资源预览内容
第1页 / 共49页
第2页 / 共49页
第3页 / 共49页
第4页 / 共49页
第5页 / 共49页
第6页 / 共49页
第7页 / 共49页
第8页 / 共49页
第9页 / 共49页
第10页 / 共49页
亲,该文档总共49页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述
第十章 房屋修缮管理一、修缮的概念及其作用 l (一)房屋修缮的含义n房屋修缮是指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中,为了修 复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏,维护和改善房屋使 用功能,延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。 l (二)房屋修缮的特点n1设计和施工都只能在一定范围内进行,往往是借鉴原有房屋的 构造、部件、装饰、布局等,发展修缮建筑艺术。n2房屋修缮是大量的经常性的工作。n3房屋修缮项目多,涉及面广,零星分散,各类房屋装修材料的 品种、规格多,备用的材料规格品种多。n4房屋修缮由于要保持原有的建筑风格和设计意图,并达到与周 围环境相协调,因此技术要求较高。n5房屋修缮具有生产和服务双重性。(三)房屋修缮在物业管理中的作用 l 1.搞好房屋修缮工作,有利于延长房屋的使用寿命,保持 房屋的使用功能,增强房屋住用安全性能,提高住户的工 作和居住的质量。 l 2.搞好房屋修缮工作,有利于保证房屋的质量和房屋价值 的追加,可使房屋保值、增值,为业主增加财富,节省建 房资金。 l 3.搞好房屋修缮工作,有利于加快城市建设,美化环境, 促进城市经济的发展。 l 4.搞好房屋修缮工作,有利于物业管理公司在住户中建立 良好的企业信誉,塑造良好的经营形象,为其他业务开展 打下扎实基础。 l 5.搞好房屋修缮工作也是物业管理的基础,而良好的房屋 修缮服务本身就是一种竞争资本。二、房屋修缮管理的原则和内容 l(一)房屋修缮管理的含义 l房屋修缮管理是指对房屋修缮的各项活动 所进行的管理。房屋的修缮管理通过制定 合理的修缮周期和科学的修缮计划,以及 确定合理的修缮范围和修缮方案,可以合 理使用人、财、物,做到节省费用,缩短 工期,取得更好的经济效益、社会效益和 环境效益。(二)房屋修缮管理的原则l 1.“经济、合理、安全、实用”的原则 l 经济,就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定 额管理,合理使用人力、物力和财力,尽量做到少花钱多 修房; l 合理,就是要求制订合理的房屋维修计划和方案; l 安全,就是要通过房屋维修管理,使住户居住安全; l 实用,就是要从实际出发,因地制宜、因房制宜地进行维 修,满足用户在房屋使用功能和质量上的需求,充分发挥 房屋效能。l2.区别对待的原则n区别对待是指对不同建筑结构、不同等级标准 的房屋采取不同的修缮标准。 l3.为住户服务的原则n树立为住户服务的思想,改善服务态度,提高 服务质量,切实做到为住户服务。 (三)房屋修缮管理的内容 l 1.掌握房屋建筑的完好情况,根据房屋的建筑设计用途定期地对房屋 质量进行评定,按照房屋的完好情况进行管理。 l 2.制订和执行修缮原则、范围、指标和年度修缮计划,审核修缮方案 和工程预决算,有计划地对房屋进行养护维修,延长房屋的使用年限 。 l 3.做好施工准备和施工管理工作,严格按照设计和有关规程进行施工 ,按验收规范进行质量验收。 l 4.建立健全技术责任制、岗位责任制、构配件检验制度及技术档案制 度,做好技术管理工作,完善施工项目质量体系。 l 5.加强人力、材料和工具等生产要素的管理,实现生产要素的优化配 置和最佳组合。 l 6.做好成本预算及成本计划工作,按成本计划控制工程实际成本,加 强成本核算。 l 7.做好房屋修缮资料的收集整理工作,妥善管理房屋技术档案,保持 房屋技术资料的完整,以便查阅使用。(四)两种不同部门房屋修缮的区 别 l 房管部门的房屋修缮不等同于物业管理中的房屋修缮。两者同中有异 ,其区别主要是: l 1.同为房屋修缮,承担责任与履行方式不同n房管部门对管辖内的房屋实行行政管理,放房屋修缮的出资者与承担人 是同一的,房管部门只是充当了政府房管修缮的实施者和执行者;而物 业管理公司却不同,其房屋修缮完全是根据公司与业主双方之间的契约 约定,按房屋商品化的约定规定双方责任,是一种有偿服务。