房地产 市场调研什么是 什么是 市场调研市场调研？如何做好 如何做好 市场调研市场调研？如何运用 如何运用 调研数据调研数据？什么是 市场调研？什么是 市场调研？是去售楼处拿楼书是去售楼处拿楼书是去售楼处问售价是去售楼处问售价是拿着系统中的调研表去把相关字段填满是拿着系统中的调研表去把相关字段填满有目的、有计划、系统地有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销等收集房地产市场营销等方面方面的各种情报资料，通过的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，统的收集、整理、记录和分析，为发展商预测项目经为发展商预测项目经营状况，制定正确决策营状况，制定正确决策提供可靠依据。提供可靠依据。p 明确调研内容明确调研内容pp 运用调研手段运用调研手段如何做好 市场调研？如何做好 市场调研？调研内容调研内容项目周边调研项目周边调研项目内部调研项目内部调研配套交通景观应用售楼处包装销售员配置项目销售状况样板房设置装修情况产品规划本项目本项目p轨道交通临近轨道交通三号线、八号线以及 规划中的十号线，其中三号线已开 通，八号线将于2007年底通车。轨道交通三号线殷高西路站殷高西路站距离本 项目2.52.5公里公里；轨道交通八号线市光市光 路站路站距离本项目4 4公里公里；轨道交通 十号线殷高路站与本项目一路之隔殷高路站与本项目一路之隔 。p公共交通五角场拥有近20条左右的公交线路 ，通往人民广场外滩等区域，是 目前居民的主要出行工具。p自驾出行翔殷路隧道，中环线以及逸仙路高 架可以快速通往市中心及浦东。轨道交通 号线轨道交通 号线轨道交通 号线殷高西 路站殷高路 站市光路 站翔殷路 隧道逸仙路 高架公交枢纽交通 交通生态生态/ /市中心唯一生态城区市中心唯一生态城区pp 5050万平米绿化景观。万平米绿化景观。pp 6 6公里景观河道和排水河道。公里景观河道和排水河道。pp 生态走廊、新江湾城公园等景观。生态走廊、新江湾城公园等景观。景观 景观调研内容调研内容项目周边调研项目周边调研项目内部调研项目内部调研配套交通景观应用售楼处包装销售员配置项目销售状况样板房设置装修情况产品规划售楼处包装销售员配置售楼处包装销售员配置pp 销控台布置销控台布置pp 洽谈桌的数量和放置位置洽谈桌的数量和放置位置pp 沙盘沙盘pp 销售员是否有统一制服销售员是否有统一制服pp 男女销售员比例男女销售员比例pp 销售员专业水准销售员专业水准pp 是否善于引导需求是否善于引导需求售楼处包装销售员配置售楼处包装销售员配置新天地景观湖新天地景观湖项目销售状况项目销售状况pp 推案情况推案情况pp 各项差价各项差价pp 促销手段促销手段pp 成交客户情况成交客户情况产品规划产品规划房型配比是重中之重，通常解决这个问题的方法主要有二种，一种是楼层平面统计法，另一种是外立面辨别法，如果实在没有资料可参阅，只有安排到现场看房一途。 pp 社区规划社区规划pp 配套规划配套规划pp 建材装修建材装修pp 房型配比房型配比样板房样板房( (段）设置和装修情况段）设置和装修情况pp 样板段体现样板段体现pp 样板房装修样板房装修pp 样板房管理样板房管理pp 样板房介绍人员专业水准样板房介绍人员专业水准调研手段调研手段手段一：手段一：和销售员交朋友和销售员交朋友适用项目适用项目大盘高档盘知名开大盘高档盘知名开 发商（代理公司）发商（代理公司）手段二：手段二：聆听购房者心声聆听购房者心声适用项目适用项目开盘当日开盘前排队开盘当日开盘前排队手段三：手段三：做二手房门店的常客做二手房门店的常客适用项目适用项目清盘楼盘处于销售尾清盘楼盘处于销售尾 声声手段四：手段四：男女搭配，购买婚房男女搭配，购买婚房适用项目适用项目中、高档楼盘（需详细中、高档楼盘（需详细 调研楼盘）调研楼盘）如何运用 调研数据？如何运用 调研数据？