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房地产金融 Real Estate Finance 第6章 家庭居住与抵押贷款融资规划本章包含如下内容: 家庭居住规划 购房抵押融资规划 购房及贷款融资规划案例1房地产金融 Real Estate Finance 第1节 家庭居住规划w 家庭居住规划的重要性 无正确的居住规划,影响居住质量 陷入低首付的陷阱,买自己负担不起的房子 优良的购房规划,可以强制储蓄w 屋涯规划 指根据自己的支付能力和住房需求,在一生中随生 涯阶段的改变而换房。 屋涯规划一般可分为: 成家前或新婚时的首次购房 中年前期的换房2房地产金融 Real Estate Finance 中年后期的换房 退休后的换房w 家庭居住规划流程(见下页的流程图)w 购房与租房决策 购房与租房具有类似的居住效用 其决策,牵涉到拥有自己房产的心理效用和对未来 房价的预期。 年成本法 购房与租房的年使用成本 租房:房租和押金的机会成本 购房:首付款的机会成本和房屋贷款利息3房地产金融 Real Estate Finance 家庭居住规划流程图4房地产金融 Real Estate Finance 案例1: 王先生想购买位于上海莘庄地区的一套80m2 的房产,开发商可租可售:若租,租金3000 元/月,押金3个月;若购,总价80万元,首 付30万,贷款50万,利率6%。(假设资金的 机会成本是一年期的存款利率3%) 年成本法: 租房年成本:300012+3000 3 3% = 36 270 购房年成本:30万3%+50万6% = 39 000 分析:从年成本看,租房更划算,但需考虑 以下因素: 房租的上涨:只要未来房租上涨超过7.6%, 购房就将更划算。5房地产金融 Real Estate Finance 房价的上涨:房价的上涨将对决策产生什么影 响? 租房年居住成本率=36 270 / 80万 = 4.5% 购房年居住成本率=39 000 / 80万 = 4.875% 相差 0.375% 只要房价的年增长率超过0.375%,房屋的资本 利得将降低购房的居住成本,购买变得划算。 因此,当事人对房租及房价走势的判断是非常 重要的因素。 贷款利率的降低 净现值法 考虑在一固定居住时期内,比较租房和购房的现 金流量的现值。6房地产金融 Real Estate Finance 案例2: 王小姐看中了淮海路附近的一处房产,可租 可售:若租,租金3万元/月,押金3个月;若 购,总价800万元,首付300万,贷款500万, 利率6%,贷款期限为20年。假设她确定要在 该处居住5年,预计房租平均每年调升1.2万 元(假设资金的机会成本是一年期的存款利 率3%) 净现值法 租房净现金流量现值= 1 767 725元7房地产金融 Real Estate Finance 购房净现金流量现值 贷款的年还款额:500万(A/P, 20, 6%) = 435920 购房净现金流量现值= a 1.035 3 000 000 435920 (P/A, 5, 3%) = a 1.035 4 996 385 (设5年后售房净所得为a,a = 5年后售房价格 5年 后的房贷余额 ) 分析 当租售的年现金流现值相等时: a 1.035 4 996 385 = 1 767 725,即:a = 3 742 017 其对应的售房价格应是: 5年后售房价格 = 3 742 017 + 435920 (P/A, 15, 6%) = 7 975 672 因此,5年后售房价格只要高于798万,购房将更优8房地产金融 Real Estate Finance 净现值法的结果受居住年数的影响:一般而言, 居住年数越长,用净现值法计算的购房比租房划 算的概率越大。参考经验是:若不打算居住3年 以上,最好以租代购。 净现值法与年成本法的比较: 净现值法考虑得更全面: 考虑了居住年数 还可以考虑房租的调整和房价的变化 年成本法比较简单w 购房规划 在购房规划中需决定家庭负担的起房屋总价、单价 和区位。9房地产金融 Real Estate Finance 购房规划的基本方法 案例3:郭先生家庭年收入10万元,目前家庭净 资产15万元,打算5年后购房,贷款的年限为20 年,利率6%。其购房储蓄或负担房贷的上限为 收入的40%;资金投资报酬率为10%。 估算5年后负担得起的房屋总价 可负担的首付款额 = 15 (F/P, 5, 10%) + 1040%(F/A, 5, 10%) = 48.6万 可负担的贷款总额 = 10 40% (P/A, 20, 6%) = 45.9万 可负担的房屋总价 = 48.6 +45.9 = 94.5万10房地产金融 Real Estate Finance 负担得起的房屋单价 与家庭需要的房屋面积有关。 家庭需要的房屋面积取决于家庭人口及空间 舒适度要求(一般人均50-80平方米的建筑面 积,比较宽敞) 案例3中:郭先生是三口之家,选择三室两厅 ,150m2,则: 可负担的房屋单价=94.5万150=6 300元/m2 区位的选择 房屋总价同时受区位和房屋面积的影响。 一般在可接受的面积下,选择适合区域 在比较区域时需考虑:交通成本、交通时间 成本、房价差异部分的利息成本等因素。