0 威尼斯水城商业街招商策划方案河南郑州威尼斯水城商业街项目组1 目录第一部分项目基本情况一、本项目地段概述地理位置： . 商业氛围： . 项目规模： . 第二部分：项目分析一、威尼斯水城周边居住消费人口状况二、威尼斯水城周边商业环境状况三、威尼斯水城商业街项目SWOT 分析第三部分：水城步行街商业定位一、水城步行街经营定位：第四部分：水城商业步行街业态组合第五部分招商策略一、招商平面分割图( 见附图 )二、威尼斯水城商业租金调查及水城步行街租金确定威尼斯水城水城步行街租金调查：. 威尼斯水城中心城部分商业街商铺租金调查. 水城步行街租金及租赁期：. 租金策略 . 租赁期内实际租金收益：. 三、招商目标客户第六部分招商整合推广策略一、水城步行街推广主题二、招商推广策略三、招商推广时间进度安排第七部分：水城商业物业管理（略）2 第一部分水城步行街基本情况一、本项目地段概述1、地理位置：威 尼 斯 水 城 步 行 街 项目位于西临冉屯东路，东靠桐柏北路，北倚五龙口南路。 系河南 省城 开集团 公司 集多 年开 发经验 倾力 打造 的大 型 住宅 小区水景 项目，占地700 亩，建 筑面 积约 100 万平 方米， 2005 年荣 获 “ 中国住交 会中 国名 盘 ” 殊 荣，以其 成熟 的外 部 环境 、完 美的 内部 规 划、出色的建 筑设 计、国 际标 准的 物业 管理 , ，成为 引领 中原 时尚 的样板 社区。2、商业氛围：威 尼 斯 水 城, 处于 价值 飙升 中 的 西 北 板 块 ，贯 穿郑 州东 西的 “经济 新 干 线 ” 农 业路 与 横 跨西 区 南 北的 “黄 金 大 道 ” 桐 柏 路 共同 构 筑了完 善的 交通 网络 ，坐拥 都市 繁华 ，项 目 3 公里 范围 内临 近 郑州 西区商业 中心 ：公 交总 站、商 业大 厦、家 世 界等 主力商 业近 在咫 尺；项 目内部 配套 包括 ：泛 会 所、高 素 质幼 儿园 、净菜 超市 ,引领 都市新贵品质 生活 。 步行街 项 目周 边 区 域内 交通 道 路状 况良 好，路面 平 整宽 阔，周边 商业 上有 天成 批零商 场、朱屯 农贸 批 发市 场、思达 超市 、双汇连锁店 等 ，教 育上 有育 才小 学 、秦 岭路 小学 、郑 州 第八 十中 学等 ，交通方面已开通线路有216 路、218 路、68 路、96 路、55 路、24 路、71 路、45路、76 路。3、水城步行街的商业规模：商业建筑面积： 8995.34 平方米；属住宅底层商业，其中：外街为两层，一楼层高 3.5 米，2 层为 3.8 米，开间 3.8 米；内街为一层，层高为4.1 米，开间 3.6 米。商铺未进行全面招商，目前商铺尚未进行出租。商铺面积统计表：楼栋编号楼层建筑面积商铺间数出租情况销售情况单层面积整栋面积3 1# 1F 404.4 822.364 2F 417.961 5# 1F 229.78 456.712 2F 226.931 11# 1F 607.981212.6112 2F 604.632 14# 1F 1322.12658.0713 2F 1335.97 4 外街面积小计：5149.39 39 12# 1F 1109.38 28 13# 1F 796.0220 15# 1F 1102.67 22 16# 1F 837.88 8 内街面积小记：3845.95 78 商铺面积总计：8995.34 117 第二部分：项目分析1、中原区城市社会经济发展状况中原区主要经济指标如下：经济发展： 生产总值年均增长14.5%左右，到 2010 年地区生产总值达到43亿元。地方财政收入达到9.2 亿元，年均增长16.5%；规模以上工业企业增加值达到 14 亿元，年均增长 22%；全社会固定资产投资5 年累计完成 125 亿元，年均增长 20%；社会消费品零售总额达到84.5 亿元，年均增长14%；出口总额达到 2.7 亿美元，年均增长 20%； 5 年累计实际利用外资1.7 亿美元，年均增长 21%。