Tospur Research 12th Dec. 2006良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路Strategic Thinks on LIANGZHU CultureTown Program良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路（讨论稿）上海同策房产咨询有限公司2006.12.12Tospur Research 12th Dec. 2006良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路Strategic Thinks on LIANGZHU CultureTown Program写在前面 Ahead of Discuss作为全面介入良渚文化村项目后第一次正式提报，我们希望将一段时间以来我们有 关良渚文化村的思考全面的展现出来，最初我们的思考主要集中在整体开发思路与现实 状况之间的比较，在此基础上，对良渚未来的发展方向和开发模式进行了探索。本提报包括四个部分：一、我们眼中的良渚二、土地价值提升与人口导入策略三、良渚发展方向的思考四、我们的建议及下一步工作Tospur Research 12th Dec. 2006良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路Strategic Thinks on LIANGZHU CultureTown Program一、我们眼中的良渚Tospur Research 12th Dec. 2006第一部分 我们眼中的良渚Part I Our View about LIANGZHU良渚初体验 2006年11月1日，项目组成员第一次到良渚文化村实地踏勘优秀的景观设计吸引人的产品庞大的社区规模优美的自然环境“不错的产品”项目组对良渚文化村的第一印象Tospur Research 12th Dec. 2006第一部分 我们眼中的良渚Part I Our View about LIANGZHU良渚再思考现场感受一个规模庞大的居住社区缺少商业、公建，缺少人气最初的设想一个理想的生活性小镇产业、居住、配套三位一体无常住人口，完全依靠外部导入每年依靠旅游业吸引3000人就业寻找产生偏差的原因是我们的第一步的思考现实与理想 出现了偏差Tospur Research 12th Dec. 2006第一部分 我们眼中的良渚Part I Our View about LIANGZHU良渚再思考回到最初800公顷 距离杭州 主城20公里自然人文小镇 良渚文化村配套居住产业旅游度假创意产业良渚遗址度假酒店创意产业区商业教育别墅七贤广场劝学里公寓核心概念竹径茶语阳光天际白鹭郡支持层面执行层面人Tospur Research 12th Dec. 2006第一部分 我们眼中的良渚Part I Our View about LIANGZHU良渚再思考项目开始之前，发展商对整个项目运作模式进行了深入的思考导入人口是原有整体运作思路的核心核心概念、支持层面、执行层面三位一体保证人口导入的可行最终目标的实现有赖于动态的、合理的开发顺序相对一个卫星城的概念，“配套”的定位界限模糊、规模偏小Tospur Research 12th Dec. 2006第一部分 我们眼中的良渚Part I Our View about LIANGZHU一个大 规模的 “居住区”良渚现状前期公寓推出量比较大，由此带来了配套缺失的问题明显旅游及相关产业的发展较慢，难以凸显产业卫星城的特征区域关注度局限与杭州及周边区域，区域认知度不高产品类型和风格缺少明确的主线贯穿良渚再思考Tospur Research 12th Dec. 2006第一部分 我们眼中的良渚Part I Our View about LIANGZHU旅游及相关产业的滞后是问题的核心根据中国良渚文化村修建性详细规划 2003-2005年（建设培育期） 文化村基础设施完工；三叶状的核心旅游区（即良渚圣地、良渚国际度假村和玉鸟流苏等主景区）基本 建成，能初步满足国内外游客的旅游休闲度假需要；经过市场培育，文化村能引起华东旅游市场的关注，成 为杭州具有影响力的旅游目的地 。年接待国内外游客70-80万人次，其中过夜游客2.8万人次，旅游直接收入1.5亿元人民币（未含景观房 产收入）。 2006-2010年（成熟期）升为5A级景区年接待国内外游客100万人次，其中过夜游客5.2万人次，年旅游直接收入超过2亿元人民币。 旅游产业的发展远远落后于项目的整体规划旅游产业没有发展，直接影响了区域的认知度和人口的导入良渚再思考Tospur Research 12th Dec. 2006第一部分 我们眼中的良渚Part I Our View about LIANGZHU导入外部人口仍是良渚未来的核心工作外部人口的导入是分层次的外部人口的导入是分步骤的l人对城市、对区域的认识是有过程的，需要尊重和利用人们的认知过程l伴随着开发进程的推进，有不同人口导入重点l经历了前期老客户的吸收，良渚文化村未来客户的吸引方向需要重新考虑对人认知层次的研究和理解要走在项目未来工作的前面我们眼中的良渚我们心中的良渚良渚梳理的出发点准确的人口导入模式是良渚文化村必须要解决的首要问题Tospur Research 12th Dec. 2006第一部分 我们眼中的良渚Part I Our View about LIANGZHU对良渚开发的梳理必须以超出一般大盘开发的思路进行良渚本身的规模与地位已经超出了传统意义的“大盘”概念l良渚1.2万亩（其中开发用地五千余亩）的面积已经超越了一般意义上的大盘l良渚文化村将逐渐承担起良渚组团卫星城的核心功能，是良渚组团建设的主导l良渚所附带的文化地位需要以更高层次的思路面对如何最大程度的提高土地价值是良渚要解决的第二个问题对良渚而言，更重要的是土地运营，实现土地价值良渚梳理的出发点Tospur Research 12th Dec. 2006良渚文化村项目战略及项目计划的总体思路Strategic Thinks on LIANGZHU CultureTown Program二、土地价值提升与人口导入策略Tospur Research 12th Dec. 2006第二部分 土地价值提升与人口导入策略Part II Strategy of Enhancing Land Value and Importing Population土地价值是什么？