伴纵大厦初步运作思路1 一、本项目周边市场环境概况1. 本项目周边商业供应状况1-1 周边临街商业概况本项目位于石家庄东购商圈内，紧邻石家庄第一商业步行街，周边业态分布比较复杂，高端与低端共存于本区域。经过我司对本项目周边临街商业的市场调查，分析结果如下：调查地点商户总数商户面积（平米）业态比例经营档次租金状况民族路东段自西向东北侧14 660 电器 5 家；美发 2 家；饰品 1 家；美发用品3 家；通讯 2 家；餐饮1 家低档8-12 调查地点商户总数商户面积（平米）业态比例经营档次租金状况民族路东段自西向东南侧15 1500 服装 6 家；专业店4 家；餐饮4 家；饰品店1 家低档7-13 调查地点商户总数商户面积（平米）业态比例经营档次租金状况民族路中段自东向西北侧17 350 服装 9 家；饰品 6 家；内衣 2 家低档8-18 伴纵大厦初步运作思路2 调查地点商户总数商户面积（平米）业态比例经营档次租金状况民族路中段自西向东南侧10 600 服装 4 家；箱包 2 家；金融1 家；餐饮3 家低档6-10 调查地点商户总数商户面积（平米）业态比例经营档次租金状况民族路西段自东向西北侧6 家180 数码中档7-10 调查地点商户总数商户面积（平米）业态比例经营档次租金状况民族路西段自东向西南侧18 2600 手机通讯3 家；餐饮 3 家；咖啡 1 家；服装 4 家；饰品 2 家；工艺品1 家；化妆品1 家；珠宝 1 家；美发 1 家；音响1 家低档8-10 根据以上对项目周边临街数据的分析可以看出：业态以服装、服装批发、饰品、餐饮、数码产品，缺少休闲娱乐业态；业态档次以低档为主，部分商户为中档，缺少高档产品；临街商业面积较小，基本为5-50 平米为主；租金价格小铺位单价较高，最高可到达到20元/ 天/ 平米，其他商铺基本为6-10 元/ 平米；伴纵大厦初步运作思路3 物业一：物业二：项目位置 / 交通体量楼层 / 业态租金 /售价档次 / 备注雅高酒店项目处在中山西路与站前大街交汇处，交通条件可谓四通八达商业体量8000 平米左右主要经营业态为酒店，写字楼，商业。 其中商业为地上1 层加 2 层商业售价一层23000/ 平米。前期只售不租后期有可能招商采用租赁形式，租金未定。雅高酒店为法国雅高集团下属 5 星级酒店，在华如今已有23 家。项目定位为高档项目位置 / 交通体量楼层 / 业态租金 / 售价档次 / 备注惠普生数码广场位于步行街民族路69 号。与区域主要干道中山路有一定距离，地处内街顾交通条件一般近四万平米物业分为地下1 层加地上5 层主要经营业态包括电脑组装DIY，品牌电脑销售， 电脑耗材，规划有一定面积的配套商业一层 200 人民币 / 平米 / 月，二层150/ 平米/ 月，三层120/ 平米 / 月。少量有缺陷的位置采用产权式销售，均价在15000/平米左右。中高档伴纵大厦初步运作思路4 物业三：项目位置 / 交通体量楼层 / 业态租金 /售价档次 / 备注金亿城金亿城地处石家庄市新华路 91 号交通状况良好商业体量2.8 万平方米楼层分地下1 层加地上4层， 5 层以上部分为写字楼。商业主要经营业态为服装服饰商业广场租金一层12 平米20000/ 年，二层以上30平米 30000/ 年中档物业四：项目位置 / 交通体量楼层 / 业态租金 /售价档次 / 备注新百广场（人民商场）新百广场位于桥东区与新华区交界，西临中华北大街南至中山西路交通十分便利40000 平方米负一层开设1300 平方米的手机城。 一至四层为主力百货。二层为珠宝广场。五层超市生活馆，六层儿童娱乐广场。七层设有 2000 平米的电影广场预计 11 月底开业。项目只租不售采用流水加租金的形式，根据品牌，需求位置，及需求面积的不同确定租底限为3000-1000 流水20%-30% 扣点原有业态类型为百货/超市 / 电器。如今商场重新规划超市 / 电器部分将被清除，百货面积进一步扩充 . 