富豪大厦初步投资可行性分析富豪大厦初步投资可行性分析2006/11/152006/11/15B.A.ConsultingB.A.Consulting1. 1. 住宅部分定位住宅部分定位2. 2. 商业部分定位商业部分定位3. 3. 投资回报测算投资回报测算主 要 内 容4. 4. 需要关注的几个问题需要关注的几个问题B.A.ConsultingB.A.Consulting1. 1. 住宅部分定位住宅部分定位2. 2. 商业部分定位商业部分定位3. 3. 投资回报测算投资回报测算主 要 内 容4. 4. 需要关注的几个问题需要关注的几个问题B.A.ConsultingB.A.Consulting住宅市场l l 成交均价成交均价1000010000元元/ /平方米左右平方米左右l l 紧凑户型销售速度较快紧凑户型销售速度较快l l 购买目的以投资或自住兼投资为主购买目的以投资或自住兼投资为主项目名称物业类型主力户型7月成 交均价7月成 交套数8月成 交均价8月成 交套数9月成 交均价9月成交 套数10月成 交均价10月成 交套数荣尊堡公寓二居,三居106901912777111320711426613亚奥观典公寓1居-4居目前销售均价12000元融域 住宅105-1631039410115262511367311110340保利金泉住宅两居、三居8605462904349396112031005377华源冠军城 住宅三居111764 0103218 0亚运新新家园住宅150-300136281112951141373191585112华悦国际住宅180200 三居102120 0 0 0主场住宅一居为主8846708719868959106942523桐城国际公寓二/三居8916708775428905839547124山水lavie住宅二居,三居95550 B.A.ConsultingB.A.Consulting基本假设假设方案前期 投入产品配套价格销售速度风险高档精装 公寓一般户型60-120平方米，精 装标准1000元/平方米小会所，含健 身、多功能厅15000- 16000较快小酒店式公 寓较大户型60-80平方米，精 装标准根据酒店管理公 司的要求酒店标准的配 套18000- 20000取决于酒店管 理公司所对应 的投资者一般城市豪宅很大户型较大，精装标准顶 级种类多档次高20000以 上慢较大综合考虑综合考虑收益及风险、收益及风险、操作难度、时间等因素，选择操作难度、时间等因素，选择 高档精装公寓方案。高档精装公寓方案。B.A.ConsultingB.A.Consulting产品调整l 户型：重新分割调整 成每层12-14户l 车位：不建议出售l 配套：四层抽出部分 面积做健身、泳池、多 功能厅B.A.ConsultingB.A.Consulting销售预测l 售价：均价15000元/平方米l 销售周期：2007年6月2008年2月B.A.ConsultingB.A.Consulting1. 1. 住宅部分定位住宅部分定位2. 2. 商业部分定位商业部分定位3. 3. 投资回报测算投资回报测算主 要 内 容4. 4. 需要关注的几个问题需要关注的几个问题B.A.ConsultingB.A.Consulting商业市场商户分布l l 分布：慧忠北路东段商分布：慧忠北路东段商户比西段多，路北侧商户比户比西段多，路北侧商户比 路南侧多路南侧多l l 慧忠北路东段商业街以慧忠北路东段商业街以餐饮为主，辅有银行、洗衣餐饮为主，辅有银行、洗衣 店、发廊等，经营状况均较店、发廊等，经营状况均较 好。好。慧忠北路西段商户户名称面积积（平方米 ）面宽宽（米 ）隶属行业业柯达数码码15012社区配套颐颐寿堂药药 店1204社区配套成都美食806餐饮饮福奈特干洗604社区配套男孩女孩20010餐饮饮商户户名称面积积（平方米 ）面宽宽（米 ）隶属行业业宏状元30012餐饮饮恒安票务务506商务务配套链链家地产产10012中介服务务科艺艺眼镜镜10010眼镜镜宝岛岛眼镜镜15015眼镜镜吴越水乡乡30020餐饮饮青柳苑烧烧烤城20012餐饮饮妮可发发型808美容美发发锡锡林高勒涮肉20014餐饮饮馅馅老满满80030餐饮饮坪亭铁铁板烧烧40030餐饮饮电电影咖啡40030休闲娱乐闲娱乐大今食代30012餐饮饮美美时时1006服饰饰文峰美容美发发60016美容美发发姜杰钢钢琴城50014 小肥羊10006餐饮饮西蜀豆花庄80016餐饮饮西贝贝莜面村60012餐饮饮花舍咖啡20010餐饮饮麻辣方程式60020餐饮饮酱酱骨头头100030餐饮饮中国银银行30010银银行慧忠北路东段B.A.ConsultingB.A.Consulting商业市场租金名称业态楼层面积估算租 金实际租 金美丽家园地产中介1703 烟酒 服务15无租金自用久久鸭 16 11烟酒店服务166 音像店 165 女士服饰精品店1608 威鹿1881男装精品店1608 烟酒 184 妮可美容美发170 3.8科艺眼镜店1505 恒安售票服务130 花店花店130 12成都美食小吃180 福奈特干洗160 名称业态楼层面积估算 租金实际租 金中大恒基地产中介113032.8金万福超市超市1200 中原中介115034.5中大恒基中介120035.5花舍咖啡咖啡130054.1台球城娱乐23003 快乐驿站茶楼33002.5 圣梅沙美容美发12004.5 姜杰钢琴城 120055.2文峰美容美发12004 美美时服饰 15066大今时代烤肉12003 锡林高勒火锅12003 吴越水乡上海本邦菜12003 宝岛眼镜店13003.5 黄山图片社柯达冲洗店13003.5 颐春堂药店12303.5 100平方米以下100-400平方米B.A.ConsultingB.A.Consulting商业市场租金名称业态楼层面积估算 租金实际租 金平亭日料35003.5 电影咖啡休闲450033工商银行 12 500 足福足疗16003 中国银行 1500 宏状元粥店12 4005004.54.2男孩女孩中餐160032.1名称业态楼层面积估算租 金实际租 金小肥羊火锅2800100043.2馅老满中餐12 100045元4.3新建餐饮面积中餐11000未知 名称业态楼层面积估算 租金实际租 金西蜀豆花庄 川菜1/地下1 层层200032.4大食客东北菜12 15003.5 麻辣方程式 川菜12 12003.54.2西贝攸面中餐12 190033.5500-800平方米800-1000平方米1000-2000平方米l l 租金：餐饮约租金：餐饮约4 4元元/ /平方米平方米. .