房地产开发的市场分析p第一节 房地产市场概述 p第二节 房地产市场的供求p第三节 房地产市场分析的内容和方法第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念p房地产市场：是指由房地产公司开发经营的、带有物业特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。p房地产市场的组成：房地产市场一般由买方、卖方（发展商和承销商）、物业商品、交易机构四个元素组成。p房地产市场的分类：具体可分为土地出让市场、房地产交易市场、租赁市场、抵押市场、互换市场和典卖市场以及物业投资市场。二、房地产市场的特点p1、房地产市场上产品的位置固定性p2、房地产市场价格的特殊性p3、房地产市场供求的反经济循环型：经济繁荣 投入房地产资金比例下降；经济不景气 购买房地产投资保值p4、房地产市场价格的层次性：一次性出售、分期出售、部分出售5、房地产市场的双重属性：生活消费品+生产资料p6、房地产市场是不充分市场p7、房地产市场与股票市场存在差别三、地产市场p内涵：现实的、完整的地产具有土地本身和土地资本双重涵义。地产市场即是一般意义上的土地市场，流通主体是土地的使用权；同时又包括土地资本市场，流通的主体是土地资本。两者共同构成土地市场的内涵。p土地市场的交易人：主要有土地所有者、承租人（或转租人）、发展商。四、我国地产市场的特征p1、垄断性土地所有制的性质决定了这种垄断的性质。土地市场上交易的只是土地使用权。p2、竞争性例如：土地承租人为了从国家那里获得土地使用权时会展开竞争；物业发展商在获取土地使用权时更存在竞争。p3、计划性国家作为土地使用者和全体劳动人民利益的代表， 不仅直接参加地产经营活动，而且对地产市场进行计划调节、行政管理、法律监督和统筹规划，并采取措施保证地产市场的正常运行。第二节 房地产市场的供求一、房地产市场需求（一）房地产需求：主要是指对房产和地产的消费需求。由于房地产本身的特性，决定了反攻地产需求同一般的物质资料需求相比具有以下不同的特征：（二）需求特征：1、昂贵性2、排他性3、间断性4、多样性5、引致性派生需求（三）需求价格弹性和收入弹性p1、需求价格弹性p指商品价格每变动1%所引起的需求量变动的百分比，等于需求量变动的百分比除以价格变动的百分比。p说明：由于需求量和价格量变化方向总是相反的，价格增加，需求减少；价格减少，需求增加。所以需求价格弹性一定为负数。但在分析中，一般不考虑负号。p对富有弹性的商品，价格下降可使销售总额增加；对缺乏弹性的商品，价格下降可使销售总额减少。房地产需求价格弹性：（1）一般较小，即房地产需求量对房租（价）变化反应迟钝；（2）影响因素：p物业作为一种投入品，其需求价格弹性取决于其产出品的需求价格弹性；p物业的被替代性：房地产被替代性小；p房地产本身的容纳性；p租金在房地产出租经营支出中所占的比例p结论：容易被替代的房地产、容纳性大的房地产、房地产租金在房地产出租经营支出中所占的比例高的房地产，其需求价格弹性也高。p2、需求收入弹性p衡量收入变化所引起的人们对各种商品需求量变化的程度（收入水平每变动1%所引起的需求量变动的百分比）。p说明：Em可以测定正常商品和低档商品。前者Em0，后者Em0，如粗粮、劣质布料。p3、需求的决定过程（从收入角度分析）p决定房地产需求的最终因素人们的消费水平p（1）对房地产的需求 使用该房地产后所能带来的期望剩余 人们对使用该房地产后所生产的产品或提供的服务的需求 一个城市或区域人们的消费水平；p（2）人们的可支配收入和银行利率：人们的消费水平；p（3）消费水平增加：社会总需求增加，不意味所有类型房地产的需求都会增加。