房地产开发程序与过程1.2 房地产开发程序与过程1.2.1 房地产开发程序概述 1.2.2 房地产开发各阶段的内容 1.2.3 房地产开发商 1.2.4 房地产开发的项目系统 1.2.5 资源、能力、核心竞争力1.2.1 房地产开发程序概述1)房地产开发 通过对多种资源的组合使用为人类提供生 产和生活空间、并改造人类生存物质环境 。2)房地产开发需用的资源 土地、建筑材料、城市基础设施、城市公 用配套设施、资金、劳动力、工程技术、 管理人员和管理能力 。3)开发项目的全寿命周期。房地产的开发过 程可划分为若干相互联系的阶段。这些阶 段构成了房地产开发项目的全寿命周期。4) 房地产开发项目生命周期机会选择与决策获得土地使用权竣工交付开始施工建设开始租售结束目标设计、 可行性研究 项目决策 规划、设计 、招投标施工、租售等工作售后责任图1.2-1 房地产开发项目的生命周期1.2.2 房地产开发各阶段的内容1) 机会选择与决策分析2) 前期工作3) 建设阶段4) 租售阶段房地产开发项目生命周期机会选择与决策购买土地使用权竣工交付开始施工建设开始租售项目结束目标设计、 可行性研究 （项目评估 与决策）规划、设计 、招投标(前 期工作)工程施工、租售等 工作售后责任图31 房地产开发项目的生命周期机会选择与决策分析1)投资机会选择 (1) 机会寻找 (2) 机会筛选2)决策分析 (1) 市场分析 (2) 项目财务评价 3）评估与决策房地产开发项目生命周期机会选择与决策购买土地使用权竣工交付开始施工建设开始租售结束目标设计、 可行性研究设计、计划 招投标建设、租售等工作售后责任图31 房地产开发项目的生命周期前期工作1）项目核准 2）获取土地使用权 3）确定规划设计方案并获得规划许可 4）建设工程招标 5）开工申请和审批 6）其它工作： 场地的三通一平；市政设施的接驳；资 金安排等房地产开发项目生命周期之 建设阶段机会选择与决策购买土地使用权竣工交付开始施工建设开始租售结束目标设计、 可行性研究设计、计划 招投标建设、租售等工作售后责任图31 房地产开发项目的生命周期建设阶段作为从开工到竣工验收的阶段，主要包 含 1) 进度管理 2) 质量管理 3) 投资控制 4) 风险管理 5) 合同管理建设阶段(续)6) 沟通管理 7) 职业健康安全 8）环境管理 9) 采购管理 10) 收尾管理（竣工管理）补充: PMI编写的PMBOK中的九 大知识体系一 范围管理 二 时间管理 三 成本管理 四 质量管理 五 人力资源管理 六 采购管理 七 风险管理 八 沟通管理 九 综合管理1) 范围管理(1)意义 界定项目管理的范围并在此基础上对其 管理。是未来项目一系列决策的基础。(2)管理的对象和程序 项目范围管理的对象：应包括为完成项 目所必需的工作（内容、专业技术、管 理）。 项目范围管理的过程：应包括项目范围 的确定、项目范围控制、范围确认等。范围管理房地产项目范围确定(1)（1）项目实施前，组织应明确界定项目的范围 ，提出项目范围说明文件，作为进行项目规 划设计、计划、实施及成果评价的依据。 （2）项目范围界定的关键工作就是范围定义。 范围定义就是通过对结构分解、对项目单元 予以定义。通过结构分解得到将工作分解至 项目单元的工程系统结构，以及包括项目单 元定义在内的一系列相关说明文件。 在说明文件中，用可测量的指标定义项目的 工作任务。范围管理房地产项目范围确定 (2)（3） 确定项目范围应主要依据下列资料：项目目标的定义和有关范围说明文件； 环境调查资料；项目的限制条件和制约因素；同类项目的相关历史资料。 （4）在项目的计划文件、设计文件、招标文 件和投标文件以及合同文件中应包括对工 程项目范围的说明。 （5）组织确定项目范围时，应考虑其稳定性 及发生变更的可能性、程度和影响。总目标与限制条件最终产品和服务的范围过程责任其他责任工程系统功能和子功能结构工程系统结构项目范围确定图3-2 项目范围的确定过程房地产项目范围确定的过程说 明 1) 项目的总目标与制约条件决定了最终交付成 果，即工程系统结构。