结构调整： 三次产业比重调整为2：50.5：47.5；非公有制经济增加值比重达到 90%以上。人民生活： 城镇居民人均可支配收入达到15294元，年均增长 9%；农民人4 均纯收入达到 7901 元，年均增长 8%；城镇登记失业率控制在4.5%以内。城市发展： 全区总人口达到 70万人，建成区面积达到 68 平方公里， 建成区人口达到 65 万人。2、项目周边居住人口、消费状况本项是对周边居民的户数、人口总数，居民的消费能力、消费现状等进行综合比较分析。基本范围划定（北达五龙口村，南到陇海铁路，西至环城西路，东连郑北机务段）周边范围内人口及居民现状： 大的居住点有 24 处，总户数约 23000户居民，常住人口约 70000 余人。具体情况如下：名称总户数人口数威尼斯水城（含银榕、银田）3489 户（水城 968户、银榕 867户、银田 1645 户）10500 冉屯村常住人口3001200正功花园252750风和日丽家园300010800电厂家属院5281580华瑞紫光苑168500中机建设公司家属院126380新世纪小区3001000地质调查队家属院168500郑州宇通重工家属院30009000郑工家属院460014000清城美苑9002700鸿基西湖春天1700户5100五龙口村13004000西景佳苑280860机械化公司社区370 1100 5 司法局家属院200 600 化肥厂家属院800 2400 嵩岳小区1700 5200 中原区法院家属院260 780 搪瓷厂家属院120 368 煤仓北街 5 号院150 450 嘉悦花园200 600 合计小结：中原区 城镇居民人均可支配收入达1.54 万，较郑州市平均可支配收入 1.88 万低 0.34 万元，从该数据可以看出该区域在郑州市属中低收入人群，但人口总量较大，中原区人口总量约为65 万，占郑州市常驻总人口216 万的30.09%。从上表调查情况可以看出， 水城周边 1.5 公里商圈常住居民常住人口达70000人左右，随着该区域城市建设的发展，以及各个新建生活区入住人口的不断增加，在未来35 年内水城周边楼盘将进一步增加密度，加之不断增强的居民人均收入， 对住宅区域商业配套设施的消费需求将进一步增强，一个区域商圈也将逐步形成。3、项目周边商业配套设施情况1、生活、教育、邮政、金融配套设施情况表银行 （共计 6 家）名称路段商家户数中国农业银行冉屯路冉屯东路交叉口1 中国工商银行桐柏路和冉屯路交叉口路东2 桐柏路农业西路交叉口向北200 米郑州市农村信用社冉屯路冉屯东路交叉口向南500 米2 冉屯路与西站路交叉口向东200 米中国建设银行冉屯路秦岭路交叉口1 6 通讯、客票：（共计 5 家）名称路段中国网通营业厅冉屯路和冉屯东路交叉口向西200 米铁通营业厅冉屯路和桐柏路交叉口向西200 米路北中国联通营业厅冉屯路和桐柏路交叉口中国移动营业厅桐柏路西十里铺交叉口对面、煤仓北街冉屯路与西站路交叉口向东200 米著名餐饮：（共计 6家）名称路段面积鑫狮麟酒店桐柏路西站路向西100 米路东黄山酒楼桐柏路农业路向南100 米路东大嘴美食城桐柏路农业路向南100 米路东小蒙羊火锅桐柏路农业路向北200 米路东农家菜饭馆冉屯路中段200 天府小吃冉屯东路中段15 超市： （共计 8 家）名称路段经营情况面积思达超市冉屯路朱屯集贸市场旁稳定98 冉屯路秦岭路80 双汇连锁店冉屯路桐柏路向西100 米路北70 丹尼斯便利店煤仓北街230 精品烟酒冉屯路15 中州烟酒店开元新城大门右侧60 美嘉美百货冉屯东路与煤仓北街交叉口65 名贵百货冉屯路65 7 农贸市场（共计 2 家）名称路段商家户数面积朱屯农贸市场冉屯路北2000 冉屯农贸市场冉屯路北1000 