内容提纲运营管理运营管理组织管控组织管控战略规划战略规划业绩考核业绩考核一、管控平台二、组织设置1.1、资源整合、扁平高效、做实做强中心总部 资源整合：要进行组织整合， 实现对业务发展资源的统一调配 ，包括人才、资金、品牌的集约 使用，尤其是要充分发挥上市公 司的融资功能，打通资金通道 管理扁平高效：要改变管控模 式，减少从总部到项目的管理层 级，提高整体运营效率 做实做强中心总部：建立总部投融 资与运营监控等核心能力，对各项 业务进行集约化管理，同时培育和 强化城市公司房地产专业开发能力集团要求 地产建设中心必须 是运营管控中心意味着： 中心是集团公司从事专业化经营的战略 业务群，代表集团行 使经营管理职责； 中心直接承接集团公司下达的经营任务 ，并根据管理关系对 业务进行统一的集约 化管理1.2、建议以五矿建设为基础建立中心管控平台地产建设中心综合管理部人力资源部经营发展部项目管理部 营销服务部资产经营部营 口 城 市 公 司二 十 三 冶天 津 城 市 公 司南 京 城 市 公 司长 沙 城 市 公 司珠 三 角 城 市 公 司昆 明 城 市 公 司营 口 工 业 园资 产 经 营 部服 务 项 目 所 属 城 市 公 司中 心 营 销 服 务 部二十 三冶 原有 建安 业务营口 产业 园工 业地 产广展公司、亚运村 大厦、丹东国贸大 山、香港中国五矿 大厦、东方有色大 厦和上海金桥瑞和 公司等 五矿 物业 管理 有限 公司物业 服务 业务单项 目城 市公 司辐射 珠三 角地 区辐射 长株 潭地 区辐射 长三 角地 区辐射 津冀 地区辐射 东北 三省北 京 地 区房地产业务建安业务物业资产及非核 心主业股权资产 物业服务工业地产方案分析： 整合方式直接，管理关系 的理顺一步到位，总部资源得 到较高的集约化使用，近期管 理关系统一的目标能够与未来 股权关系整合的目标实现较好 统一； 有利于解决资金瓶颈：上市 公司融资功能得到充分发挥， 实现财务资源的统一使用，作 为H股上市，再融资的条件相 对便利，能够平衡国内宏观调 控风险； 有利于建立市场化竞争机制 ：借助上市公司平台，建立有 利于市场竞争的薪酬体系 运作规范建议集团公司与上市公司签订资产托 管协议，委托上市公司代管其他三 家企业财务管理部1.3、中心业务管理模式和层级强总部、集约化运营管理北京中心平台总部香港资本运作平台五矿建设二十三冶营销服务部 营口城市 公司房地产业务操作型管控其他业务战略运营型管控城市公司项目开发运营中心项目部施工管理中心 负责投资者关系 协助中心总部开展 资本运作等相关工作建安业务 子分公司营口产业 园五矿物业 管理有限 公司资产经营部 广展公司、亚运村 大厦、丹东国贸大 厦、香港中国五矿 大厦、东方有色大 厦和上海金桥瑞和 公司等 -战略管理中心 -投资决策中心 -资源管理中心 -经营监控中心 -资本运营中心 -绩效考核中心 是各项业务开展的 主体，根据业务类 型采取不同管控模 式负责具体业务的操 作运营，根据机构 类型的不同，或为 经营利润中心或成 本费用中心 “六个一”中心经营利润中心 日常运营决策中心成本费用中心 经营利润中心1.4、房地产业务管理模式干一段、管一段、控一段投资策划土地获取项目策划建筑设计采购管理工程管控销售管理售后服务物业管理 产品实现干一段管一段控一段1、越靠近价值链前段，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的 利润贡献越高，管控的重点关注风险控制和成本的控制（论证、策划、 设计流程）利润和风险从前端向后端逐级递减2、价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小， 管控重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）3、越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价 