而工程系统结构决定了 工程项目的行为系统，即项目的范围。 2) 房地产项目的范围还应从过程责任方面来描 述，如房地产项目实施过程中各阶段的责任和 义务（设置里程碑或阶段接口进行管理）。 3) 房地产项目的其他责任同样影响项目的范围 ，如环境保护、施工安全等法律法规也在一些 方面规定了项目的范围 通过工程系统结构、过程责任和其他责任三方面 可以共同对项目的范围做出较清晰的描述。房地产开发项目范围变更 的影响因素目 标 变 化工程技术系统变化实施方法变更项目范围变更环境变化、上层组织战略和计划变化图1.2-3 项目范围变更的影响因素房地产开发项目范围控制(1)收集与项目范围相关信息；(2)制定范围管理控制计划；(3)实施项目范围管理计划；(4)在项目的结束阶段，应确认项目范围； 检查项目范围规定的工作是否已经完成及 可交付成果是否完备。(5)项目结束后，组织应对项目范围管理的 经验教训进行总结。综合管理n概念n将项目管理的各个方面整合在一起，予以统 筹管理的活动 。n综合管理的核心n在多个相互冲突的目标和方案中作出权衡， 以实现项目的目标和要求。n综合管理的内容n制定项目计划、项目计划的执行、项目整体 变更控制。综合管理（续）n综合管理的作用n帮助项目管理人员整合、协调项目管理的不 同活动领域，促进有效的沟通，有效地对项 目中的变更加以控制和管理。开发项目生命周期之租售机会选择与决策购买土地使用权竣工交付开始施工建设开始租售项目结束目标设计、 可行性研究评估决策计划、规划 设计、招投 标工程施工、租售等 工作售后责任图1.21 房地产开发项目的生命周 期租售阶段1)选择物业租售的形式 房地产开发商自行销售 委托物业代理、决定代理的形式2)制定租售方案 决定出租还是出售及其比例 租售进度 决定租售价格3)制定广告策略1) 选择物业租售的形式(1)决定是选用代理还是房 地产开发商自行销售(2)决定代理的形式：联合代理和独家代理首席代理和分代理买房代理、卖方代理和双重 代理2) 决定租售进度的因素(1)工程建设进度(2)项目本身的资金需求(3)营销策略、宣传策略和市场吸纳 速度(4)企业的资金需求(5)企业的发展战略(6)目前和将来企业企业与项目的融 资环境及融资成本3) 制定租售方案之 租售价格决定（1）成本导向定价法 成本加成定价法 目标定价法 （2）购买者导向定价法（需求导向） 认知价值定价法 价值定价法 （3）竞争导向定价法 领导定价法 挑战定价法 随行就市定价法 成本加成定价法及有关问题成本加成法定价的例子：在定价时较好地考虑价格弹性因素， 成本加成法可使企业接近最大利润。成本加成定价法与最大利润成本加成定价法与最大利润图34 短期内，垄断竞争厂商在现有生产规模下通过调整产量和价格达到均衡SMCdSACDMRPQ超额利润MR=MCPMCQ(AR)dMRLMC DLACSMCQP图35 垄断竞争企业的长期均衡：超额利润为零CABE MC=MRPMC(AR)Q3) 制定广告策略确定目标预算决策媒体决策信息决策广告评估图36 广告管理中的主要决策确定广告目标(1)概念：广告活动要达到的预期目的， 规定着广告活动的总任务。(2)广告目标的类型:内容目标与效果目 标。广告内容目标：创牌、保牌、竞争、形 象等广告目标。广告效果目标：销售效果目标、传播效 果目标。确定广告目标(3) 影响广告目标设定的因素企业经营战略商品供求情况：繁荣时应重视保牌和形 象；供求平衡时创牌、保牌。