业主是修 缮出资者,物业管理公司是修缮承担者,出资者与修缮承担人是分离的 。 l 2.即使同是有偿服务,性质也不同n(1)产权标准不一。房管部门凡有偿服务对象一定是异产的(非公产的 ),物业管理公司对各类产权的物业都提供服务。n(2)经营性质不一。前者的有偿服务是创收性的,后者的有偿服务却是 经营性的。因为前者的房屋修缮管理还是行政性的,后者的房屋修缮管 理却完全是商业化、市场化。n(3)财务结算方式不一。前者的收入不列入房管正常管理费用中,后者 的收入直接作为正常管理费用。三、房屋查勘与完损等级评定 l (一)房屋查勘的目的 l 房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况 而必须进行的一项重要基础工作。通过查勘,及时发现房 屋的损坏程度,以便采取必要的养护和修缮措施。其目的 是:n1.监督房屋的合理使用,掌握房屋结构、部件、设备的技术状况 ,及时纠正违反设计和使用规定的违章行为。n2.掌握房屋的完损状况,依据(房屋完损等级评定标准),评定 房屋的完好等级,计算房屋完好率。n3.为安全使用提供信息。n4.为编制房屋修缮计划提供依据。n5.为拟定房屋修缮工程方案提供依据。(二)房屋查勘的内容 l 房屋查勘可以分为定期查勘、季节性查勘和工程查勘三类 。 l 1.定期查勘的内容 l 定期查勘即每隔一定年限对所管房屋进行普查。其内容如 下:n(l)结构部分。基础、梁、柱、墙、板、楼面等有无损坏;屋顶 平面防水层是否老化,有无裂缝、起壳、渗漏现象等。n(2)装修部分。内外墙面有无裂缝、脱落;墙壁是否渗漏、结露 等;门窗有无松动、腐烂;油漆是否起壳、剥落等。n(3)设备部分。水、卫、电、暖气及各种设备是否合理、完好、 完整等。n(4)附属设施。下水道、化粪池是否堵塞,有无损坏等。l2.季节性查勘的内容 l季节性查勘是根据地区和季节特点确定的 机动的查勘。n(l)新发现危险迹象的房屋;n(2)未处理解危的危险房屋;n(3)严重损坏房屋;n(4)建筑在经常淹水、岩上、坡边等地区的不 安全的房屋;n(5)商场、幼儿园、学校、影剧院等人流密集 场所。l 3.工程查勘的内容 l 工程查勘是以房屋定期查勘或季节性查勘所掌握 的完损状况为基础,对需修房屋进行深一步的查 勘,它是拟订修缮方案的技术依据。n(l)砖砌体。应检查房屋高宽比、墙、柱的高厚比, 并重点检查以下部位的变形(倾斜、裂缝)等情况: l房屋内、外墙连接处,房屋转角处和两端庙墙; l承重墙、柱和变截面处,不同材料结合处。n(2)木结构。重点检查以下部位: l房屋行架的整体变形和稳定性; l房屋的柱、梁、屋架受周围环境的影响而变形; l受压构件的倾斜、弯曲,受拉构件的裂缝,节点连接的可靠 性; l支撑系统的可靠性; l白蚁的危害情况。n(3)钢筋混凝土结构。应检查混凝土强度,混凝土的 碳化程度,裂缝展开程度。重点检查以下部位: l梁支座附近,集中力作用点、跨中; l柱与梁的联接处,柱脚、柱顶; l装配式构件连接点。n(4)其他结构。检查空斗墙、混合墙时,应着重检查 墙体的倾斜、扭曲,墙脚风化、硝化、开裂和受潮软 化的变化情况,以及周围环境的排水情况等。应着重 检查以下部位: l墙体的整体性和稳定性; l在纵、横墙交接处有无连接措施。n(5)地基基础。应着重观察检查地基基础的变形(沉 降、滑移。裂缝等),地基基础不均匀沉降的现状和 观测资料,地基基础的周围环境(地下水、滑坡、冻 胀、排水等)。l 4.房屋查勘顺序n从外部到内部n从下层到上层n从承重结构到非承重构件n从表面到隐蔽n从局部到整体。(三)房屋完损标准的划分l造成房屋损坏的原因: l自然因素 l人为因素 l设计和施工质量的低劣n例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢,造成漏水;砖墙砌筑 质量低劣,影响墙体承重能力而损坏变形;有的木结构所用的木 材质量关系,或制作不合格,安装使用后不久变形、断裂、腐烂 、造成危险;有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差,钢筋 位置摆错,造成断裂等;由于施工时用料不当或不慎导致房屋构 件的强度降低,主要是虫害(白蚁等)和菌类(霉菌等)。 l预防保养不善 l不可抗力(三)房屋完损标准的划分 l 1.