项目竞品简报2011.3.11市场部 唐陇江本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。目录第一部分区域环境分析第二部分竞争格局分析第三部分竞争项目分析第四部分区域市场小结本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。第一部分区域环境分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。区域 环境 分析l金融总部商务区（金融城）l会展商务板块l大源板块l领馆区板块l华阳板块l终端广场板块l麓山板块其中，大源板块及终端广场以及麓山板块主要为天府新城提供居住配套，而其余板块主要为产业用地。板块划分本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。区域 环境 分析道路及交通环境道路网络：元华路站华路天府大道红星路南沿线 三环路绕城高速交通配套：地铁1号线 地铁5号线（规划中） 会展中心公交站u道路方面，天府新城已经形成了2纵4横的主干交通路网体系，另外，机场高速及成绵乐城际快铁也位于区域西北边缘，加上区域内各规划道路，交通通达性极佳；u轨道交通方面，地铁1号线已经开通，5号线将于2015年投入运营。u一座大型公交车站，84、102、115、118、298、806共6路公交车。本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。教育及医疗环境区域 环境 分析教育配套：石羊小学、玉林中学、7中初中部2号 地块159 米1号地15%； 2号地30%本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。大源板块是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区（CLD），是指外环路（绕城高速）以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成，面积12.2平方公里。区域规划大源版块区域 环境 分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。地块位置土地面积楼面地价土地性质竞得人总建筑面积容积率建筑密度建筑高度绿地率南部新区仁和片 区（高新区原清 河村6组、7组）120.4682亩5,100元/ 商业金融用地 （可兼容 20%住宅）中铁房地 产集团有 限公司240,936总 3.040%，塔楼 22%100米30%高新区铜牌村11 组，双河村3组， 灯塔村8组，花荫 村9组75.7962亩5550元/ 二类住宅用地 （可兼容商业 10%）保利（成 都）房地 产开发有 限公司151592总 3.0 总22%100米30%高新区南区、益 州大道以东，拓 新西一街以南、 英华南路以西、 大成一街以北230.8486亩900元/ 科研设计用地 ，兼容商业和 二类住宅用地 （住宅34% ，商业31% ）成都天府 二控股有 限公司） 461697 1.5 总 3.0 40%157米 25%高新区大源新世 纪西路北侧，站 华路西侧199.5005亩2500元/ 二类住宅用地 （兼容10- 20%商业） 成都市银 河湾房地 产开发有 限公司399001总 3.0( 其中住 宅 2.7) 总40% ，塔楼 22% 30%土地情况区域 环境 分析大源版块本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。2010.12011.2 共成交土地19幅，共计约1190亩。区域 环境 分析l最大面积：最大单幅面积为230.8486亩，土地性质为科研设计用地，兼容商业与二类住宅用地，位于高新区南区、益州大道以东，拓新西一街以南、英华南路以西、大成一街以北，被成都天府二控股有限公司竞得，楼面地价为900元/平米。除一幅科研教育用地以外，另外一幅199亩的住宅用地由成都市银河湾房地产开发有限公司竞得，楼面地价为2500元/平米。l最高单价：保利拿下“高新区铜牌村11组，双河村3组，灯塔村8组，花荫村9组”地块，共计75.7962亩，楼面地价为5550元/平米；此前，中铁房地产也以5100元/平米的楼面价拿下了南部新区仁和片区（高新区原清河村6组、7组） 面积120亩土地。大源版块本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。区域 环境 分析城南住宅 地价演变04年和黄（206万/亩）05年蓝光（366万/亩）06年九龙仓（640万/亩）07年4月中海（702万/亩）07年6月武城（920万/亩）07年10月嘉里（1220万/亩）从数据可以看出，从0407年，3年时间内，土地价格上涨6倍，区域发展势头十分迅猛。同时，城南几大新兴版块近两年也成为土地放量集中区域，量价齐涨 成为这一区域土地市场的显著特点。本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。第二部分竞争格局分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。项目及所处板块及竞品分布板块项目竞品大源板块复地雍湖湾华润凤凰城、天府鹭洲、世豪广场、保利心语花园、雅颂居 复城国际世豪广场金融总部商务区银泰誉峰、城南1号麓山板块雁南阙麓山国际社区、蔚蓝卡地亚竞争格 局分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。大源版块u建发天府鹭洲u嘉里雅颂居u世豪广场u华润凤凰城u复地雍湖湾u保利心语花园竞争格 局分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。麓山版块u蔚蓝卡地亚u麓山国际社区竞争格 局分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。大源板块竞品分析在售楼盘:华润凤凰城 华府西苑 建发天府鹭洲 复地雍湖湾 世豪广场 保利心语花园 雅颂居l明星板块,过去一年土地放量巨大，今年将迎来又一个开发高潮，因此，大源组团以体量大,品牌开发商集中,楼盘品质高著称；但是处于高新区，受到新政限购影响。