*同致行.商业部2一、项目介绍及其定位*同致行.商业部3项项项项目概况目概况占地12358平方米，商住用地规划为三层商业裙楼（约21000平方米）和21层板式住宅 （约42000平方米）裙楼部分延街面长90米左右，进深80米左右，总建筑面 积大约70000平方米 ，带27000平方米的商业广场和一层 地下室。项目四至为东连供销社，西连城市广场，北对第三医院 ，南接兴隆步行街 *同致行.商业部4裙楼市裙楼市场场定位定位经营内容定位以女性服装、鞋帽、饰品、化妆品、精品为主，辅以超市、餐饮、娱乐 、休闲的经营内容 消费档次定位以中档为主，部分做成高档 业态定位主题商场服装、娱乐、餐饮为主的综合性商业广场 商家定位省内外品牌商家和当地经营商户 *同致行.商业部5定位描述定位描述以女性为主要消费对象的 集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的 女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的 主题商城 *同致行.商业部6裙楼裙楼产产品品设计设计: :楼层经营功能规模及其面积比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服饰、餐饮、银行等3000、占13.04%F1女性主题商场4000平方米占47.83%F2女性主题商场7000平方米F3休闲吧、娱乐城7000平方米、占30.43%F4会所、高档酒楼3000平方米（转换层）最后面积有待建筑设计方案的确定*同致行.商业部7裙楼商裙楼商场场命名命名东方时代商业广场一般化、传统的命名，容易记忆，但特色不突出*商场以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源 建议采用“*商业广场”模式命名，对其专门会议讨论 *同致行.商业部8商商场场场场怎怎样样样样才能成功才能成功: :商场成功基本要素商场质数 条件商场市场 定位商场营销 推广策略商场管理 服务经营者的 实力可见，经营者的实力和商场管理服务是招商直接决定的因素，只有认清招 商工作的重要性和专业性，才能实现商铺的升值和销售的价值，实现利润 最大化。 *同致行.商业部9租金定价租金定价: :体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整 体定价和分层定价相结合采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法， 而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法 *同致行.商业部10市市场场场场租金价格体系租金价格体系13层租金均价为62.72元/平方米 其中：1/F：95.27元/平方米2/F：61.93元/平方米3/F：30.97元/平方米注：以上为市场散租租金，整租租金下浮40到50% 另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定*同致行.商业部11经营经营经营经营 管理模式的定位管理模式的定位首选整体引进大商家备选自营招商发展商引进具有一定知名度的大商家对项目商场实行整租经营 发展商对项目裙楼实行散租招商，自己对商场进行统一的经营管理*同致行.商业部12二、招商方案*同致行.商业部13招商方案的提出招商方案的提出方案A： 整体出租，仅引进独立的经营管理品牌 方案B： 散租，引进小商家，自己成立管理公司 *同致行.商业部14方案方案 A A剖析剖析图图图图发展商大商家整体出租物业管理经营管理 财富广场商业裙楼成熟的经营品牌中高档服装 百货消费者*同致行.商业部15方案方案 B B剖析剖析图图图图发展商小商家散铺出租物业管理 经营管理参与经营 财富广场商业裙楼新兴的卖场品牌中高档服装 百货消费者*同致行.商业部16指 标招 商 难 度租 金 收 入返 租 压 力销 售 影 响定位 相关 性经营 条件经 营 风 险方 案A较 难小高利 好很好要求高小B较 易大低一 般一般一般要 求大招商方案定性分析招商方案定性分析*同致行.商业部17招商方案定量分析招商方案定量分析方 案AB单 位说 明 相关销售方式分割返租销售整体、大面积发售 或以租代售计量指标租金收益97,650,00013,020,000元共10年 A取B的50%销售总额163,560,600147,204,540元销售率90% B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%营销费用3,271,2123,680,114元招商+销售 A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元 方案AB收益差13,514,162元方案A方案B0*同致行.商业部18方案方案对销对销对销对销 售的售的优优优优劣分析劣分析方 案优 势劣 势A销售额较高 客户源丰富 单个个体销售实现容 易销售不畅预期收入无法实现 招商力度和效果不易控制 发展商垫付租金 众多业主与经营者的沟通协调经营 运营风险的转嫁给了开发商 返租的财务压力B无返租财务压力 无招商压力 无后期经营风险 资金回笼快速(整体 性的)售价较低(一般在70折到82折之间) 表面看回笼资金总额少 客户源狭窄不易成交 交易谈判难度大*同致行.商业部19方案方案优选结优选结优选结优选结 果果方案A方案B*同致行.商业部20三、招商准备*同致行.商业部21核心产品外延产品相关产品家用电器 文化、区域、时代特征的特色美食餐饮通讯、摄影照相器材 饮食文化相关的展示品和精品小家电 休闲、品位独特的副食餐饮招商产品 招商对象招商范围招商主体招商方案核心产品相关产品补充产品女性主题的服饰、美容化妆品、珠宝首饰、皮 具、鞋帽等百货超市、餐饮、娱乐 会所男性和儿童服饰、鞋帽等百货 小家电、音像等招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案招商实施*同致行.商业部22招商主体 -以同致行顾问为招商主体进行招商。 *同致行.商业部23招商架构发展商商业部总监项目经理招商主任策划师市场研究员招商顾问发展商营销部*同致行.商业部24招商对象 招商产品的零售商 招商产品的代理经销商 招商产品的直营厂家 有招商产品资源整合和经营管理经验的大商家 *同致行.商业部25招商范围郴州招商产品零售市场 深圳、广州、长沙等地的相关零售市场 广东省内相关产品生产领域 *同致行.商业部26招商物料招商手册、招商海报 现场VI物料 POP物料 招商合同文本 招商细则、招商流程、租赁协议等 商场平面分割图（规划效果图） *同致行.