恒福商业广场营销策划简案目 录海口概况海口商业市场分析海口商业调查海甸岛区域分析SWOT分析项目整体定位销售方式合作模式地理位置：地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道 西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便海口市概况海口市陆地规划总面积1304.8平方公里， 设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖 区。根据统计资料显示，海口常住人口为 166.92万人，其中非农业人口为76.05万人 海口市商业市场分析海口市商业市场分析现状商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多传统商业为主，经营水平不高商品物流不畅，同质化竞争恶劣城市规模小，总体消费水平不高海口市商业市场分析原因住宅开发与商业地产开发混淆抓不住商业地产开发的核心问题 过度迷信售后返租经营模式未来海口市商业 地产经营的趋势越来越重视商业研究 将以“订单式”开发模式为主流海口市商业市场分析发展趋势拥有雄厚资金的开发商将会逐渐占领商业地产市场 海口市商业调查海口市商业调查明珠广场联营 方式 位置定位经营 面积两押一缴等海秀东路 万福隆超市 百货 专卖 店 KTV 创新书店 10万m2 （7万 营业 ）现状 海口最热闹 的商圈，经营 状况 良好 位置 良好优属于商业圈核心位置，具有特色品牌劣道路狭窄不属于临街地段 卖场 布置不是很理想，采光 不好，客户的舒适性未能达到。客户的舒适性未能达到 楼层 负一一层二层三层四层五层八层租金 /m220060045030018018070海口市商业调查南亚 广场联营 方式 位置定位经营 面积两押一缴 一年一签等海府路与和 平路交汇处 大型购物、家乐福、专 卖店 5万m2 （7万营 业）现状 营状况家乐良好 ，百货一般 相关分析采用的是成本预算定价策略，由于成本远作得出价格相 对 市场偏高 。主力店招商比较成功带动 整个项目。只可惜 主力店没有给南亚带 来丰富的客源。因为南亚规 划出了 问 题，没有把南亚放在它们理想的地方楼层 负一一层二层三层四层五层八层租金 /m2160 280_50 _海口市商业调查宜欣购 物公园联营 方式 位置定位经营 面积一年一签 两押一缴为 主国贸路与明珠路交汇处 大型购物中心 百货 超 市 专卖 店 9万m2现状 海口最热闹 的商圈，经营 状况 良好 位置 良好优面积大、车位足、人性化设计 、大润发带动 整个商场、 免费接送车便利消费者、交通便利、便利了国贸一带市 民 劣没有自己的特色品牌，广场的位置有点偏，不属于商业 范围。吸引不了多的客户。 楼层 负一一层二层三层四层五层六层租金/m2260200160805020海甸岛区域分析功能定位及规划区域商业项目状况区域项目分析基本介绍海甸岛区域分析基本介绍地理 北临碧海蓝天，南靠繁华海口，东与新埠岛隔江相望，西与世纪大桥紧 密相 连，面积16.7平方公里；岛上气候宜人，冬无寒意，夏无酷暑，虽处 海边， 却罕有狂涛巨浪；三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）使海甸岛和海口 市中心紧密相连，交通极为便利 人口 5.8万常住人口，分属海甸、人民路、红岛 等派出所管辖，加上3.5万海南大学 在校师生以及大量外来人口，实际 常住人口应在10万人以上 经济经济 是海口市区人口最密集地带之一，8成海口外籍人士都聚居于此。