-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 棚改持续推进 房企谋求三四线城市高周转【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 根据官方数据，我国 2014 年棚改 货币化安置比例为 10%，2015 年棚改 货币化安置比例为 29.9%，2016 年则提 高至 48.5%。目前官方尚未对外公布 2017 年全国棚户区货币化安置比例,但 业界一般认为会超过 50%,甚至有乐观 估计会超过 60%。刚刚过去的 3 月份，楼市分化显著， 一线城市房价下探，部分二三线城市房 价仍然有所上涨。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 中原地产指出，受板块轮动影响， 一二线热点城市调控后，二三线城市库 存去化正在加速。而棚改及货币化安置去库存的威 力，持续在部分二三线和三四线城市显 现。根据今年的政府工作报告，未来三 年棚改 1500 万套，虽比过去三年减少 了 300 万套，但整体规模仍然较大。大型房企也在二三线和三四线城 市加速销售和存货周转，今年以来，恒 大、碧桂园等在二三四线布局较多的房 企均提出了加强高周转策略。棚改加速去库存2015 年，国务院推出棚改三年计 划，从 2015 年到 2017 年，要完成改造 各类棚户区住房 1800 万套的任务，同 时要求积极推进棚改货币化安置，在商-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 品住房库存量大、市场房源充足的市县， 进一步提高货币化安置比例，达到去库 存的目的。数据显示，2015 年2017 年，我 国棚改规模处于稳步上升状态，全国新 开工各类棚户区 601 万套、606 万套和 609 万套，超额完成了 2015 年2017 年 三年 1800 万套棚户区改造的任务。几年来，棚户区改造一直是地方 政府每年的重要议事日程之一，被广泛 认为在推进中国新型城镇化、改善居民 住房条件、拉动经济增长和盘活土地资 源方面成效显著。同时，棚户区改造也为三四线城 市房地产去库存提供了一条重要的路径， 而货币化安置在这其中的作用不可小觑。2015 年初以来，中央鼓励地方政-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 府提高棚改货币化安置的比例，为棚改 居民提供直接或间接的货币补贴、在市 场上购买存量商品房住宅（货币化安置） ，而非建造新的安置住房（实物安置） 。随后，棚改货币化安置比例在逐 年提高。根据官方数据，我国 2014 年 棚改货币化安置比例为 10%，2015 年 棚改货币化安置比例为 29.9%，2016 年 则提高至 48.5%。目前官方尚未对外公 布 2017 年全国棚户区货币化安置比例, 但业界一般认为会超过 50%,甚至有乐 观估计会超过 60%。如民生证券发布的棚改对地产 销售和投资的量化分析报告显示，全 国棚改的货币化安置比例 2017 年有望 达到 60%。瑞银集团经济学家汪涛指出，棚 改货币化安置是房地产销售稳健增长的-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 重要支撑。虽然棚改货币化安置并不能 直接增加房地产新开工和建设规模，但 其有助于加快三四线城市房地产销售、 降低库存，进而提振市场情绪、支撑房 价，最终支持整体房地产新开工和建设 规模。易居研究院数据显示，货币化安 置支持的住宅商品房销售面积（消化库 存）在 2015 年为 1.5 亿平方米、2016 年为 2.5 亿平方米。2017 年货币化安置 对住宅销售的支撑作用更为明显，据多 家机构判断，2017 年棚改货币化安置带 来的购买力已消化 3 亿平方米左右的商 品房。在一些去库存力度大的二线省会 城市，棚改货币化安置的比例也较高。 秦兵房产律师团执行合伙人徐斌指出， 西安是棚改货币化安置的有力支持者。 2016 年西安棚改货币化安置比例为 40%， 到 2017 年已经达到 70%。2018 年按照-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 西安的计划，还要继续投资棚改及货币 化安置。易居研究院智库中心研究总监严 跃进认为，在棚户区改造中，货币化安 置发挥了重要作用，预计今年政府还将 进一步提高棚改货币化安置的比重。今年的政府工作报告提出，启动 新的三年棚改攻坚计划，从 2018 年到 2020 年，将再改造各类棚户区 1500 万 套，2018 年开工 580 万套。相比过去三 年，棚改规模将有所降低，但仍属高位。21 世纪经济报道记者注意到，今 年的政府工作报告中未提及货币化安置。汪涛认为，今年货币化安置对房 地产销售增速的贡献可能会明显消退。 政府已将 2018-2020 年的棚改目标由-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 2015-2017 年的年均 600 万套降至年均 500 万套，再加上棚户区改造货币化安 置的比例已相当高，进一步大幅提升的 难度有所增加。房企决胜高周转为了抓住棚改政策的红利，房企 加快了在二三线，三四线城市的高周转。当下一、二线城市调控加码，限 价限购严厉，而三四线城市得益于棚改 和去库存政策相对宽松，成了房企竞相 追逐的战场。21 世纪经济报道记者获悉，在 2017 年末，恒大便在内部发布了要求提 高周转速度的文件，春节期间恒大启动 了一波波促销行动。近期，碧桂园也对高周转提出了-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 更严格的要求。碧桂园内部发文，强调 继续提升高周转力度，业内人士指出， 这主要是针对碧桂园二三四线城市的项 目。在多年来持续深耕三四线城市的 经营战略下，碧桂园去年实现全年销售 额 5508 亿元，同比增长 78.3%，成为 国内率先突破 5000 亿的房企。在这 5508 亿的销售额中，三四线城市贡献了 约 58%，为近年来最高，较上年同期提 升了 17 个百分点。这很大程度上得益于碧桂园的高 周转策略，碧桂园开创了“456”模式， 即“4 个月开盘、5.5 个月资金回正、6 个月资金再周转”。通过对比恒大、万科和碧桂园的 财务数据，可以发现，碧桂园的存货周 转月数和总资产周转月数相比其他两个 房企要快，在企业周转方面做得比同规-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 模房企要好。中原地产认为，碧桂园的标准化 产品在三四线城市仍有市场，因三四线 城市存在大量棚改货币化安置后的刚需 购房群体。不过，过去两年三四线城市房价 有所抬升，业内专家普遍认为，由于面 临严重的人口流失问题，从长期来看， 三四线城市并不具备继续上涨基础。据海通证券数据，自 2011 年以 来，三四线及以下城市的人口增速一直 处于 0.3%左右，低于全国人口平均增 速 0.5%，也远低于一线城市人口平均 增速 1.5%及二线城市人口平均增速 1.4%。海通证券分析师认为，房价与人 口长期存在正相关性，只有人口长期流 入的城市，其房价才有长期上涨的空间。-精选财经经济类资料-