房屋完报的四个标准 l 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设 备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来 划分的,依据对部分和数量上加以区分,将房屋 完损状况分成四个标准:n(1)完好标准;n(2)基本完好标准;n(3)一般损坏标准;n(4)严重损坏标准。n(5)危险房屋2.房屋完报等级的分类l (l)完好房。是指房屋的结构、装修和设备各部分完好无损 ,不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。 l (2)基本完好房。是指结构部位和构件基本完好,或虽有轻 度损坏,但不影响正常使用,经一般性维修能修复的房屋。 l (3)一般损坏房。是指房屋结构有一般性损坏,部分构部件 有损坏或变形,屋面局部漏雨,装修局部有破损,油漆老化 ,设备管道不够畅通,水卫、电照管线、器具和零件有部分 老化、损坏或残缺,不能正常使用,需要进行中修或局部大 修、更换部件的房屋。 l (4)严重损坏房。是指房屋年久失修,结构有明显变形或损 坏,屋面严重漏雨,装修严重变形、油漆老化见底,设备陈 旧不齐全,管道严重堵塞,水卫、电照的管线、器具和零件 残缺及严重损坏,已无法使用,需进行大修或改进的房屋。 l (5)危险房屋。是指承重构件已属危险构件,结构丧失稳定 和承载能力,随时有倒塌可能,不能确保使用安全的房屋。(四)房屋完损等级的评定方法 l 房屋完损的等级,标志着房屋质量的好与差,它 是根据房屋各个组成部分的完报程度来综合评定 的。具体做法是:按照建设部颁布的房屋完损 等级评定标准的规定,将房屋结构分为四类:n(1)钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混 凝土建造的;n(2)混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和 砖木建造的;n(3)砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的;n(4)其他结构承重的主要结构是用竹木、砖石、 土建造的简易房屋。 l 各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行 评定。l 1.钢筋混凝土、混合、砖木结构房屋完损等级评定 n(1)房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完报程度符 合同一个完损标准,则该房屋的完损等级就是分项所评定的 完损程度。n(2)房屋的结构部分各项完报程度符合同一个完报标准, 在装修设备部分中有一、二项完报程度下降一个等级,其余 各项仍和结构部分符合同一完报标准,则该房屋的完报等级 按结构部分的完损程度来确定。n(3)房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完报程度下降 一个完损标准等级,在装修或设备部分中有一项完损程度下 降一个完报标准等级,其余三个组成部分的各项都符合上一 个等级以上的完报标准,则该房屋的完报等级可按上一个等 级的完报程度确定。n(4)房屋结构部分中地基基础、承重构件。屋面等项的完 损程度符合同一个完报标准,其余各分项完报程度可有高出 一个等级的完损标准,则该房屋完损等级可按地基基础、承 重构件、屋面等项的完损程度评定。l 2.其他结构房屋完损等级评定n(1)房屋的结构、装修、设备 等部分各项完损程度符合同一个 完损标准,则该房屋的完损等级 就是分项的完损程度。n(2)房屋的结构、装修、设备 部分等绝大多数项目完损程度符 合同一个完损标准,有少量分项 完报程度高出一个等级完损标准 ,则该房屋的完报等级按绝大多 数分项的完损程度评定。表51 房屋完损等级评定表l 3.评定房屋完损等级的一般做法 l 房屋完报等级评定可分为定期和不定期两种。 l (1)定期评定房屋完报等级。n一般结合房屋普查,每隔一定时期(1一3年,或根据 各地规定)对所管房屋进行一次全面的、逐幢完损等 级评定,这种评定可以全面、详细掌握房屋完报情况 。 l (2)不定期评定房屋完损等级。n根据气候特征,如雨季、台风、山洪、暴风雪等, 主要对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进 行检查,并评定完损等级。n房屋经大修、中修、翻修和综合维修竣工
网站客服QQ:2055934822
金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号