-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 一名 90 后女生的杠杆买房“金融套路”30 万购房定金撬动数千万房产【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 一位 90 后年轻的上海女孩黄潇潇 （化名） ，通过房地产买卖合同，构设 陷阱，最终以少量的定金“套牢”上海几 位房主上千万元的房产。记者通过梳理几起黄潇潇相关案件 的判决书，还原了整个事情的脉络。2016 年期间，黄潇潇在上海到处买 房，从当年的 3 月到年底总共签下了起 码 4 份以上的房地产定金合同。她所买的房子每一套价格都是几百-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 万不等，同时她也支付了 5-10 万元不 等的定金。但在付了定金之后，她就开 始玩“消失”，以各种理由拒不支付首付 款。等到房主想要解除买卖合同时，黄 潇潇就翻出了合同当中的违约条款来索 赔。因为合同中的“不平等条约”，黄潇 潇相当于用 5 万到 10 万的定金，锁定 了卖家数百万的房产未来 600 日内的升 值收益。从 2016 年到 2017 年，上海大部分 地区房价上涨超过 50%，当初黄潇潇签 订合同的房产价值超过 2000 万，现在 已经暴涨了 1000 多万。定金变身为房屋“看涨期权”在这些案例中，黄潇潇的关键武器 就是藏有陷阱的购房合同。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 根据法院判决书写明，这些合同中 的陷阱条款包括：1.买家逾期超过 600 日不付款，卖家才可以解除合同；2.买 家不付钱每天只需付万分之零点三的违 约金；3.卖家可以找别人接手来买这个 房屋；4.600 日内卖家如果把房子转卖 给其他人，则要赔偿买家房价 20%的违 约金。首先是买方有长达 600 日的逾期期 限，这么长的期限会让卖方很是被动， 极易陷入“收不到钱”或者“承担高额违 约金”的两难境地。其次是买方逾期后的违约金低至转 让成交价的每日万分之零点三的违约金， 算下来月息也不过 0.09%，违约成本极 低。记者根据公开法院判决书的不完全 统计，2016 年在上海跟黄潇潇签下“不 平等条约”的就有 4 套房产。分别是：-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 长宁区利西路一套 200 平的房产，转让 成交价 620 万；普陀区常德路一套房产， 面积不详，转让成交价 858 万；闵行区 莘松路一套房产，面积不详，转让成交 价 485 万；浦东新区某某村 163 平，转 让成交价 395 万。这四套房子合计总价超过 2358 万， 房价上涨的收益可达一千多万。按照合 同的规定，这一千多万的差价就要归黄 潇潇所有，而她付出的仅仅是合计不过 是 30 万的定金和极低的违约金。通过这套手法，黄潇潇仅需动用 30 万元的成本，就已经能够获利上千万 元。即使是卖家们都选择“违约”，黄潇 潇也能获得数百万元的违约金。有的房东起诉到法院的时候，一审 法院根据单份的合同来看，判定双方当 事人的购房合同合法有效，驳回原房主 的诉讼请求，判令原房主继续履行双方-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 签订的房地产买卖合同 ，案件受理 费用也由原房主承担。而在这样的案例多了后，受害者房 东抱团集体去法院作证，法院审理认为， 黄潇潇并没有付款能力，却在短期内与 包括梁某、谢某等在内的多名房屋出售 人签订房屋买卖合同，在合同中均约定 了付款期限为 600 天，显然与购房政策 不符。由此可见，购房不是黄潇潇的真 正目的，而是通过支付小额钱款来谋取 不正当的利益。由此，黄潇潇才最终全部败诉。虽然被律师认为黄潇潇的行为涉嫌 到了欺诈，但是对于受害者房东来说却 是因祸得福，因为 2016 年到 2017 年上 海房价涨幅惊人，他们的房子被这么一 折腾和耽搁，反而身价暴增，他们并没 有实际的损失反而获益匪浅。因此，有 的卖家二审和黄潇潇达成和解协议，撤-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 销双方的合同，有的甚至还返还了黄潇 潇的定金。专家提醒：售房要注意合同条款黄潇潇的房地产买卖合同就是一张 典型的“美式期权”合约，也并非稳赚不 赔。期权是一种合约，该合约赋予持有 人在某一特定日期或该日之前的任何时 间以固定价格购进或售出一种资产的权 利。如果该期权只能在到期日执行，则 称为欧式期权；如果该期权可以在到期 日或到期日之前的任何时间执行，则称 为美式期权。黄潇潇支付的 5 万或 10 万元的定 金，类似于买方向卖方支付的权利金， 付了这个权利金之后，黄潇潇就可以以 事先约定的价格在合同规定的 600 天内 锁定这套房子。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 在 600 日的合约期限内，假如房子 的价格上涨超过定金和违约金，黄潇潇 可以选择行权买下这套房子，然后再把 它转卖给他人，赚取溢价。假如房子的 价格下跌或者上涨低于定金和违约金， 黄潇潇也可以选择放弃行权不买这套房 子，她损失的只有定金和违约金。但是，从 400 万到 800 万房产的看 涨期权，权利金一般也不可能只有 5 万 到 10 万元那么低，除非是被普遍看跌 的房子。否则，一套房子 600 天里随便 涨个超过 1%，卖家就会亏钱。但是在 2016 年上海房产一年暴涨 达 44%的背景下，能够用如此便宜的权 利金成交多笔看涨期权，一方面在于黄 潇潇的精心设计，另一方面也是售房人 忽视了对合同条款的审视。对此，易居研究院智库中心研究总-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 监严跃进对记者表示，买卖房屋时，一 定要注意到合同条款中关于逾期期限和 违约金的金额是否合理，如果有不合理 的地方一定要及时和专业人士或者律师 沟通修改。 【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】