l项目目前所呈现配套几乎为零，仅有伊藤在建，地铁5号线年底动工， 区域发展前景十分乐观，预期价值高。l大源板块楼盘产品主要为改善型大户型产品，均价在9000-10000。目前除华润凤凰城现房发售以外，其余项目均处于空档期，但推盘节点均在35月，集中上市压力较大。竞争项 目分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。项目复地雍湖湾保利心语花园建发天府鹭洲世豪广场（一期）华润凤凰城（二期）雅颂居规模63880平方米132952平方米89406平方米98000平方米总237333平方米，二 期40428平方米46000平方米总体销售量230000平方米579128平米271566平方米768274平方米700000平方米200000平方米项目业态高层住宅、精 装酒店公寓、 4F叠拼别墅高层住宅；联排、双拼 别墅高层住宅购物中心、写字楼、 高层住宅高层住宅精装高层住宅发售时间2010-8-152010-5-292010-8-282010-4-222010-1-02010-9-16交房时间2012-10-12012-6-302012-9-302012-3-12010-12-252012-10-0楼盘所属阶段2期即将推出 ，目前销售精 装小户商业产 权雍湖萃保利心语花园2期售罄 ，3期预计4月中推出， 目前暂无高层房源，仅 剩余少量别墅二期售罄，3期3月底开 盘一期售罄，2期预计5 月推出二期在售，剩100余 套嘉里雅颂居1期1批次 售罄，2批次预计3月 中旬开盘，目前接受 排号 组团绿化率0.30.43560%32%25% 组团容积率综合3，别墅 0.63.224.272.334.24.2梯户比2T42T43T62T4,2T52T4，小户型3T152T4,2T5 车位数222842441607329913001489 车位配比1:1.641:1.411:0.951:21:0.871:0.81物管费2.39元/月/平 米（别墅3.45 元）2元/月/平米（别墅3.5 元）2.8元/月/平米2.3元/月/平米2.4元/月/平米3.5元/月/平米小区配套小区运动文化 双会所，1万 平米公园休闲 商业150亩法式休闲市政公 园、河流无15万方购物中心、5 万方伊藤旗舰店露天+室内双泳池、 击剑馆、三大露天球 场、茶社、健身房、 社区超市、多功能餐 厅、家庭KTV包间健身馆 会所 底商 标准游泳池基础信息及经济指标竞争项 目分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。华润凤凰城产品形态：共9栋高层住宅，除6栋为小户型外， 其余均为中大户型产品。销售阶段：二期尾盘销售，剩100多套房源；3批 次下半年推出面积区间： 56 小户，100236 销售均价： 980010000优惠幅度： 一次2%，按揭1%竞争项 目分析余50%余50%本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。竞争项 目分析130150平米成为其主力产品，配比达到了40%，而110130平米产品同样达到了18%，并且去化情况均达到了94%以上；而150平米以上产品出现了相对滞销的情况，这与面积过大总价偏高有较大关系。本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。建筑规划：点式半围合布局，打造大中庭；现代简约的钢琴键立面设计，较为新颖社区配套：露天+室内双泳池、击剑馆、三大露天球场、茶社、健身房、社区超市、多功能餐厅、家庭KTV包间社区园林景观：此外，小区内根据天然河流，打造湿地公园与多重水景景观产品缺陷：6栋，7栋C2、C3、B4、B4户型，8、9栋B5、B5、C6户型均临剑南大道，临街噪音较大。此外，6栋产品为3T15户通廊式小户型公寓，舒适度较低，且所处小区位置较差产品特色：相当一部分户型带有挑高空间与大面积赠送，可以自行进行随意搭建，增加使用面积，通过较高实得面积摊低单价。竞争项 目分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。户型简评：户型面积：145.5平米5房2厅2卫，深棕色部分记半面积；户型在功能房设置上，总体较为方正，由于整体楼栋布局原因，户型入户花园为异型结构，动静分区明确，餐厨卫布局合理，动线清晰；最大亮点在于6米挑高的露台，可以进行自由搭建；就卧室而言，每个房间面积均在10平米以上，主卧与一个次卧均为转角飘窗，景观视野更好，保证了舒适性；但是，中央空调机位的设置，可能导致次卧的噪音影响。竞争项 目分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。世豪广场产品形态：购物中心、写字楼、高层住宅销售阶段：一期全面售罄，二期5月推出面积区间：待定（但大户型比例占大多数）前期销售均价：8300竞争项 目分析写字楼二期待售伊藤本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。竞争项 目分析世豪广场主力户型面积区间为90110平米，占据了48%，多以紧凑型套三或者套二变套三为主，110130平米产品占据26%，多为套三可变套四产品，90平米以下产品的比例较少，仅有26%本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。建筑规划：城市综合体，涵盖大型购物中心、伊藤洋华堂旗舰店、甲级写字楼、高层住宅。社区配套：天富豪庭依靠世豪广场给予商业配套。社区园林景观：园林景观无明显特色，仅为一般绿化。产品缺陷：产品最大缺陷在于其非纯居住宅，业态众多，综合体项目的舒适度较低，在大源板块众多项目中，居住品质最低。产品特色：依托大源首个城市综合体以及伊藤旗舰店这个最大噱头来项目提升项目价值，项目中小额投资客较多，就其住宅产品来看，其户型中规中矩并无明显特色。竞争项 目分析本报告是严格保密的本报告或有部分内容和观点参考相关同业公司案例，特此声明。户型简评：户型面积：126平米4房2厅2卫户型。1