值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满 意度相关流程）总部在投资拿地阶段和项目策划阶 段亲力亲为、直接操作，包括开展 市场调研、组织编制可行性研究报 告、进行项目产品定位等总部在产品实现阶段通过审核、审 批和监督等手段，对项目开发实施 管理总部在项目销售、客服和物业管 理阶段，通过制定相关标准和指 引，规范经营活动，同时通过抽 查等手段，对项目实施管控1.5、建安业务管理模式合理授权、管控下移中心本部二十三冶 业务战略规划 、年度经营目标 管理 合理授权，管理下放 通过投融资管理、 风险控制、运营协 调，加强二十三冶 的业务调控力、财 务控制力、激励约 束力战略管理中心日常决策中心第一工程有限公司第二工程有限公司建筑工程分公司金澳国际建筑装饰有限公司铝业工程公司昆明分公司矿业工程有限公司 第三工程有限公司昭通市柿凤公路建设有限公司国际工程分公司安装工程公司房建工程公司北京分公司金格工程分公司综合性建筑企业专业化建筑企业区域建筑企业 以第一、二、三综 合子公司形成核心 主业，进行专业化 区域化发展，推动 区域分公司向实体 企业转变，使集团 分子公司形成合理 的专业化、区域化 布局经营利润中心内容提纲运营管理运营管理组织管控组织管控战略规划战略规划业绩考核业绩考核一、管控平台二、组织设置2.1、中心整体组织架构地产建设中心 战略与投资委员会 薪酬与提名委员会 审核委员会综合管理部 人力资源部 经营发展部 财务管理部 项目管理部董事会办公室董事会营销服务部资产经营部营 口 城 市 公 司二 十 三 冶天 津 城 市 公 司南 京 城 市 公 司长 沙 城 市 公 司珠 三 角 城 市 公 司昆 明 城 市 公 司营 口 工 业 园资 产 经 营 部服 务 项 目 所 属 城 市 公 司中 心 营 销 服 务 部二十三冶 原有建安 业务广展公司、亚运村大 厦、香港中国五矿大 厦、东方有色大厦和 上海金桥瑞和公司等 五矿物 业管理 公司物业 服务 业务单项 目城 市公 司辐射 珠三 角地 区辐射 长株 潭地 区辐射 长三 角地 区辐射 津冀 地区辐射 东北 三省北 京 地 区房地产业务建安业务物业资产及非核心 主业股权资产 物业服务工业地产 根据上市公司运作规范，设立董事会办公会和三个专业委员会 房地产业务进行一体化集约运营管理，现有职能和业务管理部门集中，并根据精简高效的原则，新设三个业务管理部门，企划部更名为经营发展部地产建设中心董事会 战略与投资委员会 薪酬与提名委员会 审核委员会综合管理部人力资源部经营发展部财务管理部项目管理部资产经营部营销服务部行政后勤公共关系法律事务信息管理党纪工团内部审计人力资源规划招聘管理薪酬管理绩效考核培训管理人事管理企业文化战略管理投资管理投资策划经营计划业绩考核资金管理财务管理财务预算、 决算管理税务管理融资管理产品研发设计管理工程管理成本管理招采及合同管理安全生产招商方案策划招商管理资产运营管理商业物业管理商业合作资源维 护产品定位营销策划品牌管理销售管理客户服务董事会办公室投资者关系管理董事会相关事宜2.2.1、中心职能部门设置（7个）1综合管理部负责中心和中心行政后勤、公共关系、法律事务、IT信息系统等事务的管理 ；并负责中心和中心的党、团、工会等党群工作2人力资源部负责组织建设和完善、人力资源管理与企业文化建设，保证组织快速发展过 程中人才梯队的培养和员工的职业成长 4财务管理部负责会计核算、预算、财务分析、资金管理和税务管理，筹集资金满足业务 发展需要，同时有效控制资金风险 负责产品研发、设计管理、工程管理、成本管理、招标采购及合同管理、项 目开发计划管理等项目开发建设过程中的关键环节的管理 5项目管理部负责与营销相关的项目与产品定位、营销策划、品牌管理、销售管理和客户 