（房地产开发与经营专题）专题一 房地产开发与经营 基础知识专题二 房地产开发与经营 法律法规毕 琼 媛2012.4.15回 顾 专题一 房地产开发与经营 基础知识 一、房地产相关概念、术语案例：商品房买卖纠纷解决途径思考 二、房地产人力资源现状 三、理论工作程序关注：房地产营销案例借鉴 四、房地产市场价格是怎样形成的？ 五、全国、郑州、县域房地产业趋势探讨 一、房地产开发与经营法律服务背景 二、相关法律法规分类、汇总 三、常见的法律事务范畴、 纠纷类型 四、案例讨论专题二 房地产开发与经营 法律法规一、房地产开发与经营法律服务背景 1、房地产法律服务的起源及发展 2、该业务是一个很好的发展和研究方向二、相关法律法规分类、汇总 1、房地产法律法规是一切调整房地产活动的有关法律法规。 2、如何来分类？（分类的标准很多）按照立法时间分；按照立法层次分；按照管理职能分；土地管理法、城市房地产管理法、城乡规划法、 招标投标法、建筑法、物权法、合同法国有土地房屋征收补偿条例、城市房地产开发经营 管理条例、土地法实施条例、物业管理条例房地产开发企业资质管理规定、商品房预售管理办法 、 闲置土地处置办法、房地产估价师注册管理办法省城市房地产开发经营管理条例、省住房公积金 管理条例、省住房公积金管理条例房地产 法律房地产 法规房地产 规章地方立法（按立法层次分）房地产法律体系图省建设工程监理管理条例、省城市房地产交易 管理办法、城市房地产中介服务管理办法、评标 专家和评标专家库管理办法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题 的解释、关于审理建设工程施工合同纠纷案件适 用法律问题的解释房地产估价规范、住宅建筑规范、住宅设计规范、 建筑工程施工质量验收统一标准国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干 意见（2008）；关于促进河南省房地产业稳健发展 的若干意见（2008）地方法规 规章司法 解释标准 规范政策 文件（按管理职能）房地产法律体系图税收管理物业管理中介服务 管理权属登记管理 城市拆迁 管理房地产 交易管理建设工程 管理房地产 开发管理建设用地管理 分类 1）建设用地管理的主要法律法规： 1.土地管理法；2.土地管理法实施条例；3.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；4.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定；5.建设用地审查报批管理办法；6.协议出让国有土地使用规定；7.闲置土地处置办法。2）房地产开发管理的主要法律法规 ： 1.房地产管理法；2.城市房地产开发经营管理条例；3.房地产企业资质管理规定；4.房地产广告发布暂行规定；5.关于调整部分行业固定资产投资项目资金比例的通知；6.关于规范房地产市场外资准入和管理意见；7.商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定。3）建设工程管理的主要法律法规 ： 1.城乡规划法；2.建筑法；3.招投标法；4.合同法；5.建设工程质量管理条例；6.建设工程安全生产管理条例；7.工程项目报建管理办法；8.建筑工程施工许可管理办法；9.审理施工合同若干问题的司法解释；4）房地产交易管理的主要法律法规 ： 1.城市房地产转让管理规定2、商品房销售管理办法；3.城市房地产交易价格管理暂行办法；4.城市商品房预售管理办法；5.城市房地产抵押管理办法；6.城市房屋租赁管理办法；7.房地产经纪管理办法；8.审理商品房买卖合同若干问题司法解释；5）城市拆迁管理的主要法律法规： 1.城市房屋拆迁管理条例；2.国有土地上房屋征收补偿条例；6）权属登记管理的主要法律法规： 1.房屋登记办法；2.土地登记办法；3.房屋权属登记信息查询办法；4.房产测绘管理办法；5.建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知；6.关于审理房屋登记案件若干问题的规定；7）中介服务管理的主要法律法规： 1.城市房地产中介服务管理规定；2.关于房地产中介服务收费的通知；3.房地产估价机构管理办法；4.房地产估价师注册管理办法；8）物业管理的主要法律法规： 1.物业管理条例；2.住宅专项资金维修管理办法；3.业主大会规程；4.物业服务收费管理办法；5.物业服务企业资质管理办法；3.物业服务收费明码标价规定；4.前期物业管理招标投标管理暂行办法；9）我国现行房地产税的主要法规： 1.契税暂行条例；2.中华人民共和国房产税暂行条例；3.中华人民共和国土地增值税暂行条例；4.中华人民共和国征地占用税暂行条例；5.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例；6.固定资产投资方向调节税暂行条例；7.中华人民共和国印花税暂行条例。10）其他管理的主要法律法规： 1.住房公积金管理条例；2.城镇最低收入家庭廉租房管理办法；3.城市异产毗连房屋管理规定；4.经济适用住房管理办法；5.城市危险房屋管理规定； 可以按照房地产开发与经营四个阶段来划分相应的法律事务和纠纷：1、房开决策、前期阶段（拿地、筹钱）；2、建设实施阶段（设计、建造）；3、销售经营阶段（卖房、盈利）；4、物业管理服务阶段（管房、保修）。三、法律事务范畴、 常见的纠纷类型 1、决策、前期阶段（拿地、筹钱）法律事务：公司法律事务；土地交易法律事务；资金筹集法律事务；招投标法律事务；报批办证法律事务；问题纠纷（较多涉及行政管理、行政诉讼领域）土地违规开发；拆迁补偿安置（2011年，新国有土地上房屋征收管理条例） 2、建设实施阶段（设计、建造）；法律事务：项目建设过程风险控制法律事务；建设工程合同法律事务；其他合同法律事务；竣工验收交付法律事务。问题纠纷:建设工程合同纠纷（重在施工合同）；（此类法律事务 归属于建筑工程法律事务范畴！） 