融侨左海湾花园洋房交流会RONGQIAO_ZUOHAIWAN汇报内容花园洋房体量的可行性推导价格期望怎样实现 针对项目一期设计方案以及产品设计的意见左海湾左海湾基础经济础经济 指标标融侨半岛左海湾 总占地面 积191万75.99万总建筑面 积350万167.99万容积率1.832.21 绿化率35.57%64% 建筑密度14.97%15.6% 规划套数30000余户13500户 规划停车 位6570个市场蛋糕寻找融侨洋房市场空间餐刀的思考数据来源：网上房地产即时成交数据花园洋房如何挤占类别墅、多层的市场空间 南岸区中高端物业如何挤占北部新区的市场空间供应解构寻找融侨洋房市场空间需求解构15.2%19.7%南岸区渝中区九龙坡区江北区12.6%29.8%31.8%40.4%19.2%12.6%意向群体来源居住区域 工作区域花园洋房04-07年3月供应04-07年3月供应结构中高端人群需求结构个案借鉴寻找融侨洋房市场空间项目名称属性楼盘均价入市时间总套数销售套数销售周期销售率龙湖大城小院城市型50002007-4-15256200多套10天85%龙湖好望山郊区型47002006-9-166904507个月65%金科东方王榭郊区型48002006-12-24840500余套4个月60%同景国际郊区型31002006-12-134804085个月85%抽样项目：2006年9月2007年4月累计销售约1500套、约24万方、按照品牌企业占60%市 场份额估算，2007年预计市场消化量约40万方。供需牵引力寻找融侨洋房市场空间市场空间2006年2007年2008年2009年 南岸区26.5 29.1 32.1 35.3 渝中区1.8 2.0 2.2 2.4 江北区3.2 3.5 3.9 4.3 北部新区3.3 3.6 4.0 4.4 九龙坡区1.4 1.5 1.7 1.9 总总南岸区市场场空 间间36.2 39.8 43.8 48.2 花园洋房市场场空 间间12.713.915.316.9物业结构分割价值与品牌分割区域需求分割 融侨洋房 空间左海湾花园洋房价值实现价值曲线对比发现项目的差异化元素差异化元素下的核心价值延展项目定位方向判断价值体系构成花园洋房价值曲线低中高区位价值开发品牌销售单价社区规模配套功能景观资源物业管理产品创新生活概念数量稀缺龙湖洋房（品牌洋房）同景洋房（普通洋房）融侨洋房发现融侨洋房的核心价值区域价值更强社区规模更大景观优势明显交通便利辐射全重庆生活便利闹中取静价值提升稀缺性多种物业多种物业人员复杂影响力较大自身配套完善江景资源湖景资源坡地地貌重点突出价值需规避的问题引导的价值需要改善价值+创新产品差异点下的价值梳理交通便利辐射全重庆生活便利闹中取静价值提升稀缺性多种物业多种物业人员复杂影响力较大自身配套完善江景资源湖景资源坡地地貌重点突出价值需规避的问题需引导的价值需要改善价值+创新产品绝版长江资源内湖景观坡地的层次感地段稀缺融侨品牌城市中心稀缺物业花园洋房洋房城市景观 坡地优势价值的提炼定位关键词提炼洋房城市景观 坡地都市洋房生活方式长江边上的花园洋房富有变化和个性的洋房长江坡地城市花园洋房别墅级享受接受程度更广稀缺资源项目定位方向 长江边上的融侨花园洋房献给那些想要留住山和水的重庆人别墅级都市花园洋房生活群落五大主力构建左海湾花园洋房价格支撑景观无所不用其极适度控制产品面积 城市核心洋房的稀缺创新性产品的打造 打造地方特色产品多功能附加提升价值 产品创新 融侨配套别墅级花园洋房 都市洋房生活方式左海湾规划设计方案及产品建议定位方向下的产品设计方向都市洋房生活方式长江边上的花园洋房富有变化和个性的洋房景观最大化原则因地制宜富有地方特色独立圈层社区打造别墅级都市花园洋房生活群落总体规划设计原则建议原则一、阶层感尽量保证花园洋房的 集中性，便于打造整 体品质感。过于分散 不利于管理、也不足 以支撑总体价值。保 障花园洋房的相对独 立。 原则二、景观最大化景观最大化原则，充分利 用江景，湖景景观。