药房（共计 3 家）名称路段面积张仲景大药房冉屯路中段130 福寿禄大药房冉屯路中段260 长生堂大药房冉屯路中段110 其他 ( 共计 14 家) 名称路段经营情况面积先锋音像冉屯路北侧（新世纪小区楼下）良好50 浪莎袜业冉屯路南侧（新世纪小区楼下）良好40 双星专卖店冉屯路与冉屯东路交叉口良好50 得时康干洗冉屯东路煤仓北街交叉口良好30 小脚丫童装煤仓北街中段良好26 美容美发飞剪演艺冉屯路南侧（新世纪小区楼下）良好35 大发师美发冉屯路南侧（新世纪小区楼下）良好30 发尚艺理开元新城右侧良好14 金堤美容良好80 小敏美发屋开元新城右侧良好200 金麦面包房冉屯路良好70 美的专卖冉屯路良好17 惠诚五金建材冉屯路中段良好20 大郑州摄影冉屯东路中段良好40 8 4、周边社区商业项目情况楼盘鸿基西湖春天风和日丽清城美苑新世纪小区商业项目建筑面积30 万经济适用房13000 约 5000 户型（ 50-380 ）10000 住宅户数1700 户3000 户900 户300 户消费群小区居民小区居民社区居民周边居民商业开街时间2004 年 5 未开街2005 年商业分布食品/ 医药/ 干洗超市 / 音像/ 中介通讯暂无招商超市 / 汽修 / 食品/ 服饰 / 医药售价 / 租金3000-4000 元/ 17-38 月元 / 6000-8600 元/ 元5000 元/ （已售完）代表商家：丹尼斯 / 好嘉利 /双凤鞋业 / 中国移动左右间便利店福禄寿医疗器械双汇 / 思达超市双星专卖小结：水城周边主要商业网点主要分布在冉屯路、冉屯东路、 桐柏路、煤仓北街以及农业路附近，商店数量 350多家。大部分面积很小， 缺少大型商业与餐饮。商铺平均在 20-40 平方米左右。主要以烟酒百货、五金土杂、小吃店、小型服装鞋袜、干洗店、美容美发等业态为主。较大型的超市、购物中心、餐饮、娱乐场所较少。目前该区域较知名有左右间、思达、丹尼斯等三家便利型的超市。4、水城商业街项目 SWOT 分析：1） 、优势 S：A、 项目周边交通便利，配套齐全；区域内 交通 道路 状况 良好 ，路面 平9 整宽 阔，商业 上有 天成批 零商 场、朱屯 农 贸批 发市 场、思达 超 市、双汇连锁 店等 ，教 育上 有 育才 小学 、秦 岭路 小 学、 郑州 第八 十中 学等 ，B、已入住和即将入住住户人口数量庞大，市场前景广阔；仅城开小区包括威尼斯水城一、二期，银榕，银田住宅户数达3489户，入住人口约达 1 万余人，项目周边居住人口达7 万余人；C、 本项目不仅覆盖本项目小区，并且辐射核心商圈范围约一公里内的周边地区；2） 、劣势 W：A 、本项目商铺开发时缺乏商业规划，商业规划没有先于建筑规划进行设计施工，导致商业空间布局施和硬件设施不合理，不利商铺的经营， 从而给商铺的下一步招商造成较大困难。B、项目所处的冉屯东路非主干道，人流车流较少，该区域房地产发展的时间较短，楼盘集中程度不高， 生活环境配套设施还不够完善，该区域西边有郑州水晶股份有限公司（原郑州化肥厂）、郑州热电厂等污染较重的企业，对该区域的居住状况会造成一定的影响；总体感觉污染大、 周边居民区档次较低， 而且还给人有些荒凉的感觉；3）发展机遇 O：A、农 业 路两侧 辐 射区 域将 迎 来前所 未 有的 发展 契机 。由 桐柏 路、农业 路、经 三路、城 东路 和航 海路 共同 构筑而 成的 郑州 中环 这 一强 大交通网 络辐 射区 内，农 业路 走廊 凭借 其得 天 独厚 的区 位优 势，正 在形 成新的经 济中 心、科技 中心、信息 中心 、金融 中心 、文 化教 育中 心 和娱 乐消费中 心。B、周边商业配套的相对滞后，蕴藏了周边人群对商业设施的较大需求，如能根据顾客消费需求准确定位本商业项目的话，将进一步提升项目品牌价值和创造利润空间。4）发展威胁 T：10 沿农业路、冉屯路的住宅