Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。旅游地产物业组合及案例分析中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.05.2013Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010第一部分：旅游地产的成功物业形式第二部分：旅游地产开发模式分析Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20101.1旅游地产的成功物业形式居住物业普通住宅酒店物业酒店公寓汽车旅馆别墅汽车营地花园洋房自助公寓商务会展物业商务酒店生态农庄会议中心文化创意物业-企业会所体育赛事物业- 商业物业购物中心休闲主题物业- 购物步行街主题公园物业- 历史文化街区人们休闲、娱乐、交际、享受等高层次需求逐步形成，生态环境、游憩空间、休闲度假、商业游憩、商务会展、文化创意等现代城市功能主流。Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 20101.2居住物业普通住宅普通住宅多为多层住宅和高层住宅。普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下.Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 20101.2居住物业公寓从功能上来讲，在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性，拥有体现一定室内功能分区的面积和不易让人产生压抑的层高。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足。公寓Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 20101.2居住物业别墅类型特点独栋别墅独门独院，上下左右前后都属于独立空间。私密性强，市场价格较高。 双拼别墅由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。降低了社区密度，增加了住宅采光 面，使其拥有了更宽阔的室外空间。联排别墅有天有地，有自己的院子和车库，花园每户都有，居住品质较高叠拼别墅是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，一定程度上克服了联 排别墅窄进深的缺点。空中别墅建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式/跃式住宅。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 20101.2居住物业花园洋房花园洋房带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。6层以下多层板式建筑，以四层为主，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20101.3酒店物业酒店酒店酒店类型特点度假酒店以接待休闲度假游客为主，提供住宿、餐饮、 娱乐与游乐等服务大多建在风景区附近。辐射 范围遍及全国各地主题酒店以所在地最有影响力的地域特征、文化特质为 素材的酒店，其最大特点是赋予酒店某种主题 ，并围绕这种主题建设具有全方位差异性的酒 店氛围和经营体系。经济酒店把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱 乐功能大大压缩，运营成本大幅降低。 公寓式酒 店公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛围，又 有高档酒店的良好环境和专业服务。产权酒店开发商以独立产权出售给投资者，投资者将客 房委托给酒店管理公司分取投资回报和物业的 增值，同时获得一定期限的免费入住权。度假酒店产权酒店公寓酒店经济酒店主题酒店Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 20101.3酒店物业汽车旅馆汽车旅馆汽车旅馆提供的停车位与房间相连，一楼当作车库，二楼为房间，这样独门独户为典型的汽车旅馆房间设计。汽车旅馆多位在高速公路交流道附近，或是公路离城镇较偏远处，便于以汽车或机车作为旅行工具的旅客投宿。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 20101.3酒店物业汽车营地汽车营地在交通发达、风景优美之地开设的，专门为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的休闲度假区。主要服务包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展、汽车保养与维护等，是满足现代人休闲时尚需求的旅游新产品。自驾车旅游爱好者是处于观光旅游向度假旅游过渡产物。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 20101.3酒店物业自助公寓自助公寓大多位于旅游交通比较集中的繁华地段，大多是租用商住两用楼盘的单套间，简单改造成客房后出租。大多配置有电视、洗衣机、热水器、冰箱、电脑等设施。价格比较实惠，价格约为同等条件的饭店宾馆价格的40%。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 20101.3酒店物业生态农庄生态农庄生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业公司。 