房地产发展投资决策与机会选择 南京大学商学院葛 扬房地产发展投资决策与机会选择 南京大学商学院葛 扬w 房地产是一种巨额的资产，房地产投资 由此而涉及巨额资金的流动，也就需要更为 详尽周密的分析与研究。一项成功的房地产 投资会带来巨额的盈利，反之，则可能造成 重大损失。房地产投资是近一些年来在我国 蓬勃发展起来的一种投资形式，房地产投资 能带来巨大的社会效益和经济效益。一、房地产投资的基本概念w房地产投资的涵义 w 所谓房地产投资就是国家、集体或个人等 投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到 房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动 中，未来获得更大收益的投资行为。 w房地产投资的特征 w（1）投资对象流动性低 w 由于房地产投资对象的不可移动性，一旦 投资开发或购买不动产，巨额的资金在较长时 间内就沉淀在房地产上。w(2)投资资金大 w 房地产投资是资本密集型行业，少则需几 百万，多则千万元，甚至数亿元。 w 巨额的投资，使房地产投资者在很大程度 上依赖金融部门的支持，很少是完全靠开发商 自有资金周转的。 w(3)投资周期长 w 房地产投资不是一个简单的购买过程，还 要受到房地产市场各个组成部分的制约。 w(4)投资风险大 w 房地产的不可移动性，以及其投资数额巨w大、回收期长等特点，使得房地产投资在漫长 的回收过程中，受经济、社会、政治、法律， 以及自然、环境等多方面因素的影响。随着时 间的推移，其投资的风险因素也将增多。 w(5)投资收益高 w 房地产投资与任何投资一样，是一项收益 和风险呈正相关关系的经济活动。根据投资学 风险报酬的原则，如在其他条件不变的情况下 ，投资项目的风险越大，其收益越高。 w 房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替 代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点 。w 当然，有时房地产市场上也会出现短期的 价格下降的情况，但一般来说，这并不影响其 长期的增值特性。长期来看，房地产价格的上 涨率不会落后于总体物价水平的上涨率。 w 美国、英国的房地产发展的情况表明，房 地产价格的年平均上涨率均高于同期年通货膨 胀率。w3.房地产投资要素 w（1）时机。对房地产投资时机的把握直接关 系着房地产投资的成败。w 房地产投资中对时机的把握特别强调对房 地产市场上各种信息的综合考虑，强调在合适 的时间、合适的地点、对合适的物业类型投资 ，从而才能使收益最大化，风险降至最低限度 。 w（2）地段。房地产投资地段的选择对房地产 投资的成败有着至关重要的作用。 w 房地产的增值是以土地增值为前提的，土 地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都 与地段有着密切的联系。 w 不过，区位的优劣又不是绝对的。w（3）质量。质量是房地产投资开发的生命线 。 w 房地产投资的质量要素包括两个方面：一 方面是房地产物质实体质量，如设计质量和施 工质量，并涉及到设计水平、施工工艺、材料 和设备档次等问题；另一个是房地产服务质量 ，如物业管理服务质量等。w4.房地产投资的经济内容 w（1）土地开发投资 w 土地开发投资是指购置土地后加以开发整 理，然后出售或出租的一种投资方式。土地开 发投资的工作内容一般包括土地平整及道路、w水电、通讯设施、热力煤气等基础设施的建设 。 w 土地开发投资又可分为旧城区土地开发投 资和新城区土地开发投资。旧城区土地开发投 资主要包括拆迁费和旧城区改造费等。新城区 土地开发投资主要包括土地征用费和城市基础 设施建设费等。 w（2）房屋开发投资 w 房屋开发投资包括住宅房屋开发投资和非 住宅房屋开发投资。 w 目前，房屋开发投资由土地征用费及拆迁w补偿费、前期工程费、公共配套设施费、基础 设施建设费、开发管理费和投资借款利息支出 等构成。 w 房屋开发投资实际上包含了土地开发投资 在内。 w（3）房地产经营投资 w 房地产经营投资是指用于房屋出租、出售 、信托、互换等经营活动的投资。 w 它包括取得房地产所花的投资和经营房地 产所花的投资。这类投资以经营房地产为获利 手段。如房地产出售、出租、互换、信托等经 济活动投资。w（4）房地产管理和服务投资 w 房地产管理和服务投资是指用于房地产管 理和维修、保养等服务的投资。 w 房地产管理资金一般来源于物业维修基金 、物业管理服务费以及物业管理公司的经营性 收入等几个途径。