p4、房地产的需求收入弹性特点：p（1）一般为较高的正值，即个人可支配收入的增加会直接导致对房地产需求的增加；p（2）房地产的需求收入弹性是分析房地产投资风险的主要参数：投资于Em大的房地产，利润可能较高，风险也较大；投资于Em小的房地产，利润可能较小，风险也较小。p例：设某城市有A、B两种物业各10万平方米，A物业Em=3，B物业Em=0.2。求收入水平提高10%和下降5%时居民对A、B两种物业需求量的变化，并分析A、B物业的投资风险与利润。p解：（1）上升10%：p（2）下降5%：p所以A物业利润可能大于B，风险亦大。二、房地产的供给p（一）供给价格弹性p1、定义：与需求价格弹性相似，是指价格变化所引起的供给变化程度（商品价格每变动1%，所引起的供给量变动的百分比）。p2、说明：当商品价格变化时，生产者会调整资金、设备、劳动力的投入来改变供给量。这种调整所花的时间长短对供给弹性影响很大。劳动密集型行业的商品调整所花时间少，改变供求量容易，供给弹性大于1；资本密集型行业的商品调整涉及到增加大量设备、兴建厂房等工作，增加供给量不易，供给弹性小于1。p3、影响供给的主要因素p（1）原有可出租物业的供给量取决于租户的退租量、经营活动的预期利润及租金水平；新建物业的供给量取决于预期利润水平；p（2）其他：物业的开发费用；物业投资者以往的利润水平及对房地产业发展前景的估计；物业开发经营的税款；物业所处地区公共设施的配套所需费用；物业开发的筹资能力和融资成本；原有物业的闲置程度或可出让程度；国家有关经济法规、政策条例及管理办法的变化等。（二）原有（旧有）房地产和新建房地产（供给构成）p1、新旧房地产的比例p 任何一个城市，都存在两种房地产供应类型，即出租（或出售）过的原有（旧有）房地产和第一次出租（或出售）的新建房地产。p 在不同的城市，新旧房地产的比例不同。一般来说，新城市、发达城市中，新旧比例高一些，在发展已定型的中、小城市，新旧比例低一些。p 对用户来说，由于房地产的永久性，只要新旧物业使用质量差异较小，需求上可以认为一致。但从供应角度分析，二者有明显的区别，以下以新旧房地产出租情形为例分析。p2、原有（旧有房地产）p（1）原有房地产的供应量取决于租户的退租量 p（2）原有房地产的再出租量与对它的需求量成方比p经济高涨时期，经营活动的期望利润增加，已租有房地产的租户不愿退租，从而使退租量减少，导致供应量减少，而对房地产的需求量上升。p经济衰退时期，退租多，需求少。p3、新建房地产p原有物业市场上需求量愈大、供应量愈小的矛盾局面，必须靠新建物业的补充来缓和，新建物业供应量取决于预期的利润水平。p新建房地产供应量的增加存在时间上的滞后。原因：兴建到宅成需要时间，一般住宅、标准厂房一年左右，豪华商业大厦3至5年。p开发新建房地产的目的在于获取预期利润，只有预期售价（租金）与开发支出差额越大，新建房地产供应水平才会提交。p新建物业的供应水平变化反应滞后于需求水平变化应该引入时间坐标。（三）房地产的短期供应p无论新旧房地产，它们的短期供应价格弹性都是不足的。p1、新建房地产p（1）不足原因：由于从决定开发到完工，需要相当长的时间，这段时间包括：选址、审批、购地、设计、施工、验收等，少于这段时间，房地产无法供应市场直接使用，市场的供给量难于变化。决定短期内某一时刻的新建房地产供应量是根据数年或数月前发展商的决策而定的。因此，新建房地产由房地产市场价格变化而引起的供给变化率很小，其供给弹性不足。p（2）例外情形（即新建房地产的短期供给弹性显得较充足）p 在对物业需求高涨时，发展商拖延楼宇的销售，甚至当其价格接近峰值时才抛出；在对物业需求低落时，发展商及时将建成的楼宇售出，将未完工甚至未开工建设（按房地产法规定违法）的楼宇预售。p（现实中常以 为主，考虑折现、还息）p2、可供再出租的原有房地产p在短期内的供应量变化率对租金变化率的反应也是迟钝的。p因为：当租金上涨时，租户在短期内通常不会减少 他们所承租的空间，只有企业经营业务减少或利润下降时才会退租，毕竟房租在企业所有支出中所占的比例较少，而房租修订不是经常性的，搬家所带来的花费或时间都是一种开支。