-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 基金子公司 QDIE 出海样本解码 首誉光控围猎海外地产【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 在行业性的监管趋严下，基金子公司的 转型仍然步履蹒跚，但也有一些公司并 不依赖于管理层所遏制的通道业务，而 在其他业务上有所突破。21 世纪经济报道记者获悉，中邮 基金子公司首誉光控资产管理有限公司 近日再一次筹备发行此前低调运作的 “首誉光控-环球臻享 1 号专项资产管理 计划（下称环球臻享） ”；该产品的主要 投资标的是美国等海外房地产市场，而 其所利用的则正是如今较为稀缺的 QDIE 额度。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 在人民币资本项下严格管控、 QDIE 额度近年来日趋收紧的情况下， 首誉光控海外地产基金的运作模式的确 成为境内资管机构从事境外投资的一个 参照标的；而有业内人士指出，随着海 外投资需求的日益旺盛，该类不动产基 金也有望成为国内资管机构的出海探路 石。环球臻享解构作为一只投向海外房地产市场的 非标专户产品，环球臻享的结构的确较 为特殊。21 世纪经济报道记者从接近首誉 光控人士处获悉，同时面向机构和个人 投资者的环球臻享的总规模不超过 1.7 亿元人民币（约合 2500 万美元） ，借用 首誉光控的 QDIE 通道，投资于总规模 约 3 亿美元的境外基金。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 资料显示，境外基金的管理人 KKR 是全球顶尖的私募股权投资机构， 管理着千亿美元级别的资产规模；而另 一个基金管理人 Drawbridge Realty Trust 则是美国一家从事商业物业收购、运营、 改造的专业管理公司。事实上，首誉光控 2500 万美元 在上述境外基金中的占比并不多。但为 了这一投资额度，首誉光控及股东方面 早已事先布局。21 世纪经济报道记者获悉，该笔 基金的海外部分在运作前已由光大控股 进行了垫资，而这一操作的主要目的在 于优先锁定投资机会。“资金的募集、汇兑和出海需要 一个过程，所以这个产品上，境外的投 资标的上光大控股是有垫资的，这样才 能抓住这个投资额度。 ”一位接近光大控 股人士透露。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 “在海外基金的部分，首誉光控 所扮演的是 LP 角色，而项目实际管理 人为 KKR 和 Drawbridge，从这一角度 看环球臻享更像一只定向的地产 FOF。 ” 一位接近首誉光控人士称。而根据该计划的分配方案，环球 臻享并非一只传统的固定收益类信托产 品，投资人根据境外基金的分红和退出 收益获得回报，管理人则收取较低的固 定管理费及业绩报酬。而业绩报酬是根 据投资人的收益计算，投资者收益超过 某个门槛值，管理人才能够按比例收取。“在目前多数融资类产品去预期 收益化的趋势下，这种超额分成的管理 费模式其实也给许多非标资管的业绩报 酬计提方式提供了思路。 ”一位接近基金 业协会的机构人士称。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 稀缺的 QDIE 额度事实上，这也和首誉光控是首批 获得管理层核准的拥有 QDIE 资格、并 且获取相对稀缺的投资额度有关。“其实获得 QDIE 资格的的机构 有很多，但首誉光控不一样的是，它获 得了实际上的投资额度。 ”上述接近首誉 光控人士透露， “到后来因为汇率压力， 这个额度央行基本就不怎么批了，所以 首誉的这个额度是比较难得的。 ”据上述接近首誉光控人士介绍， 该公司最早在 2015 年三季度就完成了 首批 QDIE 额度 1.1 亿美元的出境和投 资。而在环球臻享所对接的海外地产 基金上，该产品也具有自身的投资逻辑。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 21 世纪经济报道记者获悉，该基 金的策略是基于市场基本面选择不动产 所在地，即所在市场的经济和人口增长 情况应优于美国平均水平，且主要位于 美国西部。同时， “当地办公楼市场的供需情 况较好，未来供应有限，且目标物业应 位于核心位置。 ”也是上述基金的遴选标 准之一，其主要目标城市为旧金山、洛 杉矶、橙郡、圣迭戈、西雅图等地区。而在资产组合上，上述基金的 80%以 上投向核心且处于稳定租赁期的物业； 20%以下则以持有增值型物业为主，并 通过收购改造来吸引优质租户，进而提 高地价和租金。而据一位接近 KKR 人士透露， 基金管理人通过购买和出售物业，将基 金的资产包提升到最佳状态，进而通过-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 REIT 公开上市退出。 “目前基金已经设 立好 REIT 结构，等待资产包到达合适 规模、租金稳定后，即可进行 IPO，实 现公开市场退出。 ”上述接近 KKR 人士 称。目前，美国市场公开交易的 REIT 目前收益率在 6%上下，而该基金 若完成证券化上市，则获得溢价退出； 此外前述人士透露，若公开市场行情不 利于 REIT 进行 IPO，基金将“考虑将优 质资产包出售至其他公开上市 REITs 或 其他房地产基金”的方式进行转让退出。在业内人士看来，环球臻享的海 外地产+REITs 的模式，也有望成为境 内资本出海投资的一种新趋势。“过去出海投资更多是 Pre-IPO 项 目，利用美元投一些中概股，看中的是 海外的市场环境，但随着国内资产收益-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 率的下降，海外的房地产的资产价值正 在面临重估，特别是国内向海外发达国 家的移民、求学等活动的增加，让给境 内资本留下了想象空间。 ”前述接近基金 业协会的机构人士称， “未来不排除会有 更多资金通过这种方式，投向海外的不 动产类资产。 ” 【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】