第八章 房地产保险保险业是广义金融业的重要组成，是社会经济 发展不可或缺的稳定器，是集千千万万的个体力量 与巨大的风险抗衡的理性行为。房地产保险是房地 产金融的重要组成部分，对房地产业的发展具有突 出的“保驾护航”作用。 第一节 保险基本理论 第二节 保险基本原则 第三节 保险合同 第四节 房地产保险产品 第五节 房地产保险的运作第一节 保险基本理论在现实生活中，在各种各样的经济活 动中，人们都必须面对各种不确定性，当 这些不确定性带给我们各种不好的经济后 果时，我们就将其定义为风险。保险就是 人们对付风险的一种经济行为。 保险的含义与特征 保险的性质 保险的职能与作用 保险基金（保险的金融特征）一、保险的含义及其特征1.保险的含义保险是风险管理的一种特定形式。是指投保人 根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于 合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产 损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、 伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时给付 保险金的责任。因此，保险是一种经济合同行为，通过投保人 与保险人订立经济合同来实现。保险服务是第三产 业的重要组成，在现代经济体系中具有不可替代的 作用。保险涉及资金运作，是现代金融业务的支柱 之一，在西方发达国家发展规模极大。2.保险的特征我们通过保险与其他一些相近的行为和业务比 较，来认识它的基本特征。 保险与储蓄保险与储蓄都是为了将来经济上的某种需要而 在当前积存资金的一种方式，是处理经济不稳定因 素的提前准备的善后措施。储蓄是单独的、个别的行为，是自己对自己可 能遇到的各种风险的防范；保险是集合多数人的少 数资金应对个别人可能遇到的较大风险，是集体行 为。储蓄简单、容易，多数人都能应付自如；保险 复杂、精确，经营者需要坚强的经济实力和特殊的 精算技术支持。保险与救济保险与救济都是补偿灾害事故损失的经济制 度，但他们也有重要区别： 救济是基于人道主义的单方施合行为，保险是受 法律约束的经济合同行为； 救济是依靠社会力量来保障社会稳定，保险是依 靠经济力量来保障社会稳定； 救济的对象事先不能确定，是由当时的情形由救 济者决定；保险的保障对象事先早就确定，是由 保险合同约定的。保险与赌博保险与赌博有一定的联系：都是建立在综合均 等原则基础上，都由偶然因素决定。但二者的区别 也是十分明显的： 赌博以投机风险为经营对象，保险则以纯粹风险为 经营对象； 赌博的目的是获利，保险的目的是避险； 赌博的结果是赢者以输者的损失为代价，若以参与 者全体为对象，则是必输无疑，是风险的增加和扩 大；保险的结果是风险的转移和减少，若以参与者 的全体为对象，是以确定性支出应付不确定性风险 。 二者的本质区别在于保险以保险利益原则为前提， 即投保人或被保险人对保险标的必须具有保险利益 。保险与保证保险与保证都是当事人应付未来偶然 事件的防范措施，但他们又有显著区别： 保证是个体之间的合同关系，保险是多数 主体之间的互助合作关系； 保证合同从属于其他主合同，保险合同是 独立的合同； 保证费用的确定主要受当事人心理因素影 响，由当事人个别谈判确定；保险费率的 确定则是建立在精算基础上，遵循大数定 律。小结由上述可见，保险具有独特的特征，它可以 使个体的风险有效地向全社会分散，可以使投保 人以较小的固定的保险费支出换取对巨额风险损 失的经济保障，即把不确定的、可能发生的巨大 风险损失转换为确定的、小额的保险费支出，是 风险管理的重要手段。