燕莎世家项目价格定位评估2012年12月报告目录京东北高端区域认识奥北 区域丽都 区域燕莎 区域国贸 区域本案u本案地处北京东北方向，东北部区域是传统的富人区域，很早就有“东富西贵”的说法。u东北部地区主要有本案周边的燕莎、丽都区域以及国贸区域和奥北区域。这也造就了本案所处的独特地理位置，在核定本案价值时，应考虑整个东北部区域特点进行深度挖掘。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判东北部高端区域特点项目价值重塑项目价格评估区域价值研判燕莎区域是在亮马桥以燕莎友谊商场为核心的北京最早的高端圈层区域。与第二、第三使 馆区毗邻，地处高档消费的旺地。 燕莎友谊商城于1992年6月正式开业，1993年4月实行合资，是国务院批准的、国内第 一家开业的中外合资零售商业企业。燕 莎 商 城美 国 第 二 使 馆燕莎区域霄云路8号太阳星城北京四季世家项目价值重塑项目价格评估区域价值研判n太阳星城火星园基本信息物业地址朝阳区南湖南路10号（大西洋新城G区）建筑类别3栋27层高层;总建筑面积700,000当期建筑面积332,712容积率3.2绿化率35% 开发商北京冠城新泰房地产开发有限公司成交均价44,262元/装修标准3000元/外立面风格现代风格近期营销太阳星城3期户型面积为94-109平米2居， 200平米4居，均价46000元/平米，总价432 万起，最低首付130万，全部精装修。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判太阳星城项目成交情况日期成交面积 成交套数 成交均价 成交金额2012年11月411341,43617,010,4332012年10月401247,36718,996,7102012年9月1,129840,30345,510,6412012年8月748643,52232,562,6112012年7月1,8601343,58981,096,6592012年6月1,4751340,35459,511,4032012年5月1,7831741,13573,347,7842012年4月1,6801543,33372,815,3932012年3月2,1031841,33286,901,7632012年2月1,194946,14355,108,1332012年1月471542,33219,931,722n太阳星城火星园太阳星城项目产品细节规划评述项目绿化用地占50以上，坝河贯穿太 阳星城，形成特有的生态亲水景观物业公司北京冠城酒店物业管理有限公司外墙涂料;石材大堂地面高档石材或高级地砖，墙面为优质 天然大理石为主电梯品牌东芝电梯智能化设施紧急呼叫系统，燃气泄漏报警；供热系统乔治费歇尔品牌聚丁烯（PB）管材地板 辐射采暖其他配置小区公共设施管理园林风格中式现代进户门户门选用高级钢木入户门配电子密码锁 ；窗材断桥铝合金窗，诺托五金件，中空LOW- E玻璃。电梯厅地面高档石材，墙面高档石材。安保系统彩色可视对讲系统供水系统市政水源， 24小时热水供应空调新风系统大金、三菱重工或同档次品牌户式中央 空调项目价值重塑项目价格评估区域价值研判n合生霄云路8号基本信息物业地址朝阳区霄云路8号建筑类别4栋29层高层;总建筑面积718,875当期建筑面积203,594容积率1.2绿化率80%开发商合生创展集团有限公司;成交均价75000元/装修标准10,000元/外立面风格ArtDeco风格近期营销合生霄云路8号目前D1、D3号楼大户型在售 ，D3在售户型为520平米5居；D1在售户型为 450平米4居。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判霄云路8号项目成交情况日期成交面积 成交套数 成交均价 成交金额2012年11月891255,10149,119,3372012年10月1,544391,138 140,734,8202012年9月515185,00043,783,5002012年7月2,752661,611 169,561,1532012年6月1,783452,81594,162,6012012年4月446156,05624,985,4502012年3月1,856463,657 118,176,5342012年2月514190,00046,260,000霄云路8号项目产品细节规划评述处于北京第三使馆区的核心位置，为丽都 、燕莎两大商圈包围，紧临机场高速，大 面积绿化覆盖，适宜居住物业公司广东康景物业服务有限公司外墙面砖;石材;大堂地面石材电梯品牌挑高3.5米豪华装修轿箱，高速2.5米每秒供热系统市政热源集中供暖，地板辐射式采暖+户式 中央空调其他配置诺贝尔同等品牌高档防滑地砖园林风格欧式古典风格、中式风格进户门三防门窗材3.6厘米厚夹膠中空玻璃，实现“无接缝”电梯厅地面石材安保系统智能刷卡识别身份、麦克信111安防系统供水系统市政空调新风系统双层呼吸幕墙n合生霄云路8号项目价值重塑项目价格评估区域价值研判n北京四季世家基本信息物业地址朝阳区东北三环太阳宫桥向北800米建筑类别酒店式公寓;总建筑面积250,000当期建筑面积65,514容积率5.95绿化率30%开发商北京亚北棕榈泉房地产开发有限公司;成交均价82,507元/装修标准10,000元/外立面风格现代风格近期营销北京四季世家剩余5种户型户型面积为242- 262平米2居、256-318平米3居，精装修现房 。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判规划评述高端酒店式公寓，地理位置优越，周边为高档商 业及金融区园林风格新古典主义风格外墙石材;幕墙;进户门高级四防实木防盗门，配 进口防盗门锁大堂高级防滑磁砖地面、高档品牌磁砖到顶。窗材高级断桥铝合金电梯品牌国际知名品牌电梯厅高级装饰面料智能化设施可视对讲系统，一卡通安保系统24小时电子安保监控供热系统地板采暖供水系统24小时生活热水供应，采 用澳大利亚克兰铜管经过 至每户，达到欧洲饮水标 准其他配置以光缆连接的有线电视系统，并预留多处插座产品细节n北京四季世家项目价值重塑项目价格评估区域价值研判丽都区域丽都区域是在四元桥附近围绕北京丽都假日饭店的区域 ，由于本地区临近首都机场，本区域也成为北京最受外籍人士亲睐的地区。