p3、结论p短期内，物业供应量变化较小，主要是需求量决定租金（价格）。（四）物业的长期效应p从房地产市场的时间纵向上看，房地产的供应量和需求量都是变量，决定了房地产价格（租金）水平的变化趋势。 p一般来讲，以土地为主的房地产价值较低，长期供给弹性低，如农田；以建筑物为主的房地产价值较高，长期供给弹性高，如：住宅、写字楼、工业厂房等。p那些容易获得政府规划部门批准的房地产较有弹性；容易改变用途的房地产也较有弹性，如鞋店与鞋厂。三、房地产市场的运行机制p（一）物业的供求与价格房地产市场的运行状况要通过房地产的价格和租金表现出来。p房地产品的价格是由市场供求关系决定的p租金是使用物业的价格，是在一定时期内根据物业的供求状况确定的。以土地为主的物业与以建筑物为主的物业p以土地为主的物业：由于价值较低，供给弹性、需求弹性都较小，供求曲线的形状起伏不大，几乎呈垂直、水平状态。p以建筑物为主的物业：由于价值较高，需求弹性较小，但供给弹性却相对大一些，因此其需求曲线起伏不大，变化平缓，但供给曲线的形状区相对倾斜。p由于供求曲线随着各种因素的作用在不断变动，从而原有的均衡状态被打破，形成一系列新的均衡点，E1,E2,产生一系列新的均衡价格P1,P2，由P0,P1,P2构成的曲线即使物业间格水平变动的趋势线。p（二）房地产市场的运行机制p1、房地产市场运行机制的要素：房地产市场的主体、客体、市场信号、中介机构及管理机构等。p2、供给机制、竞争机制和风险机制是房地产市场运行机制最重要的组成部分。第三节 房地产市场分析的内容和方法 一、市场分析的界定p1、概念p市场分析：运用于各种商品的投资开发以及行销过程，主要在调查市场供需以及价格变动情况，并加以研究判别及预测，作为投资管理或决策的依赖。p对房地产投资而言，市场分析所考虑的范围，不仅要掌握房地产市场本身的供需及价格动态，也要顾及总体环境对房地产市场的影响。p房地产市场分析：通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。2、房地产分析的作用3、房地产市场分析的分类p一般而言，房地产市场分析分为两大部分：p总体市场（Macro Market）或大环境分析，也称市场研究（Market Study），是针对总体市场、区域性市场等环境的供需状况等情形作分析以及预测。p个体市场（Micro Market）或小环境分析，也称作市场能力分析（Marketability Analysis），是针对投资人个案市场，邻里性市场等市场环境的供需状况等情形作实地地调查、分析及预测。房地产投资与决策分析理论与实务，张金鹗4、国外市场分析的框架p（1）总体市场分析总体市场分析国内或国际政经发展趋势市场范围界定地区经济分析需求及供给分析目前及未来市场状况分析个体市场分析目标市场分析基地分析竞争者调查分析市场容纳率及占有率分析利润及成本预估界定目标市场的范围行销策略及经营计划（2）个体市场分析5、台湾地区市场分析框架及资料收集（1）台湾市场分析框架(2)资料收集资料总体市场资料内容资料来源（一）大环境分 析1人口组成1人口成员及变动情形 2家庭户数、户量1行政院主计处统计 月报 2台闲地区户口及住宅普查报告2产业发 展1就业人口 2就业机会与失业率 3产业结 构与分析1行政院主计处劳 工统计年报 2经济部统计处 台湾工业生产统计 月报3所得水准1平均每人国民生产毛额 2家户所得阶段分布情形 3家户所得变动趋势1行政院主计处国民经济动 向统计季报 2行政院主计处薪资与生产力统计年4.市场景气1建筑执照面积 2使用执照面积 3房屋建筑类指数 4房屋建筑人数 5契税件数 6台北市开工面积 7销售率 8台北市建筑物买卖移转登记件数 9物价指数1营建署营建指标统计 2