立体停车场项目商业分析策划项目开展的原则m一、应该是考虑项目的运营可行性论证，是否能得到政府政策的扶持和技术的可能性。市场经济时代追求利润最大化，建设智能车库不仅要满足周围环境的停车需求，更应该考虑 ：很长一段时间内的车库经营问题。只有良好的经济回报才是智能车库长期良好运营的基 石。现阶段，国家三部委和各地方政府都出台了建设智能车库的鼓励和扶持政策，必将给智 能车库的成功运营带来大力的支持。m二、应该结合周围的环境，人流，车流以及车辆诱导系统等。做全盘的策划与梳理，只有这样做才能使智能车库的效能最大化。使得智能车库的规划设计 更趋于人性化。m三、尽量使用最先进成熟的技术使得智能车库要实现真正的智能化。科技的快速发展为人 们舒适的生活提供了很大的便利。智能车库的技术发展也是日新月异。迄今为止，莱钢泰 达的智能车库技术已经发展到了第三代。还有很多更惊喜的功能正在研发中。最后要选择 先进可靠的设备供应商并与之紧密配合。目前，国内相关车库产品的供应商有数百家。技 术水平和资质良莠不齐。选择一家技术先进和质量可靠的供应商，不仅仅可以达到事半功 倍的效果还可以省心，省时，省力。市场调查m截至2015 年底，全国包括县级城市在内，拥有机械式停车库的城市达到491 个，已建机械式停车库项目总数超过14.4 万个，泊位总量336 万余个，居世界 首位，其中二线城市占比超过一半，达到52%，一线城市占比22%，三线城市 占比14%，四线及以上城市占比12%。机械式停车泊位超过10 万的城市9 个， 其中北京、西安、上海超过20 万。m目前我国传统停车场建设仍然占据主导地位。2014 年我国传统停车场建设 42533 个，立体车库建设1974 个， 新建立体车库占比4.4%。新增传统停车场 泊位1106 万个，新增机械式泊位59 万个，机械式泊位在增量市场占比5%左 右。 2015 年，我国新增机械式停车库项目达到2079 个，新增机械式泊位62 万个，机械式立体车库需求保持继续增长。市场分布m 从不同类型的立体车库的使用情况来看，升降横移式机械车库占绝主导地位，垂直 升降式实现快速增长。2015 年新增机械式泊位绝大部分为升降横移类，占比86.7%； 其次是简易升降类，占5.7%；平面移动类占4.6%；巷道堆垛类占1.2%；垂直升降类 占1.6%；循环类（垂直+多层）占比0.09%。m不同类型立体车库使用情况占比m 与停车产业更加成熟的国家相比，我国垂直升降式（塔式）产品偏低。2014 年， 日本新增机械式泊位4.75 万个，其中升降横移多段式2.95 万个，占比62.14%；电梯 式（垂直升降式） 8500 个，占比17.89%；升级横移二段式5670 个，占比11.93%。 与日本相比，我国垂直升降式产品占比仅1.6%，未来有很大的发展空间。国家政策2015 年8 月发改委等七部委联合 出台的关于加强城市停车设施建 设的指导意见，对停车设施建设 做出全面指导，是停车产业政策中 最重要的一个文件。指导意见 及其他一系列政策通过全面放开收 费标准，加大企业债券支持力度， 鼓励和引导社会资本参与等方式， 从国家层面上给予了停车融资、规 划、建设、经营、管理等各个方面 最大限度的开放，其核心是充分发 挥市场在资源配置上的作用，推动 停车产业化改革。值得一提的是， 2015 年， 停车场建设作为重点挖 掘产业增长潜力的领域之一，首次 写入了当年的政府工作报告。m发改委停车场建设时间表停车产业相关政策m 2015年七部委联合下发的关 于加强城市停车设施建设的指 导意见（以下简称“指 导意见 ”）是目前最为重要的停车场建 设指引，其中提出以居住区、 大型综合交通 枢纽、城市轨道 交通外围站点（P+R）、医 院、学校、旅游景区等特殊地 区为建设重点，在在内部通过 挖潜及改造建设停车设施，并 在有条件的周边区域增建公共 停车设施。