利益最大化。3、海南省酒店业竞争日趋激烈，因此，本项目在设计时应突出自己的项目特色，使得酒店在经营过程中有异于其他同类酒店的特色，以吸引顾客前来。4、在工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告6第二章第二章 投资环境与市场投资环境与市场分析分析2.1 投资环境分析投资环境分析2.1.1 海南省投资环境分析海南省投资环境分析当前海南省经济社会发展长期向好的基本态势没有改变，基础配套设施在不断建设和完善，加快推进城镇化进程促进刚性和改善性居住需求不断增加， “十八大”提出增加居民收入增加了人们的购房预期，独特优越的自然生态环境吸引着大量岛外居民前来度假居住等等，这一系列的有利因素，都在有力支撑着我省房地产业的发展。本报告经过研究分析得出海南具有良好的房地产投资环境的重要因素如下：国内经济发展良好改革开放 30 多年使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多。而近年来，随着经济社会的进一步发展，为了满足度假、疗养功能需要的购房需求不断增长，这也使得拥有优良自然环境的城市当地地产市场备受关注。海南基础设施不断完善基础设施不断完善，2012 年新增公路通车里程 6484 公里，其中高速公路 130 公里；新增高铁 308 公里、空中航线 120 条、万吨以上港口泊位4 个；东环高铁、海口绕城高速、三亚绕城高速、海屯高速、文昌清澜大桥等建成通车；东方电厂、海南电网跨海联网一期、华能戈枕水利枢纽等建成运营；西环高铁、屯昌至琼中高速公路、美兰机场二期、凤凰机场三期、马村港二期、国投孚宝 30 万吨原油码头、中海油 300 万吨液化天然万宁银湖温泉假日酒店项目可行性研究报告7气站线、昌江核电、红岭水利枢纽等一大批工程有力推进；博鳌机场开始征地动迁，琼州海