岛上生活服 务配套设施齐全：金海岸罗顿 、寰岛泰得等五星级大酒店、海南最高学府海 南大学、别具特色的酒吧一条街、海甸岛菜市场、连锁 超市、美食街、休闲 娱乐 健身场所等应有尽有，沿江二路、三路商业繁华：海甸岛已成为海口市 一个重要的纯生活区域，岛上的经济 以服务生活的商业和服务业为 主交通 19条公交干线：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25 、26、27、30、36、44路公交车均能到达海甸岛，总数占海口市公交干线 1/3以上，市民出门即可乘坐公交车，从岛内最北端到达市中心不到二十分钟海甸岛区域分析定位及规划定位规划重大 项目教育居住综合 片区突出沿海开发沿江提升中心拓展两翼带动腹地 白沙门公园美丽沙开发环岛公路海新大桥世纪广场海甸溪 海甸岛区域分析海甸岛十一五规划项目名称地址楼层面积 租价 售价空置率 蓝海银座 和平大道28 号 一2191.46 48不售100.00% 二2831.52 30 不售100.00%海天逸舍五西路万恒 路口一层4200不租11800-14300100.00%二层4500 不租6000 100.00% 三层4500不租4700-5300 100.00%蓝海银座和平大道28 号一层2191.46 48不售100.00 %二层2831.5230不售100.00%海甸商业中心 海甸二东路 一号 一层1032.6174-100不售60.00%二层1162.4650-60 三层1162.46海甸岛区域分析部分区域商业项目状况海甸岛区域分析区域项目分 析商业形式单一、规模小、分布分散 纯商业项目少，商业楼群商业为主 售价高，经营状况不佳，整体高出 投资者预期商业的出售率和空置率比较高，达76%导致不能形成综合性的商业商圈 项目SWOT分析项目SWOT分析本项目基本 情况 施工进度项目面积项目构成38011.21平方米 商业步行街、综合商城 五星级影城、商务酒店 步行街、商城、住宅完工 酒店、影院待建项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步 行街已售，两栋步行街待售6000m2整体还未招商，商城和临街二栋步 行街已售，两栋步行街待售6000m2项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步 行街已售，两栋步行街待售6000m2项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步 行街已售，两栋步行街待售6000m2项目SWOT分析优势有利于利于项目商业布局 发挥品牌带动作用整体覆盖面积大交通仍极为便利覆盖高端人群构成互补形成大型商圈规划布局合理与百老汇合作北海甸核心区域 国贸区一桥相隔7路公交通过正对海大、周边 多高端楼盘周边 商业面积多项目SWOT分析劣势导致商业气氛比较淡自身商业气氛不够 人流量受影响不利于项目销售 不便于商家利用海甸岛没有实质性商 圈周边项目招商率低项目未进入实质招商 项目缺乏大型广场车 位比例不足项目前面水沟桥梁架 设缓慢项目设计有不合理处 项目SWOT分析威胁 周边项目较多，对项目销售产生一定竞争 部分已经销售，对项目整体操作定位有一定影响 项目SWOT分析机会 海甸岛将成市中心、新埠岛、东海岸的连接纽带人流车流量将会激增，五西路位置将更加重要 知名超市和品牌店的引进将提升项目知名度和销售 五西路水沟上桥的架设将吸引海南大学众多人流，提高商业人气 环岛公路、白沙门公园、美丽沙等的开发将提升海甸岛的整体环境和知名度，从而提升海甸岛人气项目SWOT分析项目分析总 结 从总体分析中可以看出本项目相对于周边其他项目优势比较大。随着区域环境的改善，项目发展仅仅是时间问题和项目的推广力度问题。项目的几个优势可以形成项目的直接卖点，项目的劣势需要通过推广和包装进行弥补，剩余的可销售部分会在项目的不断完善过程中逐渐扩大竞争优势项目SWOT分析核心竞争力 分析位置 北海甸中心、沟通国贸与海甸岛，东海岸、海南大学对面美丽沙与白沙门之间等。位置决定了覆盖人群和项目人群消费力。本项目可以覆盖海甸岛常驻人口11万人，再加上海南大学师生4万人国贸区域15万人，总共大约接近30万人核心覆盖人群超过10万人 一方面体现在项目的占地规模和建筑面积。另外一个方面还包括项目周边的商业量。有助于形成整体的商业环境本项目与周边项目的规模之和在海甸岛是最大的 规模 项目SWOT分析核心竞争力 分析布局 本项目的商业布局比较合理，相对于周边项目应当是比较合理的。