商业地产概论及运营管理主讲：林宠升 CCIM, CPM, CRB 国际注册商务投资师中国分会副主席 2006年9月15日商业地产发展趋势 Commercial real estate trends第一部分 概论商业地产环球概览 Global overview of Commercial Real Estate Industry购物中心 商业街美国商业地产初探US COMMERCIAL REAL ESTATE AT A GLANCE购物中心发展趋势SHOPPING CENTER TREND第二部分: 以购物中心为例展开商业地产生活购物中心RETAIL TREND: LIFESTYLE CENTERS奢侈品牌在中国RETAIL TREND: Luxury Brand in China第三部分:市场调研购物者的地域特点 购物者的人口统计特点 有目的的将顾客引入购物中心市场调研购物者在购物中心的购物习惯 顾客如何比较您和同一地区的其他购物中 心 接触顾客的方式方法市场调研竞争者研究:地位、顾客、商品及营销策略A. B. C. D. E. F. G.第四部分:定位与选址正确选址是购物中心成功的关键捕捉供需缺口是项目成功定位的前提捕捉供需缺口的原则及方法第五部分: (此部分是重中之重,为项目规划的蓝本和项目融资的必要文件)商业计划书是保证项目成功的工具 A. B. C. D. E. F.第六部分: 购物中心的规划设计把握的原则A. B. C. D. E. F.第七部分:购物中心布局的原则A. B. C. D. E.第八部分:购物中心店招设计的原则 A. B. C. D. E. F. G.第九部分:招商谈判四阶段:A. B. C. D.第十部分:招商策略以下1-20页为技巧方法细分：确定零售商 、确定主力店、规划主力店位置等(内含大量项目图片及案例分析)第十一部分:营销策略以下30多页面为商业中心的营销推广技巧 与方法,含大量案例：港汇广场、恒隆广场 、香港信和置业下的商业物业、新鸿基下 的商业物业等。第十二部分: 购物中心经营管理要素以下大量案例讲述此部分内容 制定组织架构 制定全年系列营销计划 现场服务规范 业态的管理 品牌进驻后的管理 开业前、中、后具体工作 开业进度表的内容第十三部分: (重点) 运营管理中的租约管理租金收入是所有商业地产的主要资金流入 了解租约，租约比较 租约谈判 何为有效租约 通过不同方式确保有效租金最大化第十四部分: (重点)投资分析财务计划 投入资金 资金运作时程 融资与还款计划 财务分析投资分析财务评估主要依据与假设 营业收入及支出结构 运营损益与现金流量预估 财务指标分析：NOI/Cap.Rate/NPV/IRR项目投资敏感性分析开发投资分析项目收购投资分析投资价值最大化分析l 品牌与购物中心投资价值最大化 l 开发商的实力与品牌影响力 l 购物中心整体品牌宣传度与渗透力 l 购物中心连锁经营的品牌加乘效应 l 经营团队与购物中心投资价值最大化 l 再好的项目需要人来计划 l 再好的计划需要执行人才可付诸实施 l 执行的绩效需要人来评估管理 l 个人力量有限，团队力量无穷 l 团队需要掌舵人协调并把握方向，引领团队全速前 进第十五部分: (重点)商业地产的融资REITs在商业地产开发中所扮演的重要角色 地产证券全球化上市地产信托基金（澳大利亚）新加坡地产投资信托基金日本地产投资信托基金法国地产投资信托基金加拿大地产投资信托基金房地产基金市场资本化全球地产证券为什么要投资房地产基金亚洲房地产基金法规 亚洲上市房地产基金 亚洲房地产基金收益比较 典型房地产基金架构 中国房地产市场的海外投资者案例AMB物业收购上海一处BVI所有物流物业 亚太土地购入一家大型上海房地产开发集团的可 转优惠股。 花旗银行收购并开发澳门大型豪华住宅项目 花旗银行收购上海写字楼项目 Mapletree收购上海机场镇及联港物业区物流物业 。 摩根斯坦利从一家上海买家手中购入一位于市中 心的豪华公寓楼 北京的大宗物业交易（美国基金）谢谢 !