金元时代购物中心运营测算演示条件设定： 可售商业面积20000平米 商业单价18000元/平米 1-3年返点7%；4-6年返点8%；7-9年返点9%；10-11年返点10%，共计返款率达到92%。测算三年一次性返租，八年托管租赁则收益、返款支出总销额及开发商实际收入现金测算 ： 总销售额3.2亿 前三年按每年总房款的7%，将前三年的收 益一次性返还给客户。 则开发公司实际收回现金为2.52亿前三年 的租金收益如下表：前三年租金测算：前三年租金与联营扣点保持不变，为市场培育期： 租赁面积15000平米 租金按2元/平米/天，则年租金收益 10,950,000. 实际测算：首年收益为租赁收益1095万 前三年，开发公司每年收入商业部分租金 及收益1695万元 前三年一共返还给购铺者的6720万 前三年开发公司共收回5085万元 前三年开发商回补1635万元 综合结论:开发商实际收3.03亿，相当于94 折销售。第四年收益测算： 第四年租赁区域，租金由2元/平米/天，上 调为3元/平米/天。则租赁区域收益为 1642.5万元 第四年返给业主按8%计算为2560万 第四年商管公司补贴149万第五年测算： 第五年租赁区域，租金由3元/平米/天，上 调为3.3元/平米/天。则租赁区域收益为 1806万元 第五年实际收益为2634万元 第五年返给业主2560万元 第五年商管公司收益74万元第六年测算： 第六年租赁区域，租金由3.3元/平米/天， 上调10%为3.63元/平米/天。则租赁区域 收益为1986.6万元 第六年实际收益为2879万元 第六年返还业主2560万 第六年商管公司收益319万元第七年测算： 第七年租赁区域，租金由3.63元/平米/天 ，上调10%为4元/平米/天。则租赁区域 收益为2190万元 第七年实际收益为3328万元 第七年返还业主2880万元 第七年商管公司收益448万元第八年测算： 第八年租赁区域，租金由4元/平米/天，上 调10%为4.4元/平米/天。则租赁区域收益 为2409万元 第八年实际收益为3739万元 第八年返还业主2880万元 第八年商管公司收益859万元第九年测算： 第九年租赁区域，租金由4.4元/平米/天， 上调10%为4.84元/平米/天。则租赁区域 收益为2649万元 第九年实际收益为4210万元 第九年返还业主2880万元 第九年商管公司收益1330万元第十年测算： 第十年租赁区域，租金由4.84元/平米/天 ，上调10%为5.324元/平米/天。则租赁 区域收益为2914.9万元 第十年实际收益为4750万元 第十年返还业主3200万元 第十年商管公司收益1550万元第十一年测算： 第十一年租赁区域，租金由5.324元/平米 /天，上调10%为5.86元/平米/天。则租 赁区域收益为3208.4万元 第十一年实际收益为5375万元 第十一年返还业主3200万元 第十一年商管公司收益2175万元各方关系示图开发商华夏公司业主经营户商铺出售委托经营管理 （隐性关系）委托管理返还收益招租 联 营交纳租金 及收益扣 点第一年至第 六年示意：第七年至第十一年示意： 将经营公司转换为其它的商业物业管理公司其它商业 物业公司业主经营户委托管理返还收益招租 联 营交纳租金 及收益扣 点结论 从计算结果比较上看，当租金收益=回报客 户的金额时在第五年实现。 运营费用：是在运营中产生的各项费用支 出。 商业物业管理费：在租赁经营期间商户交 给商业物业公司的物业费约为0.8元/天/ 。 运营费用与所收的商业物业管理费基本达 到收支平衡。