调研数据在调研数据在项目定位项目定位中的运用中的运用案例背景案例背景大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建3030万平方米，万平方米，1 1、2 2期项目均已期项目均已 交房入住，此次需定位的为其交房入住，此次需定位的为其3 3期项目，预计上市时间在期项目，预计上市时间在20082008年左右。年左右。三期项目经济指标：三期项目经济指标：总用地面积：总用地面积：49156M49156M2 2 住宅用地：住宅用地：38952M38952M2 2学校用地：学校用地：10204M10204M2 2总建筑面积：总建筑面积：125208M125208M2 2住宅建筑面积：住宅建筑面积：93020M93020M2 2学校建筑面积：学校建筑面积：6710M6710M2 2公建建筑面积：公建建筑面积：5052M5052M2 2综合容积率：综合容积率：2.132.13住宅容积率：住宅容积率：2.522.52学校容积率学校容积率0.660.66总户数：总户数：498498调研顺序调研顺序土地属性调研周边市场调研竞争市场调研产品细节调研项目定位产品定位土地属性调研土地属性调研华东政法学院华东政法学院中山公园中山公园华东师范大学华东师范大学长风公园长风公园凯旋路凯旋路 轻轨站轻轨站金沙江路金沙江路 轻轨站轻轨站地理区位项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。河滨景观项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。人文环境项目周边华东师范大学、华东政法学院等名校云集，人文环境极佳。生态环境项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。交通条件项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。板块支撑项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。结论：结论：土地属性调研土地属性调研周边市场调研周边市场调研区域楼盘名称地址二手房 单价销售时间房龄普陀 水岸豪庭光复西路1185号 110002002-7-11-2003-10-313年江南名庐曹杨路619号113002004-1-16-2005-5-301年深圳春天宁夏路287号 120002001-2-18-2003-3-13年绿地世家宁夏路366号125002002-9-28-2004-5-212年逸流公寓一期武宁路189号128002002-11-9-2003-12-13年世纪同乐顺义路100弄130002002-2-20-2003-8-313年大华清水湾期大华清水湾期凯旋路凯旋路15551555弄弄14000140002003-3-28-2004-1-312003-3-28-2004-1-312 2年年长宁虹桥新城长宁路1661弄140002000-10-25-2002-6-303年大家源三期长宁路1306号 150002001-10-1-2002-12-314年圣约翰名邸长宁路1188弄180002000-8-18-2003-3-13年园林天下园林天下长宁路长宁路888888号号 20000200002002-11-30-2004-4-12002-11-30-2004-4-12 2年年项目周边二手房汇总（1公里范围内）周边市场调研周边市场调研项目名称区域板块现状预计上 市时间预计 售价属性规模 (总建面积)长宁区2005年3号公告88街 坊32-8丘地块长宁中山 公园土地平整未 开工200825000商住;办 公;商铺242803绿地顺义路、白玉路项目普陀内普陀未动迁200920000住宅110000尚诚国际普陀内普陀在建2006年 底15000住宅80000逸流公寓二期普陀内普陀在建200714000住宅100000蔚蓝水岸普陀内普陀动迁中200817000住宅28000深圳之春公寓普陀内普陀在建200813000住宅20000风华水岸二期普陀长风在建200713000住宅20000项目周边未来供应汇总（1公里范围内）楼市现状 项目所处板块处于销售真空期，竞争较小。