时间文件名称发文单位涉及内容概要 2015 年城市停车设施规划导 则住房和城乡建设部鼓励建设停车楼、地下 停车场、机械式立体 停 车库等集约化停车设施2015 年关于加强城市停车设 施建设的指导意见国家发改委、财政 部、 国土资源部等 七部委坚持集约挖潜，鼓励既 有停车资源的开放共 享 ，有效利用、充分发掘 城市地上和地下空 间资 源，建设立体停车设施2013 年产业结构调整指导目 录（2013 年修正）国家发展和改革委 员会 将城市立体停车场建设 列为城市基础设施行 业 鼓励类项目2011 年关于深入实施城市道 路交通管理畅通工程的 指导意见公安部、教育部、 住房 和城乡建设 部、交通运 输部提出”研究完善停车政 策大力发展地下 和 立体停车设施“2010 年关于城市停车设施规 划建设及管理的指导意 见住房和城乡建设 部、公 安部、国家 发展和改革 委员会提出“要经济依靠科技 进步，结合实际需求 推 广占地少、成本低、见 效快的机械式停车 设施 建设，加大停车新技术 的推广应用”2009 年汽车产业发展政策 （ 2009 年修订）工业和信息化部、 国家 发展和改革委 员会提出“以保障交通通 畅、方便停车和促进汽 车消费为原则，积极搞 好停车场所及设施的 规 划和建设”市场分析m 机械式立体车库发展前景m 从市场需求、价格的可行性和政策导向来看，市场消费都已经走出了原来的 “叫好不叫座”的状态。现在主要的城市，如北京、上海、广州等已经走出了使 用率低下的状态，有些的使用率已经达到80%-90%。按照目前的汽车保有量和 现在国内汽车生产能力，中国每年需要新增停车位超过7000万个，如果按照建 立的立体停车设备在平均在100个车位，那么也需要35万个。随着国家政策的 不断出台，也会加速停车设备的建设。就现在迫切需要建设的就有数亿的市 场。案例m2012年，西安出台政策，鼓励建设立体停车场，政府从用地划拨、 城市建设规费减免、资金补助和经营环境优化等方面大力扶持停车 场建设，拿出部分城市配套费、车辆违章罚没收入、占道停车场收 入、公共停车场经营权出让收入等，补贴停车场特别是公共立体停 车场建设。在西安，平面式停车场建成投用达到两年以上的，只能 享受300元/泊位的补助，而如果在一类地区建设多层停车楼，补助 2万元/泊位，建设塔库式机械停车场，补助7000元/泊位，建设升降 横移式机械停车场补助4000元/泊位，二、三类区域补助递减。而 地下停车场一律享受2万元/泊位的补助。单位利用自有用地建设的 立体停车场并对外开放的，也可享受同等标准的补助。同时，新建 停车场正式营业，周边200米范围内的占道停车场一律取消，为立 体停车场经营创设最佳发展环境。呼市立体车库的可行性分析：m一、城区停车现状：呼市机动车增长很快，迄今总数已超过90万辆，其中市区小型车已超过50万辆。在 停车高峰期仍有大量车辆无处可停，“它们在城市中心部由于寻找停车场而产生的迂回交通会加剧道路拥 堵。”因此停车位组成结构待调整。m二、居住小区的停车现状：停车位的严重缺乏导致居住小区内占道停车严重。尤其是早期的小区，没有 考虑车位，也没有可供改建成公用停车场的储备土地；在晚上和周末，老式小区内和小区周边道路上停 放过多的车辆，造成了有车族和无车族的矛盾，由于车辆乱停放的问题，有车族之间的矛盾也日益激 化。m三、道路拥堵经常出现，道路（人行道）通行效率严重下降。：在我国家庭小轿车数量飞速增加和土地 价格大幅攀升的今天，呼市的私家车也随着潮流越来越多。由于地面的停车泊位无法满足更多的停车， 一些车子侵占机动车道、人行道、非机动车道停车, 如此一来, 使得本不宽敞的机动车道变得更为狭窄,造 成交通拥挤, 车速下降, 同时妨碍了行人、非机动车通行。m四、现有资源没有得到优化利用。：不难发现这样的情况：地面的停车很拥挤，可是一些大型的车库却 时座有虚席。