天，服饰、中介等更高。天，服饰、中介等更高。B.A.ConsultingB.A.Consulting商业市场要素分析路网分布红绿灯及天桥分布B.A.ConsultingB.A.Consulting商业市场要素分析l l 因隔离带阻隔，无法与慧中北路东段成熟商业连为一体因隔离带阻隔，无法与慧中北路东段成熟商业连为一体，不过交通条件的限制有望在今后得到改善。，不过交通条件的限制有望在今后得到改善。公交站点分布交通流量B.A.ConsultingB.A.Consulting产品调整商业划分：六户700平方米1075平方米330平方米230平方米690平方米600平方米B.A.ConsultingB.A.Consulting销售预测l 租售方式：直接出售的价值高于出租l 售价：按租金5元/平方米.天，售价在18000-22000元/平方米B.A.ConsultingB.A.Consulting1. 1. 住宅部分定位住宅部分定位2. 2. 商业部分定位商业部分定位3. 3. 投资回报测算投资回报测算主 要 内 容4. 4. 需要关注的几个问题需要关注的几个问题B.A.ConsultingB.A.Consulting投资回报测算现有合同已签合同 金额已付合 同金额未付合同 金额法院调整 后未付金 额后续投资 金额总投资金 额项目转让费4152336279079004152总承包工程4370700367056823007559幕墙消防弱电1132327805550其它甲指分包工程100447153353310602064市政工程43103333396439华油补偿合同19930169169185384设计招标监理测绘费4794215858150629合计11379532160587265264115227B.A.ConsultingB.A.Consulting投资回报测算交易税费税种稅基（万元）税率应纳应纳 税额额（万 元） 契税15000 3%450印花税15000 0.05%7.5税种稅基（万元）税率应纳应纳 税额额（万 元） 营业营业 税及附 加15000 5.5%825土地增值值税1）北京市税务务部门对门对 土地增值值税很少征收，全 北京市开发发商缴纳缴纳 土地增值值税的极少。根据目前 办办理项项目转让时转让时 税务务局的手续续要求，无须缴纳须缴纳 土地增值值税凭证证即可完成过户过户 。 2）土地增值值税的增值额值额 部分比较较容易能调调整为为 零，甚至负负数。 因此，基本可以肯定增值值税可以不交。 印花税150000.05%7.5所得税估计计泰怡轩轩在转让项转让项 目后基本会关闭闭，应该应该 不 用我方代缴缴相关费费用。买方需缴纳税费卖方需缴纳税费l 转让额：申报纳税时的转让金 额只需要高于评估公司做的评估 值即可，暂按15000万估算。l 买卖双方须缴纳总税费为： 1290万元。如果能把转让价做得 更低，这部分缴税可以进一步降 低。l 不确定因素：由于宏观调控等 原因，政府开始对房地产税收方 面有较大关注，因此有关增值税 的政策实施力度可能会有变。B.A.ConsultingB.A.Consulting投资回报测算成本收入1.项目转让费用14,8801.1.现项目转让费用13,000 1.2.转让税费1,290 1.3.交纳规划变更罚金450 1.4.权证及前期手续变更费用100 1.4.律师费及评估费40 2.项目负债清偿7265 2.1.应付土地方欠款790 2.2.应付总包方欠款（含幕墙消防弱电）5682 2.3.应付其它甲指分包工程欠款533 2.4.应付市政工程欠款33 2.5.应付华油补偿合同欠款169 2.6.应付设计招标监理测绘费欠款58 3.工程竣工后续投入3,141 3.1.总包方后续投入300 3.2.幕墙消防弱电后续投入550 3.3.其它甲指分包工程后续投入1,060 3.4.市政工程后续投入396 3.5.华油补偿合同后续投入185 3.6.设计招标监理测绘费后续投入150 3.7.由于调整设计和损坏需增加的投入5004.精装修成本1,850 5.不可预见费500 6.期间费用1,360 6.1.管理费300 6.2.销售费用760 6.3.财务费用300 7.两税一费1,936 总成本合计30,932单价（元/平米 、元/个）面积（平米/ 个）总价（万元 ） 公寓销售收入150001800027,000 商业销售收入2000041008,200 车位销售收入0950 总销售收入-35,200l l项目总成本项目总成本3093230932万元，总收入万元，总收入 3520035200万元，利润万元，利润42684268万元，利万元，利 润率润率13.813.8。B.A.ConsultingB.A.Consulting1. 1. 住宅部分定位住宅部分定位2. 2. 商业部分定位商业部分定位3. 3. 投资回报测算投资回报测算主 要 内 容4. 4. 需要关注的几个问题需要关注的几个问题B.A.ConsultingB.A.Consulting投资回报测算成本收入l 项目转让的付款方式l 与中建一局