谨呈：辰宫广场 商业沟通方案2014年3月在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值和可持续发展具有关键性的影响，同一项目采用不同的业态，其租金水平和经营持续性会产生完全异化的效果，因此，业态高度决定经营力度。基于上述观点，本方案逻辑脉络就是以西安市商业市场特征和所在商圈作为思考点，结合项目自身客观条件，深入挖掘市场机会点，从商业差异化、互补性的角度，剖析项目与市场机会的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。前 言报告框架 第一部分第二部分第三部分第四部分项目分析市场分析案例研究项目定位第五部分项目价值分析第六部分商家资源展示第一部分 项目解析1、本体解析2、区位解析3、项目界定本体解析区位项目位于城市中心，区位优势明显。项目位于西关正街与环城西路交汇处，东依西大街，西邻西关正街，北望玉祥门，南接西安高新技术产业开发区，属于城市中心位置核心商圈，与钟楼相距仅3站路，区位优势明显。项目地处紧邻城市主干道，坐享地铁1、2、6号线极速交通，通 达性良好。东向至钟楼5分钟车程本体解析交通p 项目紧邻城市主要交通干道西关正街，道路情况较好，交通通畅；p 北侧距地铁1号线仅1站路，东侧距离地铁2号线钟楼站3站路。p 本项目与规划中的地铁6号线零距离接触，未来6号线的开通将是本项目的又一利好因素。地 铁1 号 线地 铁 2 号 线地 铁6 号 线（规划中）三位一体 + 功能互补 + 独特消费模式 + 品牌效应 城市综合体 + 区位价值坐享地铁 极速交通如何利用交通资源 打造西安唯一性的休闲、 体验、娱乐场所 钟楼西大街 商业主干道如何引导商业主干道消费 人流进入本项目，并利用 地段优势拔高商业形态本项目资源如何利用本项目的优越位置 来提升本项目整体的 商业价值一、本体解读 项目价值确立123二、区位价值商业资源稀缺的城市庭院商业“核动力” 钟楼 广场 庭院商业西大街西安商业辉煌历 史象征城市级生活街区西安未来的城市休 闲标签特质二、区位价值 中心区传统高档商圈 西安市顶级商业辐射区 庭院商业体+未来全城商业资源最高点 可尽览中心街的核心地块 城市主干道核心位置 毗邻地铁1、2号线高端配套绝版地段 + 高端配套 + 综合功能 = 高价值商业平台绝版地段二、区位价值项目所在商圈城市中央高端 特色商业城机会一：城市发展的市场机会大西安格局大西安主城区则形成“一心、八区”的主导产业、职能产业综合体，从而完善整个城市的发展格局需求，即在大西安“中心区”的“一心”下，形成沣渭新区、泾渭新区、浐灞新区、潏滈新区、空港区、高新区、物流区、生态区“八区”。 机会二：西咸一体化带来的商业拓展机会推进西咸一体化，建设大西安是实施关中天水经济区的核心 ；1号地铁的辐射，带动整个地铁商圈的繁荣。特别对城内靠临地铁线的商圈，带来绝大的拓展机会和客源机会。本项目机会总结本项目机会总结城市优势城市优势板块优势板块优势区位优势区位优势国际化大都市的无限潜力国际化大都市的无限潜力城市新一级商圈升级引领者城市新一级商圈升级引领者项目区位优势明显，有条件形成辐射周边区项目区位优势明显，有条件形成辐射周边区 域的全新商业地标及区域商业中心域的全新商业地标及区域商业中心第二部分 市场分析2001-20032004-20072008-2011第一 阶段第二 阶段第三 阶段以纯销售为主，能卖掉就万事 大吉，主导营销的是广告宣传 以及现场销售人员的技巧。其 销售模式主要有两种：一是只 管卖不管租，二是包租十年销 售。以长期投资的思路进行操作投资者 与经营者尝试分离，开发商开始重 视招商工作，但普遍缺少成熟的招 商运营团队。在定位、招商、销 售、经营管理四个方面追求概念 化、表面化，资金链条没有解决， 基本依靠自有资金和私募。商业地产开发开始导入“定位 招商销售经营管理”全方位 市场经营理念。