马克思认为，土地的价格分为两部分，一部分为“土地资源价格”，即地租，也就是土地所有权在经济上 实现其价值的形式。另一部分为“土地资本”价格。投入土地的资本，称为土地资本。包括投入到土地改良或 改造中的资金和劳动。生产要素价值论：土地价值资源+资本边际效益价值论 ：价值地价（供给 需求）土 地 价 值 传 统 理 论英国经济学家马歇尔运用需求边际分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为土地价值是供给与需求 共同作用使价格与成本达到某种均衡时的地租地价。美国经济学家威廉阿朗索引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点。Tospur Research 12th Dec. 2006第二部分 土地价值提升与人口导入策略Part II Strategy of Enhancing Land Value and Importing Population忽略了人的感受土 地 价 值人对土地的认可感人满足人的使用和心理需求强调土地作为生产要素 强调土地的经济效益资源 + 资本地价（供给 需求）土地价值提升与人口导入通过人对土地的认同得到统一Tospur Research 12th Dec. 2006第二部分 土地价值提升与人口导入策略Part II Strategy of Enhancing Land Value and Importing Population社交需要安全需要生理需要自我满足尊重需要缺乏型需要成长型需要马斯洛：需要层次理论 人对土地的心理认同感人 满足人的需求人对土地的需求层次是什么 ？人对土地的认同过程是什么？人对土地的认同是分层次的，层次不同，策略不同良渚需要人对其的认同Tospur Research 12th Dec. 2006第二部分 土地价值提升与人口导入策略Part II Strategy of Enhancing Land Value and Importing Population认同土地价值四层次理论人对土地价值认同度的层次可达高尚宜居特征认知人 的 认 同 感34土地在哪里？土地是怎样的？土地能做什么？土地还带来什么？12华侨城的发展过程可以给良渚以借鉴Tospur Research 12th Dec. 2006第二部分 土地价值提升与人口导入策略Part II Strategy of Enhancing Land Value and Importing Population华侨城发展历程在深圳这样一个缺乏文化背景的城市建造一个充满文化氛围的新城，以文化带动其他产业成功模式：把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚集的地方华侨城风景人造的故事人编的演出钱堆的华侨城旅游度假区 累计接待游客超过8500万人次 华侨城5平方公里城区由昔日的一片 荒滩变成为今天的一座环境优美、 配套完善的现代化海滨城区。 华侨城地产成为全国最知名旅游 地产开发企业1984年的华侨城Tospur Research 12th Dec. 2006第二部分 土地价值提升与人口导入策略Part II Strategy of Enhancing Land Value and Importing Population华侨城第一家 外资企业成立正式宣 布建设 华侨城锦绣中 华开始 建设中央电视台 全面宣传锦绣中华 开园全国最大的晴纶纺 织企业新华纺织有 限公司正式开业江泽民视察 锦绣中华世界之窗建 成开幕暨南大学中 旅学院成立华侨城地产当选全国 “四十强“1986年 1987年 1988年1989年1990年1993年1994年产业旅游配套地产前期酝酿全力发展旅游、产业转向新城建设第一阶段以旅游、产业作为区域启动点，通过旅游实现认知Tospur Research 12th Dec. 2006第二部分 土地价值提升与人口导入策略Part II Strategy of Enhancing Land Value and Importing Population华侨城十年规 划（1995- 2004）完成康柏公司落户 华侨城暨南大学中 旅学院建成 开始招生何香凝美术馆落 成 华侨城小学、华 侨城中学建成长沙世纪之窗建 成”华侨城A“深圳 上市华侨城新医院建 成欢乐谷开业华侨城确定集团 公司”工业、旅 游、房地产“新 的发展目标华侨城沃尔玛商 场开业首届狂欢旅游节锦绣花园开盘华侨城集团战略转型：加快发展 旅游、房地产、新兴业务，致力 打造”华侨城“地产品牌 波托菲诺一期天鹅堡销售火爆 1995年产业旅游配套地产1996年1997年1998年2000年2001年第二阶段完善配套，实现地产开发价值Tospur Research 12th Dec. 2006第二部分 土地价值提升与人口导入策略Part II Strategy of Enhancing Land Value and Importing Population华侨城核心要素为什么选择旅游？旅游是深圳所缺少的，很好的弥补了深圳的文化空缺发展顺序的选择旅游（产业）为先，通过旅游实现最早的认知房地产的开发在前期旅游发展成熟、区域认同度较高的基础上进行房地产的开发过程中伴随着与居住相关的配套的完善发展过程中得到了政府的鼎力支持旅游产业的定位符合政府