o房地产估价o房地产价格的影响因素o房地产评估的具体方法第一节 房地产和房地产估价一、房地产概念n土地：地球表面构成陆地部分的土壤层。 广义：一地球表面为基点，上至大气层、下至地心 的广阔领域。n建筑物：是指土地组合的建筑成果，总体上划 分为房屋和建筑物两大类。 二、房地产的特性 1、不可位移性。建筑物一经建成，其坐落位 置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。房地产的特性2、功能的变异性：建筑物的功能改变在很多情况下不 仅不会降低，反而会提高其使用价值。如：商业区 的厂房、车间改造成商业用房，就极大地提高了这 些房屋的使用价值。 3、耐久性：房产使用很久，土地可永久使用。 4、异质性：由于位置、环境、方向等不同，使得同一 土地上的建筑物价值有所不同。 5、保值增值性：需求的无限性与供给有限性之间的矛 盾。三、房地产估价的概念o估价目的：抵押评估、交易评估、课税评估 、保险评估、财产纠纷评估、拆迁评估、企 业改制、上市、破产评估。o评估的基本方法：市场比较法、收益法、成 本法o由于影响房地产的因素很多，不能完全拘泥 于某种方法。第二节 房地产价格及其影响因素（一）房地产的价格n成交价格n理论价格n评估价格n基准地价n房屋重置价格n楼面地价（二）影响房地产的因素一般因素区域因素个别因素社会因素经济因素行政因素住宅区商业区工业区PKPK城市农村住宅工厂影响用地价格的区域因素序号影响因素影响因素的具体分析1区域自然因素区域在城镇的位置2区域社会因素常住人口及流动人口数量、社会人文环境3交通状况街道状况、道路状况与交通便捷程度4基础设 施状 况供水、排水、供电、供气、通讯的基础设 施5商业繁华程 度距离商业中心的距离、商务设 施的种类、规模 与聚积程度、经营类别 、客流的数量与质量等 。 6区域行政因素区域经济 政策、城镇规 划限制、交通管制7区域环境因素区域环境与景观、噪音、空气污染或离污染源 的临近程度。影响用地的个别因素影响因素影响因素分析的具体内容商业用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状 况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、 相邻不动产 的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧 程度、土地使用年限等。 住宅用地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状 况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度。土地 权利状况、与交通设施的距离。与商业设 施和公共设施 及公益设施的接近程度、与危险设 施及污染的接近程度 工业用地地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置 、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等。第三节 市场比较法（交易案例比较法）一、基本原理n以近期发生过交易的类似发地产进行比较，对这些类似 房地产的价格作相应调整后确定被评估房地产的价格。n关键在于交易实例的选择。n一般来说，选取的可比实例应下例要求：o实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一 供求范围的类似地区。o可比实例的用途应与估价对象的用途相同。（居住、商 业、办公、旅馆等）o可比实例的建筑结构应与估价对象相同。（钢筋混凝土 结构、转混结构、砖木结构等）o规模应相当（建筑面积、土地面积）o可比实例的交易日期与估价时点接近。o可比实例的交易情况正常，为正常交易价格或可修 正为正常交易价格，否则不能选为比较实例。二、建立价格比较的基础n统一的付款方式n统一的货币n统一的面积单位n统一的单价 例(P90)： A：若换算为现在一次性付款，金额为：48.501506050405040 18实例：o统一单价： A：单价485 0001004850 B：单价4008.33320o统一面积 A：按建筑面积单价4850 B：按建筑面积单价33201.44648三、可比实例的修正（结合P96案例）（一）交易情况的修正 若被估土地的交易价格为100，则B实例的 交易价格只有98，C只有97。 （二）日期的修正用物价指数加以调整 2002年10月物价指数为100，则A实例 的物价指数为106（11） （三）区域因素的修正 通过比较各个区域环境，进行综合打分。 （四）个别因素的修正6土地使用年限的修正：11/(1r） K= 11/（1+r） K：比较实例使用年期修正到待估地块使用年期的年 期修正系数 r：还原利率 m:：待估对象的使用年期； n：为可比实例地使用年期 土地使用年期修正后地价的计算公式为： 土地使用年期修正后地价=比较实例价格Kmn【例】：若选择的比较案例成交地价为1000元/平方 米，对应使用年期为30年，而待评估宗地出让年 期为20年，土地还原利率为8%，则年期修正为 ： 经年期修正后的比较实例的地价11/(18%)20 = = 872 （元/平方米）11/（1+8%）30四、决定最可能实现的价格经过上述的交易情况修正、日期修正、区域因 素修正、个别因素修正、容积率修正、土地 使用年期修正后，就可得到在评估基准日的 待估地产的若干个价格，如果交易实例选取 了5个，就会有5个价格。 最终的土地价格可采用平均数法来求得。【案例分析】市场法评估土地价值某城市内，有一块住宅用地2 000平方米需要评估，评估基准日为 2002年3月18日，该城市同类土地交易实例较多，拟用市场 法评估其地价。1、比较实例的选取 根据该地条件，选取了与之类似的三块成交土地作为比较实例，其 具体情况如下： A地块：位于人民路南段北侧，面积2 080平方米，售价1 200元 /平方米，交易日期为2001年11月28日。 B地块：位于解放路东段北侧，电信大楼对面，面积2 150平方米 ，售价1 250元/平方米，交易日期为2002年1月18日。 C地块：位于五一路北侧，市建行对面，面积1 980平方米，售价 1 300元/平方米，交易日期为2001年10月6日。2、确定修正系数 （1）交易情况修正。假定所选可比实例的交易情况 均属正常，则它们均不需要敬信交易情况修正。 （2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价 格上涨幅度平均每月为1%。 （3）区域因素修正。根据这些地块所处区域的繁华 程度，以估价对象为100，则A地块为95，B地块 为98，C地块为96。 （4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个 别特征，以估价对象为100，则A地块位98，B地 块位93，C地块为90。 （5）假定本例中不涉及土地容积率和土地使用权年 限修正系数地计算。3、确定比准价格根据所收集到的三个可比实例，列表修正计算如下：修正系数计算表项项 目 A地块块 B地块块 C地块块 实实例价格（元/平方米） 1 200 1 250 1 300 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 104/100 102/100 105/100 区域因素修正 100/95 100/98 100/96 个别别因素修正 100/98 100/93 100/90 修正后价格（元/平方 米） 1 340 1 400 1 580 比准价格 = （1340+1400+1588）3=1 440（元/平方米）4、待估地块的评估值 = 1 4402000 = 2 884 000（元）四、土地评估市场法的适用性和缺陷：o有类似地产的适合交易实例即可应用o下列情况不适用： 1、土地交易发生较少的地区 2、某些交易实例很少的土地或很难成为交易 对象的土地，如古建筑用地、风景名胜区土 地、图书馆、体育馆、学校用地等。