伴纵大厦初步运作思路5 物业五：项目位置 / 交通体量楼层 / 业态租金 / 售价档次 / 备注太和电子城项目位于石家庄北小街 6 号交通状况良好45000 平方米项目定位为中高档业态为电子城/ 手机卖场 / 家电门市。一层规划业态家电手机专卖。租金均价200-350/平米 / 月，二层以上为电子产品，包括电脑耗材，电脑配件，电脑组装DIY 等一层租金200-350/ 平米 / 月， 二层以上租金均价250/ 平米 / 月左右中高档项目采用只租不售的形式物业六：项目位置 / 交通体量楼层 / 业态租金 / 售价档次 / 备注东购广场石家庄市中山西路83号交通十分便捷共 5 层主题为服装市场项目已租满中档伴纵大厦初步运作思路6 2. 本项目周边交通状况2-1 道路状况本项目东临金桥北大街，南靠民族路，西抵中华北大街，北至新华路。金桥北大街目前未通公交车，道路狭窄人流量大不利于机动车出入路旁商铺以服装批发为主，整体档次偏低。民族路为石家庄市首条特色商业步行街，主要业态为服装服饰，餐饮，精品店，美容美发用品。经常档次属中高低端并存。人流量极大中华北大街为石家庄市最内环路西环部分。道路宽阔畅通，人流车流量都很大，道路两旁附有大量沿街商业其中有代表性的是金圆大厦新百广场这种大型集中商业和大中电器这样的专业卖场。公交系统十分发达主要公交线路包括19，20，23，17，游 1 等线路。新华路相对人流车流量均偏小，但这里是石家庄市金融场所聚集地，建设，工商，农业，等银行均出现在新华路道路两旁。新华路类似于北京金融街。有游1，114，117等公交线路。中山西路：此路如果在石家庄市区做定位相当于北京长安街。道路宽阔，公交系统发达，人流量极大因靠近火车站所以有相当一部分属流动人口。这里也是石家庄市商业最繁荣的大街之一。沿街商业包括30-150 平米小型商铺（代表品牌达芙妮，KFC ，上岛咖啡，小精品店等），150-1000 平米小型卖场（代表都市购物广场） ，5000 平米以上大型卖场及百货（代表东购广场，新天元）。公交线路包括游 2，30，31等路线。伴纵大厦初步运作思路7 2-2 人群状况人流量我司针对本项目于2006 年 2 月 14 日 12 点-13 点作过一次简单的人流及车流量的测算时间段（ 3 小时）测算位置方向人流量（人次）车流量（车次）8：0011：00 民族路与本项目南北向交叉路口自西向东11025 无8：0011：00 民族路与本项目南北向交叉路口自东向西8570 无时间段（ 3 小时）测算位置方向人流量（人次）车流量（车次）11：0014：00 民族路与本项目南北向交叉路口自西向东25478 无11：0014：00 民族路与本项目南北向交叉路口自东向西21521 无时间段（ 3 小时）测算位置方向人流量（人次）车流量（车次）14：0017：00 民族路与本项目南北向交叉路口自西向东18964 无14：0017：00 民族路与本项目南北向交叉路口自东向西15745 无时间段（ 2 小时）测算位置方向人流量（人次）车流量（车次）17：0019：00 民族路与本项目南北向交叉路口自西向东21265 无17：0019：00 民族路与本项目南北向交叉路口自东向西19478 无由此可见：本项目区域内步行街人流量较大，日人流量可达到10/ 万人次以上。伴纵大厦初步运作思路8 人群档次经过对本项目周边的市场调研，人群档次分析如下：人群主要年龄为 18-25 岁之间，年龄层次结构以年轻人为主；根据测算人流得出女性人口占62% ，男性人口占 38% ，女性消费群体为主要消费群体；根据对以纯、阿呀呀等5 家服装、服饰类商户的访谈中得出: 单次消费在 50 元以下的占全天总消费人口的45左右单次消费在 50 元100元的占全天总消费人口的30左右单次消费在 100200 元的占全天总消费人口的14左右单次消费在 200 元以上的占全天总消费人口的11左右由于本区域距离石家庄火车站只有不到1 公里的，所以本区域内流动人口与常驻人口具有并存的特征由此可看出本区域消费群体主要以年轻女性为主，并且消费力为低档，无明显高档消费。