这样，不仅浪费了车库所占的空间，阻碍了原可用车可这个空间来发展其他商务大厦的寸 金之地，又对地面环境造成了压力。极大程度造成了城市空间资源的浪费。m五、小区生活环境遭到破坏，“无车族”与“有车族”矛盾加剧。随着大量汽车进入居民生活小区, 现已“车满 为患”， 尤其是早期的小区，情况更是严重，致使小区生活环境恶化。居民的生存空间被逐渐掠夺；每到 夜晚, 汽车占据了小区通行道, 甚至绿化带也作为停车场,人们散步休闲的空间, 孩子安全嬉戏的场所被剥 夺。如果问题不及时解决, “无车族”与“有车族”之间矛盾将愈来愈深。一、呼市政策m1月3日，呼和浩特市政府办公厅发布了呼和浩特市独立式机械立体停车设备安装及 使用实施办法（以下简称办法）机械式停车设备指利用地上空间，用来取存储 放车辆的机械或者机械设备系统，以框架结构或钢结构为主体，车辆通过升降横移系 统进入（出）停车泊位。m简易自走式立体停车设备指利用地上空间，以钢结构为主体，车辆通过多层停车空间 之间衔接通道直接驶入（出）停车泊位。m办法鼓励利用规划确定的公共停车场用地、机关事业单位办公场所用地、企业和 个人取得使用权的土地、居民住宅小区服务设施用地及集体建设用地设置停车设施； 鼓励利用对现有停车场设施、居民住宅小区既有平面停车设施进行改造，设置机械式 和简易自走式立体停车设备，增加停车设施供给。利用公共资源设置机械式和简易自 走式立体停车设备，鼓励采用政府和社会资本合作（PPP）模式，政府投入公共资源 产权，与社会资本共同开发建设，采用放弃一定时期的收益权等形式保障社会资本的 收益；允许在不改变土地用途和使用权人的前提下将停车设施的部分使用面积（小于 使用面积10%）用做便民商业服务设施，收益用于弥补停车设施建设和运营。办法 同时规定，在居民住宅小区内业主共有的公共场地设置机械式和简易自走式立体停 车设备的，需经业主大会或者业主委员会按照法定程序同意使用。二、第一座立体停车场满都海公园立体停车场3月开工m预计2017年3月左右开工建设的新型垂直升降类立体停车库位于内蒙古医院对面汉庭酒店旁，建设完成后将是 呼和浩特市第一座立体停车场。m “这座新型垂直升降类立体停车库自然层8层，实际停车层为16层，就是8层中的每一层都将分成上下两层来 停车，这个停车场可利用土地面积约1500平方米，拟建1座地上8层（停车层为16层）的智能立体库，设计泊车 位数量480个，规划总建筑面积为15500平方米，总投资约6800万元。m 记者在一份由呼和浩特市城管部门提供的“可实施停车楼(场)选址”的表格中看到，呼和浩特市各区共选取了24 处地方用于建设停车楼或停车场。m 据了解，立体停车场计划2至3年时间完成，建成后可大量缓解停车难的问题。目前选择的地址，大多在商 业集中区、交通枢纽区、医院等停车矛盾比较尖锐的地方。m 另外，平面停车场也在积极筹建中，其中包括新城区成吉思汗公园停车场提供车位60个，新世纪广场停 车场提供车位260个，红星美凯龙西侧停车场和玺园（高架桥下）停车场共提供车位120个；玉泉区呼和浩 特市第一医院（高架桥下）停车场提供车位120个；赛罕区：金盛国际家居（高架桥下）停车场提供车位120个，国土资源厅（高架桥下）停车场提供车位120个，呼和浩特市公安局停车场提供车位200个，呼伦 路电信楼前停车场提供车位30个，国际蒙医院对面停车场提供车位200个，金游城计划建设地下停车场。三、包头项目m前不久，包头市大型立体停车场项目青山区阳光大厦北侧立体停车场项目开始施 工，预计12月底完工并投入使用。m据了解，近年来，随着包头城市快速发展，人民生活水平日益提高，汽车保有量快速 增长。与此同时，停车设施总量不足、资源配置效率不高等问题不断显现，停车难日 渐加剧，并引发交通拥堵、乱停乱放等问题，不断激化社会矛盾。针对现状，包头市 青山区金融办规划在包头及周边地区投资建设一定数量智能立体停车场。m青山区阳光大厦北侧立体停车场项目