此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 。日期地点，微软雅黑16号CRIC案例 综合体商业定位案例深圳华润中心、长春新天地购物公园、上海大宁生活广场 摘自2012 CRIC 漯河昌建东外滩项目项目定位策划报告绝对保密2 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com案例一： 深圳华润中心关键字： 多业态组合 一站式购物 大体量集中式商业PART 2 项目总体定位/案例借鉴3 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com深圳华润中心区位位于深圳两大核心商圈之间，深南大道中心地段，紧邻深圳 标志性建筑地王大厦，交通十分便利地王大厦华强北商圈东门及华 强南商圈地王大厦地王大厦大剧院深发银行核心区位 成熟商圈边缘两大核心商圈之间，距离东门商 圈数百米 金融中心核心位于罗湖金融商业中心区，紧邻 深圳的标志性建筑地王大厦、深圳主要金融机构深 发银行总行 紧邻深南大道城市观礼大道便利交通公交系统北部深南大道是城市东西向主要交通通道；周边有31条公交线路经过。地铁系统项目与深圳地铁1号线深圳大剧院站相邻，该站在政府支持下与项目贯通，大大增加了客流PART 2 项目总体定位/案例借鉴4 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com深圳华润中心定位与功能组合以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的 “都市综合体”，多种物业类型和谐共生定位：定位：以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”时尚购物中心（19万平） 5A甲级写字楼（ 8万平）+商业步行街（2万平）+超五星级酒店 +酒店式公寓高尚住宅（11万），总量共计55万平购物中心酒店式公寓高尚住宅5A写字楼商业步行街超五星级酒店PART 2 项目总体定位/案例借鉴5 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com深圳华润中心功能分区项目分为两个“亦分亦合”的区域，北区布置相对喧闹 的物业，南区布置相对静谧的物业；北区南区北区南区五星甲级写字楼万象城集中商业交通便利/ 昭示性好相对静谧/ 有一定景 观华润大厦：国际标准5A甲级写字楼 ，深圳第四代写字楼先锋典范，为 世界500强及国内成功商业机构量身 打造深圳顶级写字；万象城：开发 与运营始终坚持“全新的建筑形态 、全新的消费环境、全新的业态组 合”的理念君悦酒店：超五星级酒店是“君悦酒店 ”，深圳也因此成为继北京、上海、香 港、台北之后，中国第五个拥有“君悦 酒店”的城市公寓：酒店顶部是酒店式公寓，享受超 五星级的酒店服务。 住宅：城市中心的顶级豪宅商业街：被誉为未来深圳 “新天地”PART 2 项目总体定位/案例借鉴6 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com深圳华润中心规划特色商业自北向南逐渐从室内购物的单一模式,发展成开敞购 物空间；住宅客户拥有通向公建区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益.商业规划特色住宅规划特色商业自北向南从室内购物的单一形式 ，发展为南区的开敞购物空间。与北、中 区的沟通廊桥相同，中、南区以廊桥，沟 通了室内、室外的二层购物空间。高端公寓周边饰以广场、公园、喷水池、林荫步行街等，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。华润幸福里 高端住宅君悦酒店区高端商业街区居住客户私家 专用道居住客户私家购物通道PART 2 项目总体定位/案例借鉴7 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com深圳华润中心发展策略利用高档办公、商业的集中入市，为二期发展奠定基础 ；二期通过五星级酒店、高端商业的逐步铺垫，使得住宅部分实现市场顶级价格.一期二期2004.12华润大厦及 购物中心同 时面市2005二期开 始启动20062001华润中心项 目开始启动酒店协 议签订商业街区 招商工作 进行中幸福里 拟售价4 万左右20072009PART 2 项目总体定位/案例借鉴8 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com深圳华润中心北区商业定位与业态组合万象城整体定位中高端，但品牌覆盖相 对宽泛，以适应更多人群的需求；1/3的品牌在当时首次登陆中国，全部为专业店经 营模式，其中个性化品牌占比相对较高万象城定位深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心 业态组合方式：打破百货店依据楼层设置不同类型产品的传统方式，通过300多个独立的品牌专卖店个性化组合而成；1/3的品牌首次登陆中国，个性化品牌组合占比较高特色主力店1Esprit，共有三层楼，1800平方米的营业面积，在三楼还开设了一个美发沙龙，专为时尚男女设计最新的发型 特色主力店2REL时尚生活百货，这是一家以1835岁的都市白领时尚女性为主要目标消费者的百货公司特色主力店3NOVO，经营面积约1940平方米，特设了一些公共休闲场地，例如NOVO咖啡屋、NOVO影视区档次定位：购物环境高档，整体定位中高档，品牌覆盖面广，世界一线品牌如 Zegna ，中高 品牌如AZONA，中端品牌如ONLYPART 2 项目总体定位/案例借鉴9 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com深圳华润中心南区商业定位南区定位为高端旗舰街区，作为北区万象城的补充 、延续、升华南区南区商业街商业街北区北区万象城万象城地块属性：外向、城市主干道、接驳地铁地块属性：私密、五星级酒店、顶级豪宅商业形态：两层商业街商业形态：六层集中商业商业定位：万象城的补充、延续、升华，名品旗舰街区商业定位：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心 档次定位：中高端 档次定位：高端规模：建筑面积19万平规模：建筑面积2万平PART 2 项目总体定位/案例借鉴10 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com商业内部规划内部空间规划设计超前，共享空间设计宽绰，购物环境十分舒适宽绰的景观中庭，成为整个MALL的视觉焦点大型滑冰场地设于高楼层，带动客流上行 的同时延长消费者在商业内部逗留时间立体停车库的设计将人流均匀 引入各个楼层多个扶梯的交错设置，打破了传统百货规 划的沉闷氛围PART 2 项目总体定位/案例借鉴11 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com案例二： 长春新天地关键字： 多业态组合 一站式购物 城市核心商圈PART 2 项目总体定位12 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com长春新天地购物公园是中东集团斥资10亿元人民币打造的东北第一家真正意义上将休闲与购物完美 结合的多元生活体验之都区位：地处长春市中心，北望长春火车站，交通条件四通八达，20多条公交线路直达门前规模：经营面积高达20万平方米，雄居东北商业之首，辐射整个长春人口特色：传统的购物中加入儿童娱乐中心的元素，呈现室内威尼斯水街，倾力打造一站式公园购 物，将娱乐与购物完美结合定位：将娱乐、餐饮、休闲、社会服务与传统的购物有机结合，充分体现了在公园中购物，在 购物中休闲这一理念，能满足时尚一族与工薪一族追求潮流、享受生活的购物乐趣经营状况：堪称东北第一摩尔的中东新天地购物公园开业首日顾客超过49万，这是空前的，可 见其对长春人有着巨大的吸引力，开业至今一直经营状况良好长春新天地项目定位长春新天地购物广场以儿童娱乐为亮点，将餐饮、休闲等 与传统购物有机结合，打造一站式公园购物新理念PART 2 项目总体定位13 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 www.cric.com主力百货店下沉式广场3F：生活天地2F：服饰天地4F：娱乐天地1-3F：中央商 街时间天地 主力超市店美食天地五大卖场及主力超市分布情况及经营业态 层数名称业态规模（平米 ）G层家乐福超市 美食街超市、中华美食街组成 3万1层时尚天地淑女装、少淑装、箱包皮具、 流行饰品、女士内衣、针织世 界、名店广场、男人世界、羊 毛羊绒店、休闲餐饮等为一体 3.3万2层服饰天地淑女装、少淑装、箱包皮具