11房地产金融 Real Estate Finance w 我国(自用)住房抵押贷款的主要种类及操作方式 商业性个人住房贷款 贷款操作流程 贷款担保方式:抵押、质押、保证 还款方式 传统还款方式 一次性还本付息:期限在一年以内的贷款。 等额还款与等本还款 还款方式的创新 我国抵押贷款还款方式的多样化,是抵押贷 款融资规划的基础。第2节 购房抵押融资规划12房地产金融 Real Estate Finance 专题:我国抵押贷款还款方式的创新(2005年10月前)w 等额递增(减)还款 操作方法:在初始时,银行会根据客户的贷款总额、期 限和资信水平测算出一个首期还款金额,客户在期初按 此额度还款;此后根据间隔期和相应递增或递减额度进 行还款的操作办法。 推出银行:建设银行北京分行(2005年9月)w 组合还款法 操作方法:还款人可以将整个还款期设定为多个期限, 每个还款期限的还款额度可根据自己的情况决定还款额 的多与少。比如先少还后多还,先多还后少还,甚至选 择一段时间内停止归还贷款本金。 推出银行:民生银行(2003年)13房地产金融 Real Estate Finance 专题(续)w 无障碍还款法 操作方法:购房者在还款期内不限次数、不严格限制金 额地在资金充裕时提前还款,资金紧张的时候还可及时 取得二次抵押贷款,以此减少业主的利息支出。 推出银行:浙商银行(2004年10月);民生银行w 宽限期还款法 操作方法:银行允许客户在一定期限内(称为宽限期, 如:入住前)只归还贷款额本期利息,以后再开始归还 本金。 推出银行:浙商银行(2004年10月);中国银行14房地产金融 Real Estate Finance 住房公积金贷款(参见第3章) 个人住房组合贷款 公积金贷款不足的部分用商业贷款补充。 贷款流程:一般在同一个银行进行 住房储蓄贷款(参见第3章)15房地产金融 Real Estate Finance w 购房抵押贷款的型态选择 购房抵押贷款的型态选择是考虑购房者个人的家庭状 况作出的,可分为以下几类: 到期还款型 若预计家庭收入在很长时期只能勉强支付月还款, 就应选者利率较低,不允许提前还款的贷款品种; 或选择住房储蓄贷款 提前还款型 若家庭常有额外的收入来源,收入起伏较大,且无 较好投资能力,可选择交款有弹性,可根据收入多 少选择交款额,无提前还款罚款的贷款品种。 这类贷款的利率可能较高16房地产金融 Real Estate Finance 理财型 若家庭有较好的投资能力,可向贷款人申请一定 的房地产抵押授信额度,以循环使用。 可在以下两种情况下获得: 购房时,未用足银行给与的购房贷款额度 开始偿还贷款后,贷款本金余额小于银行给 与的购房贷款额度 此类贷款的利率通常较高 超额贷款型 主要指装修贷款、家具贷款等 适用于目前家庭资金不足,但在今后有足够的偿 还能力的情况。17房地产金融 Real Estate Finance w 购房抵押融资规划案例 住房储蓄与商业贷款进行组合购房贷款的示例 目标:以较低的成本迅速获得20万元贷款。1.利用商业抵押贷款迅速得到购房贷款20万元,还 贷期为20年,需首付4万元,贷款额为16万元,月 均还款额为1059.47元,还贷总额为254272.29元, 支付利息总额为94272.29元。2 .同时购买一份合同额为13万元的住房储蓄(中德 住房银行), 类型为AB,月存款额为1040元,5年 6个月后得到13万元的全额贷款,在以后的6年8个 月时间内,每月还贷额为910元,直到还清全部贷 款,贷款利息总额为7800元。18房地产金融 Real Estate Finance 3. 六年后,抵押贷款已还本息76282元(其中本金 31961元;利息44321元),还差128039元,此时用 住房储蓄得到的贷款还清按揭剩余的所有款项,将 直接节省按揭贷款利息49951元。4. 二者的贷款利息差额为42151元(即为您节省的 贷款利息总额),同时为您节省了还贷周期,贷款 利率的绝对稳定,又有利于您的长期资金规划。19房地产金融 Real Estate Finance 第3节 购房及贷款融资规划案例w 已确定购房总价后的筹资规划 案例4:郭小姐看中一期房项目,总价100万,设签 约付款额、工程期付款额和贷款比例分别为:15% 、15%、70%,工程期3年。她该如何进行筹资规 划? 购房需要的现金流为: 签约1年2年3年以后每年 15万5万5万5万6.1万(70万, 20年, 6%) 若其家庭有20万现金及每年5万元的储蓄能力。 第8年后的困难,可通过提高储蓄率或依靠收入 的增加来克服。若估计不具备这样的能力,可通 过延长还款期限(?)20房地产金融 Real Estate Finance 若其家庭有15万现金及每年5万元的储蓄能力? 运用宽限期还款法:假设贷款期20年,宽限期5年 宽限期内年支付:70万 6% = 4.2万 其余15年贷款期:70万(A/P, 15, 6%) = 7.2万 运用宽限期内的积累和未来8年收入增长,解决8 年后的问题。 若其家庭仅有10万现金及每年5万元的储蓄能力? 可增加贷款额、申请第二抵押贷款等 但增加了以后一段时间还款压力,可通过结合运 用宽限期来缓解压力 最终还是要通过将来收入或储蓄能力的增加来解 决,否则无能力购买此住房。21
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