金泉公司地块项目设计建议书项目基本情况1、周边环境分析；p 离县城中心较近；p 周边存在一定的配套；p 处于支路内，不临主干道， 昭示性较差；p 周边多为鱼塘、农田，居住 环境和居住氛围差。交通、周边环境将成为制约 项目发展的主要瓶颈！原金泉公司地块规划思考 ！1、如何解决昭示性弱的问题？无临街展示面、看房不方便2、如何规避项目的交通问题？道路狭窄3、如何规避项目周边环境差的问题？民宅、田地为主4、如何结合项目地形、环境处理规划？高差、日照间距3、项目分析要点与小结遂川城市宏观背景遂川概况位于江西省西南边境，是井冈山革命根据地的重要组成部分，也是福建、广东、海南等地通往革命摇篮井冈山的重要通道。遂川东邻万安县，南界南康市、上犹县，西连湖南省桂东县、炎陵县，西北接井冈 山市，北抵泰和县；总面积3144.17平方公里，总人口54万人，是吉安市面积最大、人口最多的县。城市特色：1、省级“工业园区”2、“中国金桔之乡”、“中 国板鸭之乡”、“中国油茶 之乡”。 人口54万城区人口16万GDP(09年)45.1亿亿元 人均GDP8193元数字遂川： 2010年，遂川全县实现生产总值54.5亿元，五年增长70%；财政总收入5.18亿元，五年增长1.75倍，其中地方财政收入3.88亿元，五年增长1.87倍；完成工业总产值68.8亿元，五年增长1.2倍；完成社会固定资产投资72亿元，五年增长6.4倍；社会消费品零售总额实现15.8亿元，五年增长1.1倍。实现了“五个翻番”目标。遂川县区位优势明显，自然条件优越，旅游资源、特产资源、自然资源丰富，投资条件日趋完善；有较好的经济基础和较好的资源做支撑，近年来经济稳步发展，发展潜力巨大。遂川经济成就建设指 标2010年末实现值2015年预期“十二五” 年均增速%1、全县生产总值 （GDP）54.86110.3152、人均生产总值98371852913.53、工业总产值68.87210.2254、规模工业企业51.73192305、规模工业增加值13.4548296、社会消费品零售总额14.5434.719遂川十二五城市经济近年遂川GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良 好，为房地产市场发展奠定坚实基础。GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展 在遂川的城市发展构想下，遂川将发展成“一江两岸、三大片区”的县城空间格局。加快小城镇建设与推进城镇化、产业化统筹起来，发展大交通、大产业、大建设、大服务。深入开展森林城镇创建活动，不断改善人居环境，提升城市品位。 遂川城市宏观经济快速发展，成为房地产市场发展的动力和基础。 新上任的政府领导重视遂川的经济发展，本案地块周边规划有五星级酒店，扩大高速路的引线作为遂川的迎宾大道。遂川快速发展的城市经济以及优势明显的县域中心城市地位，为房地产市场的快速发展奠定了坚实的基础。遂川城市宏观背景小结遂川房地产基本情况2011年1-4月份，在建房地产项目（楼盘）中，项目规划占 地面积145172平方米，项目规划建筑面积591471平方米。在 规划建筑面积中，住宅524232平方米，商业营业用房66279 平方米，分别占88.6%和11.2%。规划住宅2660套，其中， 90平方米及以下460套，90-140平方米1595套，140平方米以 上605套；在140平方米以上住房中，别墅、高档公寓123套 。遂川房地产市场研究项项目 名称位置占地面积积 （）建筑面积积 （）商业业面 积积（）总户总户 数建筑类类 别别剩余供应应 量销销售状况目前销销售均价住宅商业业山水 国际际龙泉公园旁33333.317.7万约200001200高层约1130一般约3800未售新城 佳园 C区井冈山大道 检察院东侧2668095000约20000590高层59011.25销 售商铺， 住宅未售未售18500学府 雅苑105国道东侧 卜村段23765568218500450多层约230良好约3700水岸 新城泉江大桥南 侧208655486416000245多层约120一般3500城市 广场场文献路老公 安局723120247约5000124多层、小 高层124接受登记阳光 名郡新人民医院 西侧17866580834473384小高层、 高层384开始认筹宝龙龙 福苑井冈山大道 检察院西侧6685278343560129小高层、 高层129开挖地基合计计136425. 3464758约77533约2700遂川房地产市场分析客户构成分析水岸新城客户比例世纪经典客户比例新城佳园客户比例山水国际客户比例在县城置业的客户中，周边乡镇客户已经高达30%-40%，这是构成遂川房地产迅速发展的十分强劲的 动力；其他/务工返乡的客户中，主要是来自于珠三角、长三角的外出务工人员，遂川县城置业的比例 仅占30%。