-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 部分二线城市成库存高地 房企毛利率将跳降【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 2013 年以后的高价地项目将入市 销售，成为房企业绩的新来源本报记者 王丽新楼面价超过房价的常态化，开始 由一线城市传导至二线重点城市。据中 原地产研究部统计数据显示，2016 年前 5 个月，全国 30 个典型城市中，楼面价 同比涨幅超过 50%的城市有 18 个，其 中超过 100%的有 11 个;土地出让金同-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 比上涨幅度超过 60%的有 17 个。其中， 苏州、南京、杭州和合肥四个二线城市 力压一线城市，成为高溢价土地集中营， 楼面价上涨数倍。中投证券一份研究报告称，受去 库存政策刺激，部分二线城市房价涨幅 明显，出于利润最大化考虑，企业均加 快进军优质二线城市的步伐，势必增加 相关区域的库存，近期房企新开工面积 已快速攀升，预计部分二线城市库存量 将增大。更重要的是， “面粉贵过面包”传 导至二线城市，房企 2013 年以前所拿 得低成本地块消化后，行业毛利率将跳 降。部分二线城市成库存高地?2014 年以来，标杆房企重返一线、 二线城市。2015 年，一线城市楼面价超-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 过房价成为常态。2016 年以来，二线城 市土地高溢价，地王频繁出现。据中原地产研究部数据显示，截 至 5 月 25 日，今年全国 50 家大型房企 合计拿地金额为 3887 亿元，平均成本 6283 元/平方米，比去年同期增长 48.4%。“个别上市房企，当年业绩目标 不足 60 亿元，却敢于拿出 60 亿元用于 在热点二线城市高价增加土地储备。 ”某 业内人士称，其旗下有多个十几年尚未 结案的项目，这对处于扩张期的企业来 说，现金流风险较高，若踏错市场节点， 很可能对资金链造成重大威胁。中投证券分析师在调研成渝地区 后写成的报告中称，综合调研情况， “我 们认为房地产市场从同质走向分化的步 伐正在加快，二线城市可能成为下一个 库存集中地”。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 然而，除了西南、东北等二线城 市库存量难以消化外，长三角、珠三角 区域的二线城市却是地王频出的局面。“看好二线城市是现在很多中型 房企的投资心态，实际上在一线城市进 入有障碍的情况下，中小型房企只能选 择投资二线城市。 ” 易居研究院研究总 监严跃进向证券日报记者表示，高 溢价拿地的背后是，虽然二线城市被持 续看好，但地王容易成为高库存项目， 进而导致企业被套和增加潜在的财务成 本。高溢价拿地，直接影响的是企业 被动地提高高端产品比例，同时减少刚 需产品的配比。有业内人士称，大规模的区域调 整、产品结构从刚需型向改善型转型， 项目运营效率会放缓。表面看来，部分-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 房企开盘速度非常快，一般从拿地到开 盘 6 个月-8 个月即可完成。但背后不乏 后续销售周期长，结算速度慢，项目整 体运作周期拉长，存货规模大的现象。尤其对一些拿地激进，资本市场 运作不流畅，又被迫加大改善性产品比 例的大幅调整产品结构的中小型上市房 企来说，存在跌价风险的同时，去化率 可能进一步降低，这种产品适销不对路， 存货将难以周转。行业毛利率将跳降土地成本在房企运营成本中占比 较高，其攀升将直接导致盈利空间的缩 减。从宏观市场角度来看，2013 年以 来取得的低成本的地块正在逐步被消化。 以一个项目开盘到清盘时间为 3 年计算， 今年或明年，这些项目将大部分进入结-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 算期，这意味着 2013 年以后的高价地 项目将入市销售，成为房企业绩的新来 源。据中投证券上述研究报告显示， 近期土地招拍挂结果显示，受 2015 年 以来地产行业回暖影响，当前新拍土地 成本攀升非常明显，部分地块甚至出现 土地成本和周边售价倒挂的情形。 “因城 施策”的大背景下，预计房地产价格大 幅调升的可能性将逐步减小，而地价成 本攀升，存量低价土地减少，未来 2 年 -3 年，房地产行业毛利率将有可能出现 明显调整，过去 30%左右的毛利率水平 可能大幅下滑。证券日报记者根据 WIND 资 讯统计数据查询，近年来地产行业毛利 率的峰值出现在 2012 年 3 月份，毛利 率为 41.39%;最低值出现在 2005 年 12 月份，为 23%。而 2015 年 3 月底以来， 地产行业毛利率从近 37%一度下挫至-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 26%。据中投证券上述研报称，成都、 重庆等房企多、竞争充分、供需均衡的 城市，一般房企很难获得超额收益。企 业要么提升品牌知名度，获取品牌溢价， 要么加大成本控制力度，通过节约成本 获取利润。按照中原地产首席分析师张大伟 的分析，二线城市此轮产生的溢价率超 过 100%的百宗地块，未来入市房价至 少要上涨 80%-100%，即使按照标杆房 企拿地的平均价格，也需要未来两年一、 二线城市房价上涨 50%以上。然而，市 场真的会如此吗?若涨价不达预期，这些项目延长 入市周期、被搁置，甚至被低价转让将 是其最终命运。届时，扣除资金成本， 其毛利又将在哪里产生?退一步说，开 发商有资金实力顺利开发销售这些项目，-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 若产品附加值难以实现，依然无法避免 毛利率下滑的局面。#container .sharemargin:0 auto;padding:0 0 20px;height:26px;position:relative #container .share .editerfloat:left;margin-top:5px #container .share ulfloat:right; #container .share lifloat:left;margin:0 5px 0 0;display:inline#container .share.lg li abackground:url(http:/i3.itc.cn/20160325 /3649_a4efbd35_27d1_0290_fe74_2c9efe 4cf22e_1.png) no-repeat; #container .share.lg li afloat:left;height:26px;width:26px;displa y:block;#container .share.lg .sina abackground-position:0 -56px-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 #container .share.lg .weixin abackground-position: -31px -56px #container .share.lg .qzone abackground-position: -63px -56px #container .