保险的设立必须具备一定的条件，即必须存 在可保风险，包括： 风险必须是可以用货币来估计的损失 必须要有大量的、与其相似或同类风险单位存在 风险必须是偶然的二、保险的性质从经济关系的本质来看，保险是多数主体为了保障自己 经济生活的安定，利用价值形式，在参与平均分担少数成员 因偶然的特定风险事故所导致经济损失的过程中形成的互助 共济的分配关系。具体而言包括以下四个层面： 1.保险是一种经济形式保险从属于一定的生产关系，在社会再生产中处于分配环节体现着 被保险人之间、保险人与被保险人之间特殊的经济关系商品货币关系 。 2.保险是一种合同行为保险是一种经济合同行为，保险人通过保险合同组织保险参加者之间 相互负担损失。 3.保险分配性质受生产关系制约保险的分配性质受生产关系的制约，不同生产关系下保险的分配关系性 质不同。 4.保险是一种信用关系保险服务是保险人对投保人所做的一种承诺，是一种信用产品，保险 人必须具有偿付能力。三、保险的职能和作用1.保险的职能保险的职能是指保险所具有的职责和功能，是保险的 性质及其规律性的客观要求和具体反映。 保险的基本职能保险的基本职能是指保险在一切经济形态下所固有的职 能，表现为组织经济补偿和保险金给付的职能。实质上就是 保险的经济补偿职能，是保险本质特征的反映，以分散风险 为前提。其内涵特别丰富，具体有四种体现。 保险的派生职能保险的派生职能是由基本职能派生出来的，包括财政性 的分配职能、金融性的融资职能、社会性的防灾防损和减灾 职能。2.保险的作用保险作为现代经济中的重要组成，其对社会经济的稳定作用是最为重 要的，具体而言有宏观和微观两个层面的作用。 保险在微观经济中的作用保险的微观作用是指保险对某一经济主体所起的作用，包括： 分散风险，保障和及时恢复生产、生活； 平均分摊损失成本，有利于加强经济核算； 促进经济主体加强风险防范、管理； 有利于安定人们生活。 保险在宏观经济中的作用保险的宏观作用是指保险对整个国民经济所起的作用。包括保障再生产的进行； 有利于财政、信贷手指平衡； 可创造劳务性外汇收入，有利于国家国际收支平衡； 有利于科学技术进步。四、保险基金从金融的角度来看，保险的经营运作实质上是 把投保人缴付的保险费集中起来，由保险公司运作 ，并以此作为保险事故赔付的资金来源。 1.保险基金的含义与建立 保险基金的含义保险基金就是保险经营者通过合理计算向投保 人收取保险费而建立起来的后备基金，是保险的经 济补偿职能的资金来源，是社会后备基金的重要组 成。 保险基金的建立保险基金的建立是由保险产品的提供者通过向 市场推销相关保险产品，向投保人（保险产品的购 买者）收取相应的保险费而形成。2.保险基金的特点保险基金通过经济合同方式收取保险费而实现有别于财政基金的政权性和自留后备基金的个 体性。 保险基金用于保险参加者之间的资金调节有别于财政基金的政治性和自留基金的自主性 。 保险基金逐年累积，始终具有偿付能力有别于财政基金和自留基金的年度性。第二节 保险基本原则保险原则是保险的行为准则，是 维护当事人合法权益的准则。遵守保 险的基本原则，有利于发挥保险的职 能、作用，保障社会生活的安定。 最大诚信原则 保险利益原则 近因原则 损失补偿原则一、最大诚信原则1.最大诚信原则的含义与特征 最大诚信原则的含义保险的最大诚信原则，是指保险双方当事人 在实施保险行为过程中必须诚实守信，不得隐瞒 有关保险活动的任何重要事实，否则合同无效。 最大诚信原则的特点理论上最大诚信原则是约束保险双方当事人 的，即经营者和投保者都必须遵守最大诚信原则 。在实践中，最大诚信原则对投保人约束更加严 格和具体；在西方，保险业务经营者是最大诚信 原则的权利人。在我国，双方当事人都必须遵守 最大诚信原则。2.最大诚信原则的内容最大诚信原则的内容包括告知、保证 和弃权与禁止反言三个方面。 告知是约束保险双方当事人的， 保证是约束被保险人的， 弃权和禁止反言则是约束保险人。告知告知是指保险合同的一方当事人在签订或履 行合同时，向另一方当事人所做的口头和书面陈 述。包括：保险人向投保人说明合同条款内容， 投保人如实说明保险标的和被保险人的有关情况 。