从上述分析得知： 1、预计两年内住宅供应量约38.8万，商业供应量为7.7万 ，加之龙泉世纪城、阳光艺墅、鸿云地产人民医院对面项 目等即将开发销售的项目，遂川市场竞争较为激烈； 遂川房地产市场小结地块档次定位1、档次定位策略中档楼盘舒适住宅、性价比住宅1、强调小区品质与舒适度，引领遂川住宅先 锋； 2、形象上拔高，突出好房不贵的市场形象； 3、智能化设计，硬件支撑品牌楼盘； 4、强调性价比为项目的主要优势； 5、形象上拔高，容积率最大化为基本原则； 6、以中小户型为主，加以创新元素（偷送面 积）引领市场。返乡置业遂川周边乡镇居民遂川范围内乡、镇、村居民2、客户定位客群定位： 以现今市场的主流客户，区域 范围内居民为主；（刚性需求为主，购买力较差） 以遂川周边乡镇居民为补充；（刚性需求为主，购买力较差） 以返乡置业客户为二期拓展客群 。（以外地返乡或外地人在本地做 生意的客户为主，购买力较强）3、目前市场客户情况小结消费客群主要以周边乡、镇、村居民为主，以进城为目 的的置业方向，对产品要求低，价格敏感，基本为刚性需求 。客户结构：产品线情况：遂川房地产产品品质均不高，其中只有山水国际小区环 境有较好的规划；户型以三房为主，面积在80-120之间； 四房其次，面积在110-144之间，两房最少，面积在60-70 之间。3、目前市场客户情况小结即将入市的新项目，如阳光名郡等，在产品上、规划上均有 较大的提升，户型趋于方正合理、朝向合理；从规划上开始重视 园林绿化。价格也有继续向上攀升的趋势。总体的客群结构仍未发生改变，户型产品线仍以130以下 为主。市场趋势分析：市场发展状况：遂川房地产市场仍处于初级阶段，营销差，广告推广不到位 、无营销拓展、物业管理不到位，基本为自然销售。整体风格建议建筑风格建议 以简约欧式风格为 主，风格偏西班牙式 ，以弧形窗、坡屋顶 、尖塔为主要符号， 与周边建筑和其他项 目形成强烈反差，凸 显项目形象。建筑风格对比：强烈的色彩跳跃和风格跳跃；建筑风格建议建筑风格对比：西班牙风格骑楼式底商与周边底商的区隔与融合 。建筑风格建议布局建议规划建议总体规划建议： 节约成本，利用台地的高差进行 部分柴间或车库的设置； 园林布置上可依据高差做部分叠 水或花池设计，增强园林的层次感 ； 规划中充分考虑日照间距的影响 ，以符合规范要求； 鉴于利润最大化考虑，可适当进 行半围合式组团布局，增加土地的 利用率，退线距离降到最低。规划建议改变间距配置，保证各楼栋符 合日照要求；保证入口景观的营造空间；保证各排建筑景观的均好。户型参考整体户型设计创新建议： 设置入户花园，强调入户花园功能的 可变性； 户型以紧凑为原则，尽量考虑通透性 ； 配置双阳台，阳台尺度设计考虑功能 性和实用性； 设置部分落地凸窗与内置衣橱； 景观面设置凸窗和阳台； 局部景观较好处可设置弧形大客厅； 局部四房双主卧设计。入户花园270度环 慕大客厅中心景观罕见1.8米宽 环形阳台环幕客厅，享 270度景观惠州熙龙小镇270度环幕大客厅+1.8米环形阳台=首创、 气派、楼王！户型定位边角景观1.8米宽环形阳台户型定位边角景观1.8米宽环形阳台双主卧设计让两代人同住，共享天伦 ，各自甜蜜 户型定位适合放置于景观较好位置4房住宅增值可拆卸凸窗（赠送面积）拆卸前拆卸后可拆卸凸窗设计: p2.2米以下的凸窗的面 积是赠送的； p增加房间的实际使用面 积; p有很好的采光通风;户型定位270度景观的阳光花房，2.2米层高以下，不算面积 ，但可以极大增加主卧的舒适程度户型定位隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗 完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通 常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。 住宅增值隐藏式衣橱（赠送面积）假梁，可拆卸户型定位住宅增值花架（赠送面积）交 楼 前装 修 后交 楼 前花架:p构架部分不计算建筑面积 ，也不计入容积率 p交楼后把花架架构浇板可 成为房间 p一房变三房，二房变四房 ，实现百变户型户型定位住宅增值空调机位改小阳台（赠送面积）在一些楼盘的设计中，为了能给客户实惠，开发商往往会多设计出一个或者两个 空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这 个空调机安放处可以该成为一个一步小阳台。 将空调机安放处改为生活阳台，虽只能“偷”得的面积很小，但多出的每一平米 ，对购房者而言均是实惠。 户型定位THANKS!