目前越来越多的 商业地产开发商、策划代理商， 已经开始充分重视和涉足经营管 理领域。不断创新商业地产开发 模式。西安商业地产发展的三个阶段目前西安商业地产已经发展至第三阶段，范围不断扩张，新兴商业 模式不断成熟。西安商业市场供应出现高峰，购物中心形态的新兴商业形态出现；市场供应集中在西安市中心及二环范围，商业市场面临强大的竞争。随着市场的竞争，商圈的范围也再逐渐扩张，随着三环外的规划实施方案落定及城市化发展的需求，新型的商圈将逐渐形成。西安商业地产区域发展的不均衡，以钟楼、长乐、小寨三大商圈最为成熟，钟楼商圈为地区级别商圈。未来西安城南和城北的常住人口增加，经开和高新商圈的地位将不断提升。根据西安市区县商圈发展规划，到2020年西安将改造或新建85个商业区域，最终形成“时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环”的商业服务布局。西安市商圈分布六大成熟商圈数据统计表六大商圈数据统计西安市六大商圈存量约520万，占全市总存量的55%左右，营业额约占西安市消 费品零售总额的61%。商圈名成熟度-片 区属性商业等级 市场定位商圈范围占地 面积（km）营业面积存量 （万）日客流量（万 人）年营业额（ 亿元）典型商业网点钟楼商圈成熟-商业 区都市级中高端、 综合性城墙内共11.3250共超100，东大 街超50250-280之 间开元商城、世纪金花、中大国 际、百盛时代长乐商圈成熟-批发 市场地区级批 发市场低端批发 市场16028万左右约600（以 批发为主）丹尼尔商城、康复路、义务商品 城、西北商贸城、多彩城小寨商圈成熟-科教 及住宅区区域级中低端7.74目前在61， 未来12050约55百盛、金鹰国际、国贸、军人社高新商圈成熟-办公 区区域级中高端高新一期3.220-2517.5-2028亿，金鹰 8.4亿世纪金花、金鹰国际、易初莲花曲江商圈比较成熟- 休闲旅游 区区域级中端的旅 游休闲16约30万约17约20-25大唐不夜城、新乐汇经开商圈比较成熟- 住宅及办 公区区域级中高端经开占地 21.74大型商业面积 24万15万左右21-24亿赛高国际、世纪金花、崇尚百货西安商圈待成熟商圈与专业市场资料数据来源：西安800家， 西安房地产信息网，西安统计局商圈名成熟度-片区属 性等级市场定位商圈范围占地面 积（km）主要商业网点营业面 积（km）日客流量 （人）典型商业网点太白路-南二环商 圈待成熟-住宅及 科教区社区级中端3.545万12万红星美凯龙、未来城、 迪卡侬、人人乐东二环-立丰商圈待成熟-住宅及 科教区社区级中端立丰国际周围 2km立丰4.2万立丰国际 3.5万立丰国际、华润万家李家村-万达商圈 社区级中端以万达广场为中 心李家村万达广场文艺路商圈待成熟-住宅区社区级中端 华润万家2.1，家春秋 3.020万家春秋、华润万家雁塔路IT商圈较成熟-抓宅及 科教区专业市场沿雁塔路2km超过10万20万赛格、赛博、智博、东 新科贸、百脑汇大明宫建材市场较成熟-建材批 发市场地区级专 业市场西北地区建材 城三期2200亩100万 建材批发、零售店三桥商圈规划改造中-专 业市场及住宅 区地区级专 业市场西北地区最大 汽车市场1500亩西部车城15-20 各大汽车4S店商业圈特征西安各大商圈的特点商圈名业态组合服务对象商圈特点钟楼商圈百货店、专卖店、餐饮、服装、珠宝、旅 游产品销售等西安市民、外地消费者、 旅游客综合性商圈、打造中高端城市商业中心。