二、本项目优劣势分析伴纵大厦初步运作思路9 优势：地段：项目位于石家庄商业中心区域，具有得天独厚的商业氛围。交通：项目周边交通网线干线十分发达，公交系统完善，交通便捷。人流：项目人流量大，日人流量可以达到10 几万外人次，为商户经营提供较大的消费群体。配套：项目周边有大中电器，东购广场等大型商业，并有大量的沿街商铺，能够起到聚集人流的作用并与本项目实现互动。支撑条件（商户）：我司在对朝外MEN 等产权式商铺的商户调研中，65%的商户有意向在外地市场提供了支撑。支撑条件（消费者）：石家庄市有近1000 万的人口，年轻人有着较前卫的消费思想，能为本项目的经营提供强有力的消费支撑。劣势：环境：项目虽处在商业中心但临繁华主路还有一定距离，在中、低端商业并存的商业环境中项目恰恰位于相对低端区域，对项目的业态定位有一定的局限。产品：本项目在四层至五层的部分存在设计上的缺陷，不利于商铺划分及业态规划。车位：项目没有地下停车场，地上也没有足够数量的停车位。三、定位伴纵大厦初步运作思路10 定位依据问题一：本项目的档次高度依据： （1）本项目从区域环境上讲为石家庄东购商圈内，整体商业较为成熟；（2）从目前石家庄人口收入水平统计来讲，大部分人群人均月收入在1000元以下，收入水平相对较低；（3）从目前本区域内的经营商户档次还是相对较低，大部分以服装批发、饰品零售等为主；结论：从上述三方面可以看出，本项目的定位档次应为低档定位。问题二：本项目的商业组合类型依据： （1）对于本项目的还是以最总以销售为目的，以取得最大化利润为目标；（2）本区域商业氛围较强；（3）从目前来看本区域租金水平在本市商业基本为高租金地段，平均租金为7-20 元/ 天/ 平米，比较符合一般市场商业规律。从我们对商业市场的了解，服装、服饰、服装批发、小商品等专业市场租金相对于其他类型要高；结论：本项目的商业组合类型应为专业市场问题三：本项目的业态类型伴纵大厦初步运作思路11 依据： （1）从消费习性上看，本区域消费人群较年轻，消费忠实度强；（2）本区域年轻化消费为主，所以本项目应该走年轻化为主要消费力的经营业态；（3）经过我司对北京市场的了解及访问，服装、服饰、小商品等北京商户比较希望在外地省会城市开店经营，其原因为：租金成品低、人流量大的繁华地区流水额并不比北京少；（4）从我司对本区域的市场调研来看，经营比较火爆的商业业态为：服装、饰品、小商品、餐饮，电脑市场，其他如：数码市场，3c 店等高端消费经营状况一般；结论：本项目业态类型应为服装、服饰与小商品相结合的问题四：什么样的现有商业形态适合本项目结论：从目前在经营特色上看，运动、休闲型服装、服饰、韩货、小商品这种搜秀、淘包类商品比较适合本区域消费人群的年龄层次和消费习性，较适合本项目；问题五：什么样定位未来具有核心竞争力伴纵大厦初步运作思路12 依据： （1）对于本项目可参考北京部分项目如：朝外MEN 、西单明珠等，都属于在繁华地段靠里侧的项目，既依托于本区域内商业，在经营上又有自己的明显特征；（2）对于本项目在招商、销售模式上可以参考外地项目如：秦皇岛金街，在招商中组织大量北京商户去项目考察，造出很强的商业势头，以达到招商、销售的双赢局面；结论：有以上两点看出韩国服装、服饰、小商品在本项目的未来绝对具有核心竞争力；定位总述： 本项目从区域环境、消费人群、消费习性等方面，定位应该是搜秀、淘宝类专业市场，都属于经营状况较好、销售去化率高、回款快的产权式商铺；四、初步运作策略1. 商业初步规划伴纵大厦初步运作思路13 1-1 主要理念根据我司初步的市场调研及对本项目的了解，本项目在运作上的主要理念如下：由于本项目所在区域具有很强的商业气氛，不适合做与本区域内业态相错位、稀缺的业态类型，而是应该利用本地段的优势，加大对本区