服务工作6营销服务部与各种商业机构建立良好的长期合作关系，负责商业物业的运营与招商、物 业管理，提升商业物业的盈利能力 7资产经营部3经营发展部负责制（修）订中心战略规划，经批准后通过目标分解、经营计划、业绩考 核等确保战略规划的实施；组织项目开发前期的项目估算、可行性研究，协 助进行投资决策、土地获取2.2.2、中心职能部门设置说明物业服务房地产业务建安业务物业资产及非核心 主业股权资产 工业地产营 口 城 市 公 司二 十 三 冶天 津 城 市 公 司南 京 城 市 公 司长 沙 城 市 公 司珠 三 角 城 市 公 司昆 明 城 市 公 司2.3.1、中心经营单位设置(业务分工) 房地产业务根据就近辐射、集约资源原则设立5个及以上的城市公司 营口产业园在负责产业园区开发的同时，同时行使城市公司功能管理 东北地区房地产开发业务；二十三冶以建安业务管理为主 经营主体应在中心界定的业务类型和经营区域内实施专业化经营营 口 城 市 公 司资 产 运 营 部服 务 项 目 所 属 城 市 公 司中 心 营 销 服 务 部二十 三冶 原有 建安 业务营口 产业 园工 业地 产广展公司、亚运村 大厦、香港中国五 矿大厦、东方有色 大厦和上海金桥瑞 和公司等 五矿 物业 管理 有限 公司物业 服务 业务准城 市公 司辐射 珠三 角地 区辐射 长株 潭地 区辐射 珠三 角地 区辐射 津冀 地区辐射 东北 三省北 京 地 区中心本部- 由于南京等城市的项目公司已经具备了一 定的资源和能力，因此具有了成为城市公 司的设置基础- 城市公司对项目公司的管控半径要复合集 约化管理的要求，要能够及时处理项目发 生事宜- 周边的城市可以先通过城市公司培养，待 成熟后再适机成立新的城市公司- 现有城市公司基本属于城市群的中心城市 ，资源丰富、交通便利，便于整合周边资 源1234根据已有城市布局适当调 整符合管控模式的要求符合城市群定位的原 则符合循序渐进的原则核心优势有利于五矿地产核 心竞争力的培育和 沉淀有利于资源统一调 配，进行项目拓展有利于多项目管理 人才的培养总体原则2.3.2、城市公司模式的优势与设计原则中心本部天 津 城 市 公 司南 京 城 市 公 司营 口 城 市 公 司珠 三 角 城 市 公 司万 泉 公 元营 口 湖 畔龙 湖 湾御 江 金 城。 。 。观 景 道 1 8 号昆 明 城 市 公 司金 城 尚 品宜 兴 埠大 学 城香 河 项 目旷 世 国 际长 沙 城 市 公嘉 盛 雅 苑新 城 壹 号九 华 国 际银 色 现 代 城嘉 盛 华 府嘉 盛 和 园嘉 盛 国 际紫 苑 江 岸嘉 盛 华 庭格 兰 小 镇圭 塘 河龙 湾 国 际注：1、城市公司的管控半径范围是2小时车程；2、湘潭、株洲项目直接由长沙城市公司进行管理，营口城市公司负责商住地产和工业地产的开发，2.3.3、房地产业务经营单位设置 房地产业务的城市公司依托现有的法人主体，根据管控半径负责管理 同城项目部或异地项目公司（多项目）城市公司造价采购部物业管理部营销服务部财务部企业发展部中心本部工程技术管 理工程质量、 进度、安全 管理目标成本编制及 跟踪动态成本管理及 后评估成本信息化管理 工程招标材料采购工程合同管理制定物业管 理方案项目验收与 移交物业保修、 保洁、安防 管理业主关系管 理营销推广销售管理客户服务新项目信息 获取投资论证计划管理 行政管理 人力资源管 理 党纪工团会计核算财务管理资金管理税务筹划综合部设计部报批报建 方案/扩初/ 施工图设计 管理设计变更管 理工程部项目部项目前期配合材料采购配合与进场验收工程进度和技术管理现场质量、安全、资料管理验收移交2.3.4、多项目城市公司部门设置2.3.5 多项目城市公司的部门设置说明1综合部依据总部有关制度，实施城市公司人力资源管理；实施行政管理、合约法务 管理并提供后勤保障支持。5设计部负责方案、扩初和施工图阶段的设计管理工作，并做好设计变更的权限内审 核审批工作6工程部根据项目施工计划，负