在售楼盘仅有城宁花园，目前也处 于销售间隙期。二手房源 项目周边二手房主力价格段处于13000-18000元/平方米，去化情况良好。本项 目前期房源价格为普陀地区最高，长宁区域最高为园林天下，价格在20000元 左右，主要由于该案紧邻中山公园，景观优势明显。地块稀缺 项目为大中山公园板块中规模最大的纯住宅地块。区域前景 项目所处区域价格持续看涨，现成交均价在16500元/平方米。据保守预测，其 项目价值以年10%以上递增。结论：结论：周边市场调研周边市场调研深圳西区标志性高档住宅深圳西区标志性高档住宅p 提升差异化附加值p 打造区域标杆住宅项目定位竞争市场调研竞争市场调研大华清水湾中远两湾城泰欣嘉苑新湖明珠城苏堤春晓天山河畔花园仁恒河滨花园河 滨 项 目 分 布 图普陀楼盘长宁楼盘苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不 多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。竞争市场调研竞争市场调研楼盘楼盘 名称名称区域区域规模规模容积率容积率建筑形态建筑形态建筑风格建筑风格可售可售 面积面积新湖明珠城二期普陀558262.8高层;小高层现代建筑设计风格49413苏堤春晓普陀1800003.2高层欧洲建筑风格31097泰欣雅苑普陀1470002.5高层 现代建筑设计风格11108中远两湾城四期普陀5602173.3高层现代建筑设计风格23719天山河畔花园三期长宁723003.2高层现代建筑设计风格21486仁恒河滨花园长宁390000 3.03高层现代建筑设计风格21185 汇总 136823在售河滨项目汇总楼盘名称区域价格主力总价新湖明珠城二期普陀14500180万苏堤春晓普陀19000230万泰欣雅苑普陀16500240万中远两湾城四期普陀13000135万天山河畔花园三期长宁15500170万仁恒河滨花园长宁23000460万在售河滨项目价格分析汇总竞争市场调研竞争市场调研楼盘名称楼盘名称区域区域规模规模主力主力 房型房型主力主力 面积段面积段类型类型 比率比率装修标准装修标准 ( (元元/M2)/M2)装修配置装修配置苏堤春晓普陀180000三房121-20043%1,500夏普派离克系列冷暖空调;“欧琳”整体厨柜、 水槽及龙头、炉灶、油烟机、消毒柜，厨柜五金 配件采用德国海蒂诗、意大利法拉利品牌，板材 为意大利进口SIA品牌、能率热水器、派离克冰箱 ;“亚细亚”或“斯米克 ”品牌面砖;内墙涂料采 用多乐士五合一系列产品;免漆柚木实木地板泰欣雅苑普陀147000三房150-16065%2,500双开门冰箱、嵌入式烤箱及微波炉、散盐煤气灶 及脱排 油烟机、16升热水器、净水器及软水器; 独立淋浴间配恒温雨淋及手握花洒、双面盆、座 厕及铸铁浴缸、电地热系统、电防雾镜及镜前灯 、挂壁电话插座及卫洗器的水、电接口天山河畔 花园三期长宁72300二房102-10935%1,000洁具：浴缸、座厕及洗手盆（“TOTO”或同等 品牌）。配以冷热水龙头及花洒（“TOTO”或 同等品牌），以及手纸盒、毛巾架（环）。淋浴 房：除2房2厅以外，其余住户单元的主卫生间均 设有玻璃淋浴房。洗手台：台面配石材，台面下 配储物柜，台面上配镜子。灯具：筒灯/射灯。 采暖：顶角线电加热片（“马利”或同等品牌） 。空调：“特灵”或同等品牌挂壁机天花：乳胶 漆，配灯座带灯泡。欧琳厨房龙头、摩思不锈钢 水槽。日立空调仁恒河滨花园长宁390000 四房200-25056%2,500科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜， 进口高仪品牌龙头，配置电热地采暖。三星台面 和洗涤池、净水器，SMEG品牌脱排油烟机、燃 气灶具及微波炉，另配进口容积式热水器。配置 固定厨或柜、分户门为沙比利饰面防火防盗门、 数控门锁、室内为沙比利饰面木门