告知有两种立法形式： 无限告知，即客观告知：法律对告知内容无确定 性规定，一切有关问题都必须告知。 询问告知，即主观告知：投保人对保险人询问的 问题必须如实告知，其他问题无义务告知，即有 问必答，不问不答。我国实行的是询问告知立法 形式。告知内容通常反映在投保单中，是保险合同 的重要附件。保证保证是指人们对于某种事情的作为或 不作为的允诺。保险中的保证是指被保险 人允诺对某一事情的作为或不作为，以及 担保某一项事情的真实性。保证是保险合 同的重要组成，违反了就要解除保险合同 而不需要对对方作出补偿。弃权和禁止反言弃权，是指合同的一方当事人放弃其 在合同中可以主张的某种权利。禁止反言，是指当事人既已放弃可以 主张的权利而后不得再向他方主张该权利 。弃权和禁止反言主要约束保险人，通 常体现在保险人与其代理人的关系中。二、保险利益原则保险利益又称可保利益，是指投保人对 保险标的所具有的法律上承认的利益。 1.保险利益原则的含义保险利益原则是指投保人或被保险人对 保险标的在订立保险合同时或合同履行过程 中必须具有保险利益。保险人的赔付或给付以被保险人对保险 标的所具有的保险利益为最高限额。保险利益的存在是保险合同成立的前提 。2.保险利益原则的构成要件保险利益是投保人对保险标的所具有的在法律 的承认的利益，其构成必须具备三个要件： 保险利益必须是合法利益投保人或被保险人对保险标的所具有的权利是 必须符合法律规定，为法律承认的，受法律保护。 即保险标的的存在是合法的，投保人或被保险人与 保险标的的关系是合法的。 保险利益必须是一种具有经济价值的利益即保险利益必须是可以用货币计量的经济利益。 保险利益必须是确定利益 保险利益是已经存在的利益或将要获得的合法的 、可以实现的利益。3.保险利益的存在形式保险利益的存在形式因保险种类而有所区别。 财产保险的保险利益形式 财产所有人对归其所有的财产具有保险利益 抵押权人、质押权人对抵押、出质的财产的债权具 有保险利益 财产保管人对其保管的财产具有保险利益 当事人对其财产合法的、预期的经济利益具有保险 利益 责任保险，投保人对被保险人的民事损害在法律上 所负的经济赔偿责任具有保险利益 信用保险，权利人或义务人对这种信用行为具有保 险利益。人身保险的保险利益形式人身保险是以人的身体或寿命为保险标的的保 险。保险的目的是满足被保险人及其家属在生活的 经济需要，使其生活不因保险事故的发生而受到影 响。我国保险法规定，投保人对下列人员具有 保险利益： 本人； 配偶、子女、父母； 与投保人有抚养、赡养或者扶养关系的家庭成员、 近亲属； 其他被保险人同意投保人为其订立保险合同的，视 为投保人对被保险人具有保险利益。4.保险利益的存在时间保险利益的存在时间在不同的保险合 同有不同的具体要求： 财产保险中，强调保险利益在索赔时必须 存在，即当被保险人索赔时，他必须对保 险标的具有保险利益； 在人身保险中，强调保险利益在投保时必 须存在，即投保人在投保时必须对被保险 人具有保险利益。三、近因原则近因原则是保险事故发生后用来分清责任 、确定责任的保险基本原则。 1.近因原则的含义近因，是指酿成某种结果的直接、有效、起 决定作用的原因。保险中的近因是指造成保险标 的的损失的直接、有效、起决定作用的原因。近因原则，是指保险赔偿与保险金给付的 先决条件是，造成保险标的的损害后果的近因是 保险责任事故。2.近因的认定及保险赔偿或给付责任的确定在保险实践中，近因认定有两种规则： 排除远因 直接认定近因在直接认定近因时，是按照直接、有效、起决定作用的 标准来确定近因的，又有两种情况： 单一原因指造成保险标的损害的原因只有一种，就是近因。若其 就是保险人所承担的风险责任，则必须赔付。 两个或两个以上原因 两个或两个以上原因连续发生，则最先发生的风险因素或风 险事故是近因。 两个或两个以上原因同时发生，则同为近因，后果由他们共