北京丽都假日饭店是中国第一家假日饭店，现更名为北京丽都维景酒店。丽 都 饭 店机 场 高 速项目价值重塑项目价格评估区域价值研判远洋万和公馆阳光上东银河湾n远洋万和公馆基本信息物业地址北京朝阳阜通东大街保利万和影院向北100米建筑类别1栋24层高层;2栋29层高层;3栋24层高层;总建筑面积169,537当期建筑面积67,918容积率2.03绿化率41.54%开发商北京远豪置业有限公司;成交均价50000元/装修标准10000元/外立面风格英式新古典主义风格近期营销远洋万和公馆，户型为175平米两居，210平 米三居，精装标准为10000元/平米；2号楼为 联排别墅，户型为800平米，共6套房源，总价 5500万/套。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判远洋万和公馆项目成交情况日期物业属性 成交面积 成交套数 成交均价2012年11月 普通住宅4,7402050,7382012年10月 普通住宅7,4903049,8162012年9月普通住宅3,5241350,7472012年8月普通住宅2,705952,0462012年7月普通住宅3,7601350,9992012年6月普通住宅5,3721850,053汇总27,592103-n远洋万和公馆远洋万和公馆项目产品细节规划评述项目踞34万平米浩瀚大望京公园而建， 立基国家商务区核心物业公司中远酒店物业管理有限公司外墙石材大堂地面：高级石材电梯品牌通力智能化设施一卡通门禁系统供热系统市政采暖其他配置电子巡更、周界防范系统园林风格中式现代进户门高级实木门窗材中空LOW-E玻璃。电梯厅地面：高级石材安保系统闭路监控系统供水系统市政供水空调新风系统分户式中央空调项目价值重塑项目价格评估区域价值研判n阳光上东安徒生花园基本信息物业地址朝阳区东四环北路6号建筑类别4栋24-31层高层;3栋9-17层小高层总建筑面积1,285,854当期建筑面积73,205容积率2.48绿化率37% 开发商北京星泰房地产开发有限公司成交均价41000元/装修标准4000元/外立面风格丹麦风格近期营销阳光上东户型面积为140160平米的2居，仅 剩3套。房源全部为精装修，楼座为32层塔楼 ，5梯7户，户型朝向为朝东和朝西两种，朝东 可以看到河景。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判n阳光上东安徒生花园阳光上东项目成交情况日期成交面积 成交套数 成交均价 成交金额2012年8月122138,0004,624,9802012年6月79139,8843,150,0002012年3月299239,00011,645,7622011年11月284145,30012,867,0112011年10月160146,0007,351,7192011年9月717248,16134,535,8812011年8月253148,63112,325,0422011年6月837344,90637,601,4782011年5月139136,5795,099,8442011年4月285123,4016,663,6342011年3月160115,6282,496,2602011年2月410141,50016,998,8172011年1月672319,61813,177,900阳光上东项目产品细节规划评述位于CBD中心区，交通发达，周边配套 成熟，夜景美丽物业公司第一太平戴维斯外墙涂料;面砖大堂地面为优质玻化砖，墙面为高档墙砖结 合精装修处理电梯品牌奥的斯智能化设施电子巡更管理系统，家庭安防报警系统供热系统市政热源，地板采暖其他配置供气：市政天燃气；电视系统：设公共 有线电视园林风格丹麦风格进户门OIKOS户门窗材实木三防门配 GateMan 电梯厅地面为优质高档石材，墙面为优质石材安保系统24小时安保巡视；红外线双鉴探测供水系统全天24小时供应热水。一户一表， IC 卡计量。空调新风系统约克、开利或同档次品牌户式中央空调 系统项目价值重塑项目价格评估区域价值研判n银河湾基本信息物业地址朝阳东直门外西八间房1号(丽都饭店东北侧 300米)建筑类别4栋19-20层高层;总建筑面积200,000当期建筑面积94,462容积率2.7绿化率30% 开发商北京世纪鸿房地产开发有限责任公司;成交均价48,622元/装修标准20000元/外立面风格新古典建筑近期营销银河湾155-220平米的3居。项目为精装修， 送家电家具，3居采用了7种玉石来装修，标准 可达到15万。购房可享受98、99折优惠。项目价值重塑项目价格评估区域价值研判n银河湾银河湾项目成交情况日期成交面积 成交套数 成交均价 成交金额2012年11月3,7792048,622183,732,9822012年10月992548,76748,358,8802012年9月2,3031346,732107,601,1072012年8月3,5832047,437169,950,6642012年7月864548,48641,880,2962012年6月532353,70528,546,0392012年5月377253,16720,037,3932012年4月1,503949,95275,088,7092012年3月1,149651,42459,074,4942012年2月909647,84743,489,1872012年1月1,027652,17753,582,0972011年12月1,8711152,54498,324,3192011年11月982552,51051,551,704银河湾项目产品细节规划评述银河湾位于东四环丽都商圈，区域涉外 氛围浓厚,生活配套设施完善。物业公司北京世纪物业管理有限责任公司外墙石材;大堂地面大理石，墙面玉雕筑电梯品牌三菱或日立同等品牌电梯智能化设施可视门禁系统供热系统地板采暖其他配置宽带入户、预留电