商业部27现场管理 招商人员上岗前培训 每周项目例会 日招商情况汇报周例会纪要、招商周、月工作总结 调整营销策略，提交短期宣传推广计划书 *同致行.商业部28三、招商实施*同致行.商业部29招商战略快-准备+开展+推广准-时机+展示+把握灵- 调整+工具+计划招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料 认准时机准时开始招商消息的发布，准确把握商家的心理和需求 灵活及时调整招商计划的各项内容 ,做好AB计划的时间搭接*同致行.商业部30推广计划 交付使用及试业开幕 初步推广工作 全面推广工作 再次推广工作 落实商户进驻商场 检讨评估方案A方案B*同致行.商业部31推广时间节点 推广阶段开始时间结束时间推广目标天数初步推广工作2003/8/252003/10/30完成方案A 的摸底和目标客户选择35全面推广工作（正式 招商开始）2003/11/12003/11/31确定核心商家和方案A的可行性以及积 累方案B的客户资源30再次推广工作2003/12/12004/2/28完成方案A/继续实施方案B80落实商户进驻商场2004/3/12004/3/15完成方案B的60%45交付使用及试业开幕2004/3/162004/4/1方案B的80%及开业条件成熟15总 计215最后推广时间视他项工作的开展情况而定，详细时间见工作计划表*同致行.商业部32招商策略走出去、请进来 建立直复式的招商网络 分组进行 以流动招商为主、现场招商为辅 *同致行.商业部33广告策略广告诉求点-财富新天地广告媒体-折页+海报+POP+报纸*同致行.商业部34营销成本概算 现场部分 -10万广告部分-50万公共活动费用-10万合计-80万异地招商费用-10万*同致行.商业部35圳市同致行物业顾问有限公司 二零零三年九月十三日 如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千年 长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世 界的文学史上，地位都是很崇高的。 希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还不足以解释 复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就 会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。 但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。 在中国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，基 本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上 鲜明地把“神”和“人”清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。 但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的 能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也 会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。 希腊神的生活是无拘无束、*形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑 拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会 到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。 需要说明的是，希腊神话分为两部分，一部分是神的故事，一部分是英雄传 说。这一部分主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。 下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况： 世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷 电之类才慢慢形成。基本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘 古开天地之前，也是“一片混沌”之说。“混沌”这个词，指的就是在神话中，天 地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。待情绪稍微冷静后，阿元才略带平稳的语气地说：“没错。他是个小有名气的铸剑师，也是个酒鬼，”她说着解 开头上的围巾，一条暗红色骇人的疤痕从脖颈根部一直延伸到锁骨中心，同阿元白皙的肌肤形成对比，但她 很快又把围巾重新围上，说：“那天晚上我和他发生了争执，酒气熏熏的他不知用什么东西把我打昏。后来， 虽然我被一个医生救活了，但是我的心却死了。那个男人不仅给我留下了这条疤痕，还带走了我的女儿” 阿元的语气冰冷，与之前温和的样子截然相反。 “带走？”白术不解。 “我醒来后，别人告诉我，我的丈夫和女儿都失踪了。所以我猜测，可能是被他带走了，也可能是被他杀掉了 。” “也有可能是你的女儿自己逃跑了。”白术接下去说。 阿元抱住自己的臂膀，低下头说无限悲哀地说：“不管是哪一点，总之，生不见人，死不见尸。” “从那天之后，”阿元继续说：“我努力忘记过去，忘记那天晚上发生的事情。我在冰冷的孤独中生活了七年， 一直在寻找着女儿，就算那希望如同蛛丝一样细弱，我也一直在寻找下去。如果不是那个医生救活了我，就 算我死了也不会安息的。” 阿元叹气，道：“关于过去，我已经几乎快忘光了。若不是你来问我，大概我再也不会记起了。” “很抱歉”白术真心诚意地向阿元致歉。 阿元摇摇头，道：“不也许也是好事，因为那个医生的名字也差点被我忘了。” “名字？” “嗯，那个恩人的名字，”阿元稍稍露出微笑，道：“我没有见过他。醒来之后，一直照顾我的邻居说，那个大 夫的名字叫厚朴。” “什么？”惊诧同难以言表的微喜混合着一道向白术袭来。他顿时觉得逝去的时间在他的面前急速倒流，一个模 糊而熟悉的身影在远处微微转身。一切似乎触手可及。 “是啊，听说大夫姓白那么全名就叫白厚朴了。” 那是白术失踪的父亲的名字。没想到，在七年前的某日，自己的父亲还救过一个濒死的女人。而这个女人， 目前所知唯一遇见过父亲的女人，正站在自己的面前。与此同时，这个女人很有可能是楼上失忆少女的母亲 。 “白厚朴是我的父亲我以为他失踪了。”白术的嘴角柔和