二、房地产特性与投资机会选择w1土地的不可移性与投资决策 w 地块的选择是第一决策 w2房地产的资金密集性特征与投资决策 w 不同开发项目的安排是资金的组合 w3房地产消费、投资双重性与投资决策 w 房地产消费与投资的关系 w 房地产是一种投资品（房市与股市的比较 ） w4房地产产品的多样性与投资决策 w 住宅、写字楼、商铺三、选择投资机会必须考虑的宏观因素w1、国民经济发展 w 国民经济发展与房地产业发展的关系（中 国、发达国家的比较） w 房地产业与其他产业的关联度 w2、宏观经济政策（短期、长期） w 宏观经济政策对房地产业发展的直接影响 w中国宏观经济政策的特征（被动性） w 土地政策 w 利率政策 w 税率政策w3、城市收入水平和增长 w 居民收入与房地产消费的关系 w 居民收入、房地产价格与城市竞争力 w 提高居民收入与房地产业的健康发展 w4、城市化发展状况 w 都市圈发展与房地产业发展 w 城市规划与房地产业发展 w 城市化与房地产业发展 w 再市化与房地产业发展 w5、住宅的自然需求 w 拆迁与房地产需求四、房地产投资决策的原则 w1、经济效益原则 w 获得利润、不断发展，是每个企业必须面 对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此 。 w 开发商在对具体房地产开发项目进行决策 时，必须将房地产项目的盈利目的放在首要位 置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这 就是房地产投资决策的经济效益原则。 w2、科学化、民主化原则 w 房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、 整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投 资决策必须遵循科学化、民主化原则。 w 所谓科学决策程序，就是坚持“先论证， 后决策”的原则，必须做到先对房地产项目进 行调查研究和论证，然后再进行投资决策，杜 绝“边投资，边论证”，更不应该采取“先决策， 后论证”这种违反客观规律的做法。 w3、系统性原则 w 影响房地产投资项目建设的因素很多，而 且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此 ，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查 和搜集各方面的投资信息，并对其进行科学的 分析和研究。w4、时间性原则 w 投资的时间观念即资金的时间价值，事实 上也是开发成本。 w 房地产项目投资先于房地产项目收益而发 生，因此，房地产开发商必须考虑到不同时间 的资金其价值是大不相同的，先期投入的资金 和后期产生的收益金，虽然在价格上一致，但 它们在价值上却是十分不同的，这其中最直接 的就是利息问题。w5、风险控制的原则 w 房地产开发企业对房地产项目进行决策时 ，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的 风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一 定的范围之内。 w 这既要求房地产开发商在确定自己的目标 时留有一定的合理余地，同时更主要是要求房 地产开发商在实施房地产投资方案的过程中采 取一切尽可能采取的方法和措施，尽量把风险 降到最小程度。 w6、责任制原则 w 所谓责任制就是要求决策者对其决策行为 所带来的投资风险负有不可推倭的责任。 w 必须建立责、权、利相结合的房地产投资 决策责任制，是确保房地产项目投资决策的科w学性，避免和减少投资决策失误的重大措施。 w7、选择性原则 w 房地产开发企业对房地产项目进行决策时 必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且 每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保 证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的 可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的 选择。 五、南京各片区投资开发机会分析 w1、城中片： w 成熟繁华片区，完善的城市设施，可用土 地日益趋少，稀缺性不断提高，自住需求和投 资需求均呈旺盛态势，价格持续走高，领跑南 京楼价。w2、河西片： w 政府拉动型超常发展，供应量巨大，供应w时间集中，自十运会后销售压力凸现，销售周 期延长。w3、城东片： w 山水自然生态，人文积淀深厚，消费者向 往的高尚居住区，可用土地日益趋少，这一区 域的房价不断攀升。w4、城南片： w 绿色自然生态，人文底蕴浓厚，日趋完善 的交通，不断成熟的商圈，是人们乐意居住的 选择地。w5、城东南片： w 兼顾城东、城南的优势，是南京主城和江 宁区的结点，是多区域消费者选择的佳地。w6、亚东片： w 以教育社区为特征的新兴城区，整个城区 的建设还需要一个过程，但这没有影响该区域 房地产生产目前的发展，随着城市服务实施的 改善，其发展空间不断增大。w 7、江宁片： w 新规划创造发展契机，特别是南京南站的 建设和大校机场的搬迁移等大型城建项目，加 快了江宁城市建设的步伐，提高了消费者的信 心。w8、江北片： w 长期以来发展发展慢于其他片区，今后一 段时期仍然保持上述特征，待条件达到一定时 ，有后发优势。w 谢 谢!