三面立体商业与中间商业街形式的商业合理搭配有利于形成综合性商业模式 项目将建成的百老汇五星级电影院、再加上产权式酒店后面引进知名品牌的超时和快餐食品品牌店会对项目其他部分的带动作用不可估量 品牌 项 目 定 位 项目定位海甸商业中心 海甸岛商业中心定位理由唯一性项目周边配套商场、大型餐饮、菜市场、步行街大型影城等 （综合配套海甸岛独有）其中影城步行街等为本项目独家提供本项目+海甸岛唯一商圈本项目对于海 甸岛商圈的唯 一支柱性作用项目定位购买客户定位 海口本地居住的投者内地部分城市的投资者部分香港台湾以及国外 的投资客 少量香港台湾自 主经营客户 海口本地自主 经营客户 部分岛外自 主经营客户 +=项目客户投资60% 自主经营40%外地客户占到60本地客户占40 其中：项目定位价格定位海甸岛商铺平均租价：50元/m2 /月本项目租金预估：60元/m2 /月（项目位置、布局、规模、 品牌带动等占优）本项目售价：7200元/m2 （根据投资回报反推定价法 计算）具体定价要求 按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单 价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售 时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采 取周边竞争项目定价法。项目档次定位 中高档综合消费 场所中高档定位有利于项目覆盖人群 （中高档）提高项目的投资回报率项目缺乏大型广场，中高 档定位会适当减少一定人 流，但不影响收益项目定位项目业态定位大型品牌超市 文化收藏超市 品牌餐饮休闲 五星级电影城 主 导品牌服装 运动器械 休闲食品 时尚装饰 药品连锁 电子消费 美容保健辅项目定位项目命名建议金甸大街旺城商业中心项目销售方式项目销售方式销售状况分析投资者开发商尽快回笼资金快速销售良好售后 经营管理降低风险 稳定收益售后经营 管理保障良好收好 经营管理关键售后经营管理良好销售管理模式寻找项目销售方式项目销售模式开发商业主1商业管理公司业主4业主3业主2项目销售方式销售模式分析 效避免后期经营混乱 保证了自营性业主的灵活经营 管理和经营主体转移，减轻开发商负担 利于项目统筹管理 有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段 好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性 租金风险转移给商业管理公司商铺出售形式上下整体销售 横向分割，1楼2楼3楼整体销售。现有销售面积划分为23个销售单位，平均每单位260m2上下整体出售 有利于部分业主自主经营 上下分割出售 有利于上下同时销售 三层整体投资 有利于整体投资成本降低 项目销售方式销售进度（08年1 月9月）销售阶段销售量花费时间准备阶段销售总量20%1月1日3月1日 销售总量20%下一期造势 强销阶段 引导阶段 销售总量30%销售总量30%3月2日4月20日 4月22日7月1日 7月2日9月1日 项目销售定价策略低开高走 采取低开高走策略，具体增加量根据市场状况与项目的销售速度确定 在销售方中销售价格略高于方案定价，留出2%5的折扣空间 项目销售方式推广与营销广告投放 户外广告 、报纸 、网络广告 、印刷彩页楼书 、房展会、小型交流会 、招商广告 公关营销 积极维护老客户的关系，争取老客户带新客户 同外地公司、媒体、组织合作，深度开发外地市 场 适当引进知名品牌洽谈，成为项目推广中的引爆 点 项目销售方式销售成本类类目占总项总项 目比例广告费 2.5 代理费 4 税 费 10 总 计 16.5 合 作 模 式合作模式独家策划、销售代 理 独家策划保证项目对外形象的统一性，增强投资客户 对于发展商和代理公司的信心 保证策划、销售整体性、全面性和可执行性，可 根据实际情况随时进行销售策略调整，保证策略 的有效性和实时性 合作模式服务内容与收费标 准服务内容策划报告（市场调研、项目定位、项目规划具体建议、项目 收益分析、项目营销策略方案、项目包装方案、项目推广方 案、项目招