3、销售经营阶段（卖房、盈利）；法律纠纷：1）虚假宣传、承诺；2）认购协议、交付定金的效力；3）商品房买卖合同纠纷：设计变更；延期交付、逾期办理房产证；面积误差；房屋质量存在缺陷、瑕疵。关注：商品房“赠送面积”法律风险讨论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿1、开发商赠送的一般都是些什么“面积”？1）“偷面积”：本身不计面积或计半面积。2）违建面积：擅自变更规划设计违法搭建。3）侵犯共有面积：顶层露台、地下室、庭院等。关 注：商品房“赠送面积”法律风险1 凸窗面积赠送利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量。凸窗面积赠送限制：当凸窗高度小于 2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时 ，凸窗部分不计算建筑面积。注：落地凸窗进深不宜过大，否则会 影响室内采光效果在卧室中设置落地凸窗（凸窗高度 与入户大堂相连) (增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用 面积)卧室卧室厨房阳台庭 院平面简图和解or诉讼？ （途径）赔偿？ （多少！）退房？ （理由！）送庭院有哪些法律问题？2、开发商赠送的“面积”法律风险分析1）开发商角度：涉嫌虚假宣传、损害他人利益、行政查处风险、遭遇诉讼赔偿纠纷等。2）业主角度：产权无登记、所获面积不牢靠、花高价得到、“赠送面积”发生安全隐患、事故得不到法律的支持。关 注：商品房“赠送面积”法律风险1、关于惩罚性赔偿；（消法第49条、合同法第113条、一加一赔偿）2、思考消法在商品房买卖中可否适用？（是争论的焦点、关注的热点）2、何种情况适用惩罚性赔偿的法条解释：（商品房买卖适用惩罚性赔偿的6种情形）讨 论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿问题1）关于惩罚性赔偿；消法第四十九条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。合同法第一百一十三条：经营者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。 讨 论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿问题2）观 点：（1）消法第四十九条适用范围不包括商品房买卖。 （2）消法适用于商品房买卖合同纠纷是大势所趋、人心所向；讨 论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿问题参考：学者的观点民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用消法第49条。一是消法制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量 问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。 三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。 参考：法院和法官的观点不少法院也是认为房屋买卖不适用消法，但不同的法院作出的判决完全不同。有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。 更有法官认为，消法对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”。商品房是特殊的商品，一旦刻意强调按消法调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。 商品房买卖适用惩罚性赔偿的几种情形：关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条、具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 讨 论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿问题第九条、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。讨 论：商品房买卖合同的惩罚性赔偿问题 案 例1：销售广告风险 案 例2：隔热层的使用归属问题 案 例3：销售后期，交房风险四、相关案例分析某群诉案。销售广告中出具赠送阁楼，并用图文明确表示，但在交房后，并无图中所示阁楼，导致业主要求开发商承担违约责任。 分析：销售广告的效力？开发商是否承担责任？案 例1：销售广告风险根据商品房买卖合同司法解释的相关规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但就在开发规划范围内及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该说明和允诺未载入合同，仍为合同内容。何为具体明确？属于法官自由心证的范畴。虚假广告的法律责任：行政责任和民事责任。特别提醒，有可能适用消费者权益保护双倍赔偿责任。案 例1：销售广告风险某小区在销售时，对顶层的用户约定，同意其使用顶层隔热层空间。后顶层的两户业主对隔热层使用发生争议。分析：合同中承诺是否有效？如何规避、解决此类纠纷？案 例2：隔热层的使用归属问题分 析：1）隔热层从法律定义上来看为业主共有部分，不论是开发商和业主都无权私自对隔热层作出归属约定。若是顶楼的业主需要使用隔热层，必须经本幢业主全体同意使用。2）开发商在销售合同中作出的承诺为违法承诺，该条款为无效条款，业主可以根据缔约过失责任要求开发商承担法律责任。案 例2：隔热层的使用归属问题王某系某小区的业主，其购买的房屋出现墙面裂缝、地面不平整等问题，在验房当