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 20101.4商业物业购物中心购物中心集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合服务，是一种复合型商业业态。类型特点社区购物中心在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内，辐射范围一般在3 公里以内。市区购物中心在城市的商业中心，面积在10万平方米以内。商圈半径为 10公里20公 里，有40 个100个租赁店，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展 经营活动城郊购物中心面积在10万平方米以上的购物中心Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 20101.4商业物业购物步行街购物步行街集中了各个品牌的专卖店、特色店以及各家百货公司，往往能够集聚城市的大量人气，尤其吸引青年人的眼球。注重市中心环境的质量，设立绿地、彩色的路面、街头雕塑、座椅等元素。具备三大特点：突出专业商品特点，经营专业商品的店铺占到50%；突出民族和民俗特色；具有休闲、风情特点。 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 20101.4商业物业历史文化街区历史文化街区通过对历史街区的发展同新城市功能完美结合，形成以历史文化街区为目的地的城市旅游目的地。历史文化街区与现代休闲产业结合起来，复合开发多种经营业态，是目前历史文化街区在构建城市旅游目的地过程中的发展方向。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 20101.5商务会展物业商务酒店商务酒店以商务客人为主要接待对象的酒店商务酒店是以商务客人为主的酒店。对于商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务中心。商务酒店通常具备以下特点：位置好，距离商务活动中心比较近； 酒店的商务设施齐全。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 20101.5商务会展物业会议中心会议中心又包含会议酒店、会议中心、会展中心、以及展览中心等多种商务形式。会议中心类型特点会议酒店一是要有一定的住宿条件，可接纳的住宿人数一般要与其最大会议室 容纳人数相匹配；二是要有较强的会议功能；三是会议团队收入占总 收入的比例要比较高。会议中心以接待中小型会议为主的专业的会议设施，一般不带有展览空间，对 于是否带有住宿设施也没有严格的要求。会展中心规模比较大，一般带有不同规模的展览。会议空间与展览空间之间的 比例关系约为1：3，大部分没有附属酒店。展览中心一般不提供配套的住宿服务，也没有突出的会议功能。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 20101.5商务会展物业企业会所以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。企业会所企业会所一般具备较全面的硬软件设施，包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 20101.6休闲主题物业休闲主题物业休闲主题物业的组合一般有：运动与康体休闲地产，娱乐休闲地产，文化娱乐休闲地产，教育休闲地产、公益休闲地产以及其他很多的种类；主要包含的元素：有娱乐、养生、运动、教育、旅游、公益、养趣、文化、制度、节庆、技术、环境、创意、体验等Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 20101.7主题公园物业主题公园物业一般以目的地形象的动力为引擎，提升目的地文化品质，提升地块价值，带动区域发展主题公园是目的地形象的动力引擎，在目的地发展中，主题公园为目的地带来的不仅仅是 标志性吸引物，同时提升目的地文化品质，提升地块价值，带动区域发展。 目前以主题公园为依托的房地产发展已经走过了过去简单的“借景”模式。“借景”是指 在一些景观较好的主题公园和城市公园周边区域建造社区，依附于现有公园生态资源，对公 园周边的土地进行开发建设房地产项目。“借景”只是注重了对公园视觉景观的利用，项目 建在公园附近，能够满足俯瞰公园景色的需求。目前主题公园区域的房地产开发较之以前更 注重区域带动性和产业联动性，正朝着项目规模化、规划生态化、建筑融合化、管理开放化 、配套完善化方向发展，从而满足现代人更高层次的居住需求和多产业联动发展要求。 以主题公园构建为核心的房地产开发模式正在不断创新。地产开发商一直在探索旅游与关 联产业互动发展的模式，在旅游业的基础上，进行旅游和房地产、酒店、商业、文化、教育 之间的跨产业资源整合，使各产业优势资源彼此结合，提升了规模相应和资源利用料率。旅 游的主要作用在于能够集聚人气、打造品牌，但利润相对较低，只有通过整合现有资源和区 域资源的优化配置，使土地产生出最大的经济效益和社会效益，提供了比旅游本身更丰厚的 利润。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 20101.8文化创意物业文化创意物业具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区类型以旧厂房和仓库为区位依附利用现有建筑创造了创意产业发展的平台以大学为区位依托大学作为技术的发生器，提供多元文化的 场所以开发区为区位依附因为高新技术产业园区内高新技术产业发 达，高校、科研机构、高科技企业聚集， 科技与文化相结合的智力型人才众多，最 适宜发展文化与科技结合的文化产业。