原则三、层次感充分利用项目坡地的性质 ，使建筑更加具有层次感 ，并根据坡地打造富有个 性的灰空间。原则四、组合性花园洋房总体预计约40万 方，体量较大，应当具有 不同的物业类型，不排除 别墅、洋房甚至小高层洋 房的出现。总体规划建议花园洋房应当占据最好的景观资源，以达到 别墅级洋房条件，是价格的重要支撑。设计原则下对项目一期设计方案的评价一、景观利用不够、风向考虑不足主景观面主视线方向江风风向项目洋房的摆放与主景观面垂直，大多斜视江景，没有充分发挥出景观的优势，另外由于洋房两边多 为建筑，届时局部必将形成横向风，平行景观面摆放建筑不但可以最大化利用尽管，同时也可以使通 风更加良好。设计原则下对项目一期设计方案的评价二、研究地形坡度、景观最大化通过坡地最大化景观，同时利用坡地，使建筑更加具有层次感、本身项目地势具有天然的坡地，可以人工 对地形进行一些改造，使坡地属性更加明显。设计原则下对项目一期设计方案的评价三、研究地形坡度、建造具有地方特色的洋房“横平竖直”的归还设计，很难实现，应当根据地势不同，结合重庆传统建筑 特色构建具有一定特色和趣味的整体建筑组合形态。典型的平原设计具有地方特色设计原则下对项目一期设计方案的评价花园洋房被高层保卫，处于“被窥视”之下，其品质感必将受到较大影响，建议尽量使融侨洋房集中规划， 最大化避免影响，如果条件不允许，则建议加宽中间隔离带的尺度，通过景观长廊的形式自然隔断。四、洋房统一规划、与高层尽量规避建议1、扩大隔离带 利用植物进行隔断建议2、通过朝向避 免对视现象建议3、对相邻建筑 进行调整，增加遮 挡构件。五、产品设计建议建筑风格建议现代建筑风格龙湖大城小院万科水晶城更加具有城市感 与原有风格相协调在售花园洋房容积率水平在11.5左右花园洋房容积率项目名称物业类型建筑体量（万平方米）容积率龙湖弗莱明戈花园洋房121龙湖好望山花园洋房121龙湖大城小院花园洋房5.81.5金科东方王榭花园洋房181.24金科天湖美镇花园洋房401.2五、产品设计建议联排别墅量身定制根据客户的需求设计房间配比，室外空 间以及功能房间等（设计师单独服务）限制条件1：立面规范 限制条件2：用地划分项目的重要新闻点 项目的品质标杆万科十七英里 & 长城脚下的公社五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。花园洋房的户户型配比对对照表（房%）项目名称两房三房四房五房六房配比合计弗莱明戈-52.3%44.7%2.9%-100%同景国际城10.3%76.3%13.4%-100%红树林28.1%57.9%14.1%-100%大城小院-27.7%51.9%20.3%-100%目前市面上主要在售的花园洋房主力户户型主要以三房和四房为为主，两房和五房所 占比例相对较对较 少。花园洋房户户型面积积区间间比重分布（%）项目名称300弗莱明戈-11.7%8.8%53.2%12.3%2%5.5%6.4%同景国际城5.1%23.7%26.8%30.9%13.4%-红树林-28.0%28.1%43.9%-大城小院-15.6%52.3%11.7%14%6.3%- 目前市面上主要在售的花园洋房主力面积积主要以套内100-180平方米为为主，超过过 180平方米的主要以底跃跃和顶跃顶跃 的大户户型为为主，所占比例相对较对较 小。五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。五、产品设计建议城市花园洋房设计建议1、城市花园洋房尽量控制套内面积、应当根据城市属性的程度，控制面积。一层（赠送）二层三层T3户型套内面积156五、产品设计建议城市花园洋房设计建议2、增加对灰空间的利用，增加外部空间的情趣性E7底跃套内面积：240五、产品设计建议城市花园洋房设计建议3、增加中间层产品的变化C3-5 套内面积：118空中花园的利用地下/半地下空间五、产品设计建议城市花园洋房设计建议4、利用坡地打造地下附属空间（地下室、半地下室形态）万科城的地下空间利用THANKS