产品生命周期阶段：成长期重创牌、形 象，成熟期保牌确定广告目标(4) 设定广告目标以产品销售情况来设定广告目标以消费者的行为设定广告目标以传播沟通效果来设定广告目标生命周期竣工交付机会选择与决策购买土地使用权竣工交付开始施工建设开始租售结束目标设计、 可行性研究设计、计划 招投标建设、租售等工作售后责任图31 房地产开发项目的生命周期1.2.5 竣工交付阶段的工作1 竣工和移交竣工验收的依据竣工验收的工作程序竣工结算编制竣工档案 2工程的保修和回访 3工程项目的后评价1) 竣工验收的组织项目完工并具备竣工验收条件承包商向开发商提供完整竣工资料及竣工验 收报告，并提出竣工验收申请开发商按照国家竣工验收的有关规定批准验 收申请开发商组织有关单位进行验收开发商根据验收情况决定通过验收或提出整 改意见承包商根据整改意见进行整改2) 竣工验收的依据经过批准的项目建议书、年度开工计划施工图纸及说明文件、施工中的设计变 更文件有关规范、规程、质量检验评定标准、 合同中有关竣工验收的条款工程建设规模、建筑面积等规划设计指 标是否与规划设计的批准文件是否一致 。3) 竣工验收的工作程序单项工程竣工验收单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商先 行检查后组织有关部门的验收。综合验收 开发项目按项目规划、设计要求全部完成后的验收竣工验收备案 竣工验收合格之日起的15日内，将建设工程竣工验收 报告和规划、消防、环保出具的认可文件报建设行政 主管部门或其他有关部门备案。4) 办理竣工验收备案提交文件工程竣工验收备案表工程竣工验收报告法律、行政法规规定的应有规划、公安消 防、环保等部门出具的认可文件或准许使 用的文件施工单位签署的工程质量保修书（商品住 房还应提交住宅质量保证书住宅使 用说明书）法规、规章规定的须提供的其他文件5) 竣工结算工程竣工验收报告经开发商认可后28天内 ，向开发商递交竣工结算报告及完整的结 算资料。双方按照协议书约定的合同价款和专用条 款约定的价款调整方式进行工程竣工结算 。 6) 编制竣工档案技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技 术管理成果，是使用者安排生产生活的需要 ，编制竣工档案是竣工阶段的重要工作。 技术资料齐全、竣工图准确、完整，符合归 档条件，是工程竣工验收的条件之一。技术资料的内容 前期工作资料；土建资料；安装方面的资料竣工图的编制 开发项目的竣工图是真实记录各种地下、地 上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件， 是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依 据。产品的保修和回访（1）运营初期，施工建设任务的承担者和 业主按照合同继续承担因建设问题产生 的缺陷责任，包括维护、维修、整改、 完善等； （2）对工程作回访，了解工程项目的运营 情况、质量、用户的意见等。项目的后评价（1）项目的效益后评价 （2）项目的管理后评价项目前期工作后评价项目实施工作后评价项目运营管理后评价1.2.3 房地产开发企业1) 房地产开发企业的基本概念 2)房地产开发企业房地产开发企业的特征 3)房地产开发企业的分类 4)房地产开发企业的资质1) 房地产开发企业房地产企业 包括房地产开发企业、房地产经营企 业、房地产咨询企业、物业管理企业四类 房地产开发企业 指以房地产开发建造为前提，从事土 地开发、房屋开发等不同形式的经济活动 ，在实现社会效益的同时获取利润、进行 自主经营、独立经济核算，并具有法人资 格的经济实体。 2) 房地产开发企业的特征它是以土地开发和房屋建设为经营范围的 生产经营型企业。 它是典型的资金、技术、人才密集型企业 。在其运作过程中，政府对其干预的力度强 ，环节多它的生产及经营的产需链条长，环节众多 ，对开发企业的整体运作水平和资源整合 能力要求高。 3)房地产开发企业分类之一按经营管理的对象不同专门从事土地和城市基础设施开发的企业专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地 产开发企业 对房产和地产进行综合开发的房地产开发 企业 3)房地产开发企业分类之二 按照资金来源不同外资房地产开发企业 内资房地产