西安最大商业中心长乐商圈服装、五金、饰品、箱包、鞋类等西北地区分销商、西安低 收入者西北第一综合批发地，批发商城林立，以低端市场为主小寨商圈餐饮、服饰、箱包、鞋类等城南居民、附近大学生以高校学生为主要消费群体，由中低端向中高端发展，西安最大 的城南区域商圈高新商圈中高档百货、品牌服装、珠宝、餐饮、影 院等高新白领，周围居民硬件设施优秀、购物环境好、业态组合丰富经开商圈百货、超市、服装、电子产品、餐饮等城北居民新兴商业商圈、以赛高金华为中心、发展快递、服务范围较大区 域商圈曲江商圈休闲娱乐、餐饮、酒吧、影院外地游客、周边居民以餐饮、旅游、娱乐为主的商业圈，新兴商业区太白路-南二环商 圈家居、建材、百货、餐饮、运动产品等家居是西安市民，其它为 周边居民家居（红星美凯龙）、体育用品（迪卡侬）是目标客户为全市居 民东二环-立丰商圈 百货、超市、家电、服装、餐饮、影院等 东二环居民及高校学生功能大小为一般，高度集中在立丰国际城李家村-万达商圈服装、百货、餐饮、影院、家电等周边居民，部分城南市民城市综合体，功能高度集中在万达广场土门商圈服装、餐饮、百货 城西居民功能较少，以开元商城为核心，整体水平比较低文艺路商圈餐饮、超市、服装文艺路居民功能单一、主要是超市为主雁塔路IT商圈电子产品西安市民专业市场，功能单一，专业化路线大明宫建材市场建材、洁具卫浴西安市民、西北地区经销 商专业建材市场，西北最大建材城三桥商圈汽车、汽车配件西北地区销售者专业汽车销售，服务，西北最大汽车城，南部将发展综合性商业六大商圈 定位特征钟楼商圈是西安次齐全，覆盖各年龄阶段的消费群体，是西安影响服务半径 最大的商圈商品档次定位高低西安六大成熟商圈的档次定位及消费者跨度示意图长乐商圈钟楼商圈高新商圈曲江商圈西安最大商圈，商品 档次齐全，覆盖各年 龄，阶段消费者 经开商圈小寨商圈商圈租金西安六大成熟商圈的沿街代表性店铺租金商圈沿街商铺位置沿街商铺租金（元/月） 商圈沿街商铺位置沿街商铺租金（元/月） 钟楼商圈骡马市兴正元广场巴黎馆旺铺出租 375寨商圈小寨豪邦中前方742西大街18平米商铺，中环对面285 小寨海港城女服装店328大洋百货西华门十字310 小寨海港城服装店250南大街天姿名品店中店（路西）825（不含水、电和物业管理 费）飞炫购物广场260-280（含水、电和物业管理费)西大街百盛对面街商铺109 小寨潮流街区一层380-390月（不含水、电和物业管 理费）南大街太平洋商厦店（路东）425（不含水、电和物业管理 费）小寨临街商铺580（随机，水、电费单交，无物业管理 费） 北大街路西335 省委党校东侧服装店107西大街时代盛典百盛东侧凉皮店810 好又多新豪邦时尚购物广场右边 710（不含水、电和物业管理费)骡马市520铺425 白马外贸城主通道商铺300（不含水、电和物业管理费)西安骡马市兴正元巴黎馆一层412（不含水、电和物业管理 费）小寨海港城服装店250平均租金501 平均租金367注：本次统计以沿街1-3楼商业租金为对象，租金在楼层，是否是沿街差异极大。钟楼商圈，沿街一楼租金商圈沿街商铺位置沿街商铺租金（元/月） 商圈沿街商铺位置沿街商铺租金（元/月） 长乐商圈康复路交广沿街商铺240 高新商圈领先时代广场小吃城573西北商贸-楼商铺144（不含电和物业管理费） 高新区高新路南段商铺220长乐西路服装店292 高新路光华路十字办公商铺店156长乐西路圣荣服装城276（不含水、电和物业管理 费）高新区世纪金花北门秀西水购物 广场256西北商贸1楼服装店161 科技路临街苏果便利店190长乐西路黄河小学对面便利店210 高新区世纪金花的餐饮店280长乐西路品牌内衣店363 科技路与西斜七路底商154长乐西路华东品牌服饰外贸广场 11.12号182（不含电和物业管理费） 科技路蔬果店150炫彩商城十字绣店120 高新区高新路南段枫林绿洲一楼 商铺212（不含水、电和物业管理费）西京医院斜对面的圣荣服饰广场商 铺260（不含水、电和物业管理 费）高新区高新路光华路十字临街铺 面156平均租金218 平均租金226本项目所属的西大街商圈的规模远低于钟楼商圈，在老城区的商业 竞争过程中，其规模竞争方面已输于钟楼商圈，存在明显的竞争弱 势小寨商圈 约75万平米高新商圈 约14万平米长乐路商圈 约90万平米西大街商圈约 70万平米解放路商 圈约28万 平米钟楼商圈约 65万平米附注：商业体量为抄街与网终查询相